"אמרתי 'בוא נחלק את השטח למשרדים קטנים' – ותוך כמה שעות הכל נחטף. זה עבד בצורה מטורפת"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח רועי פדלון, מנכ"ל ובעל חברה בשפונדר פדלון. הוא שוחח עם דניאל אוסטרינסקי, עו"ד וראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, וסיפר לו איך צמחה החברה המשפחתית מקבלני וילות קטנים, לחברה שמבצעת בהיקפים של מאות אלפי מ"ר למגורים, דיור מוגן, מסחר ומשרדים. על החיבור עם שפונדר ועל איך שומרים על חברות ומשפחתיות למרות העבודה המשותפת. 

לצפייה: 

להאזנה:

"אני והאחים שלי גדלנו וחונכו באבן יהודה, ילדים לאב קבלן יזם", סיפר פדלון. "בסיום הסיבובים בעולם אחרי הצבא התחלנו קריירה עצמאית. גדלנו בתוך הבניה ובתוך הנדל"ן. בשנת 2002 הצטרף אליי אחי עידו, שצעיר ממני בארבע שנים והתחלנו מלמטה יחסית, כי באותה תקופה אבא שלי קצת נכנס לקשיים בפרויקט שהוא יזם בחדרה. התחלנו ממצב של קבלני וילות קטנים, ולאט לאט התגלגלנו לקבלנות משנה. היום פדלון לבנייה מיקדה את עצמה כחברת בוטיק שמשחקת במגרש הגדול בפרויקטים בסקטור הציבורי. עד 2013-2014 היינו בונים גם בנייה פרטית כחברה קבלנית – זה אחלה לרזומה אבל פחות טוב לכיס".

נקודת המפנה העסקית הגיעה ב-2013, כשחבר ילדות, ארז שפונדר, הציע לאחד כוחות. "ארז שפונדר הוא חבר כמו אח אם לא יותר. צריך להבין מה זה לגדול במושבה אבן יהודה. ארז גדול ממני, בגיל של אחותי, אבל אישתו היא חברת ילדות וכולנו שכונה, קומונה כזאת, גם טיילנו ביחד. ארז גם התחיל קריירה של קבלן עם אחיו הגדול שי. לקראת 2013 שי החליט לנסות את מזלו בארה"ב, וארז פנה אליי ואל עידו אחי במחשבה אולי לייצר שיתוף פעולה. החלטנו לחבר כוחות ולמרות החברות והמשפחתיות והכול, זו מערכת יחסים שנבנתה לאט. אני זוכר שקנינו קרקע בחדרה של 18 יחידות דיור, זה צלח ומשם זה התחיל. היום, 12 שנה אחרי, לחברה יש חברת ביצוע שמבצעת רק לעצמה שנקראת פדלון שפונדר ביצוע, עם סיווג בלתי מוגבל. היא מבצעת היקפי עבודה כיום של 350-400 אלף מ"ר, אם זה דיור מוגן, מגורים, מסחר ומשרדים".

"המדינה אפשרה פלטפורמה טובה לצמוח ולגדול ובאמת צמחנו וגדלנו, עם הבנה וכבוד הדדי. אגו, מה שמאוד רווח אצל הקבלנים, אני יכול להעיד באופן חד משמעי שלא קיים אצלנו ואנחנו כאמור גם בנים של קבלנים . המשכנו להישאר חברים, ורק עכשיו חזרנו מטיול זוגות, ארז ואשתו ואני ואשתי, טיול אופנועים של שבוע ביוון. זה לא נגמר במשרד, זו החברות הזאת, החיבור. זו באמת משפחה".

"החברה יושבת פיזית בכפר נטר שהיום זה נתניה", סיפר פדלון על פעילות החברה. "אנחנו היום בונים ויוזמים פרויקט בכפר יונה של דירות, משרדים ומסחר, והכנסנו בחודשים האחרונים את דלק נכסים שותפים ב-50 אחוז. יש לנו פרויקט של מאה יח"ד באבן יהודה, בדיוק עכשיו גם רכשנו קרקע למשרדים ומסחר באבן יהודה, בצמוד לפרויקט הגלריה, בכפר סבא הירוקה קיבלנו היתר בנייה ל-144 יח"ד ועוד בניין של 38 יח"ד. לפני כעשרה חודשים רכשנו חברה מהכונס של חנן מור בבאר יעקב. אנחנו מקימים כרגע באלקנה פרויקט של 60 אלף מ"ר דיור מוגן ובבת ים עוד 60 אלף מ"ר. בהתחדשות עירונית מקדמים פרויקט לקראת הפקדה בקריית ים של 900 יח"ד. נכנסנו שותפים עם חברת אב-גד בפרויקט שהתב"ע אושרה בו בתל מונד".

אניי רוצה להתמקד בשנים שאפשרו את הקפיצה הזאת שהביאה אתכם למקום הזה. אז תן לנו ככה את אבני הדרך של התקופה הזאת, החלטות שעשיתם שהביאו אתכם למקום שלכם היום. 
"המעבר של עידו ושלי בשנת 2015 מהמשרדים באבן יהודה. זה היה מרכז מסחרי קטן בבעלות אבא שלי, והבנו שבשלב מסוים אין ברירה וצריך לעבור לגרנד נטר והעזנו לקנות את ה-11 אחוז הראשונים במתחם. והדבר הזה בעצם שינה תפיסתית. אתה מבין שהמקום שאתה יושב, החולצה שאתה לובש כנראה היא משפיעה כלפי חוץ. אני ממש הרגשתי את זה ואני זוכר את זה. " קנינו משרדים של 750 מ"ר, הם היו גדולים מהפעילות, חילקנו אותם לחצי, ואני זוכר את השינוי המנטלי בין הספק שמגיע למשרדים החדשים, לעומת הספק שהיה רגיל להגיע לביתיות באבן יהודה במושבה, שאפילו לא היה לי שם חדר. עידו ואני חלקנו חדר קטן. המעבר הזה בעצם יצר לנו את האפשרות להסתכל בצורה יותר רחבה ולהסתכל כמו חברה קבלנית.

"ובתוך המעבר המנטלי הזה הייתה פה גם קפיצה מאוד מעניינת. היו לי עוד 400 מטר להשכיר. עכשיו אני קבלן צעיר, רוכש משהו בכמה מיליונים ורוצה לראות איך אני מחזיר את המשכנתה. אני זוכר שניסינו להשכיר את זה תקופה ולא הצלחתי. ואז יום אחד באה לי הברקה: לא איזה סטארט אפ גדול. עוד לא דיברו על ווי וורק וכאלה, אבל אמרתי 'בוא נחלק את זה למשרדים קטנים'. עשיתי את זה בשעה שמונה בבוקר, ב-12 לא נשארו לי משרדים. זה פשוט עבד בצורה מטורפת. אגב, המחיר למטר היה הרבה יותר גדול".

"בשנות ה-2000 קבלן ביצוע היה דבר מוקצה" 

הוא סיפר על המבנה הארגוני בחברה המשפחתית: "עידו אחי ממנכ"ל ביד רמה את חברת הבנייה, למרות שבכותרת אנחנו שלושה מנכ"לים משותפים אבל משתדלים כל אחד לשמור על המשבצת שלו. אני אחראי על כל הנושא של פיתוח עסקי, אסטרטגיה, הבאת פרויקטים לשולחן, מיתוג, רעיונות וכל מיני דברים של מחשבה מחוץ לקופסה. ארז ביחד עם עידו אחראי על הצד המימוני, הבאת בנקים, גופי מימון, ובסופו של דבר דנים על הכל ביחד, למעט חברת הבנייה שהיא כמעט מנותקת. יש פה שלושה מנכ"לים משותפים לטוב ולרע, שיודעים לעבוד ביחד אבל זה מורכב לא פעם".

"יש המון סערות רגשיות בתוך הדבר הזה", הודה פדלון, "אבל כמו חיכוך עם האישה בבית, בסוף כשצולחים את זה, זה רק מחזק את האהבה. אז גם פה, כל משבר שבסוף צולחים אותו ומבינים אותו נהיים חכמים יותר. לעניין הדור השלישי, זה חתיכת דיון ואנחנו כרגע אנחנו בתהליך של להגדיר את הדברים של הדור השלישי. אני עם 5 ילדים, אחי עם ארבעה ילדים, ארז עם שלושה. אגב, אם יש מחשבה פעם מתישהו להיות חברה ציבורית, זו גם החלטה מאוד גדולה, ואם תשאל אותי ברמה האישית, לא בשם שפונדר פדלון , אני חושב שהדבר הזה ישמור על הדור השלישי ועלינו כחברה משפחתית וכמשפחה".

"בשנות ה-2000 קבלן ביצוע היה דבר מוקצה, תחתית שרשרת המזון", סיפר פדלון. "באו היזמים החדשים, אני קורא להם קבוצות רכישה, החבר'ה התל אביבים שאין להם מושג וידע מינימלי בבנייה. והם באו ולקחו חברות קבלניות שהיו בתחתית שרשרת המזון, וכל שבוע היית שומע על חברה קבלנית שפשטה רגל. אבל השוק תיקן את עצמו. היום חברה יזמית בקנה מידה שלי - אני לא מדבר על קטנים, הם בכלל בבעיה - שבונה מאות אם לא אלפי יחידות דיור, אם אין לה זרוע ביצועית היא עושה שיתופי פעולה או שהיא רוכשת ונכנסת בעל כורחה לתחום הביצוע. זה קורה לכולם. זאת אומרת, השוק חזר אחורה. השיטה המסורתית הוכיחה את עצמה. יזם נדל"ן הוא קבלן".

"אין מי שיבנה למישהו אחר" 

מרוב שהפרויקטים נהיו גדולים, מורכבים ויקרים, אז היזמות נהיית מקצוע.
" קבוצת פדלון ביחד מעסיקה למעלה ממאה עובדי הנהלה, ואני יכול להעיד שרוב העובדים ורוב המנגנון ורוב הסרבול זה עם חברת הביצוע. אם לרגע חושבים שאפשר להוציא החוצה את חברות הביצוע, השוק הוכיח שזה פשוט בלתי אפשרי. אין מי שיבנה למישהו אחר, כי כל קבלן בר דעת ומקצועי שיודע לעבוד, אומר 'אני אבנה לעצמי'. הפלטפורמה במדינת ישראל אפשרה את זה. בודדות החברות בקנה מידה שלי ויותר, שאין להן או שיתוף פעולה או זרוע ביצועית.

בעולם של החיבורים שאני עושה בין יזמים, 99 אחוז מהביקוש היום זה לשותפות עם חברה שמביאה איתה ביצוע. ביצוע היום הוא גיים צ'יינג'ר משמעותי. 
"גם היופי הוא שהלקוח הישראלי מאוד חכם ומבין שאם הוא בא וקונה מחברת ביצוע, מה שהוא רואה זה מה שהוא מקבל והוא יודע לשלם יותר על איכות".

למרות היקף הפעילות המרשים, החברה שומרת על פרופיל מחושב בתחום ההתחדשות העירונית. "יש לנו כבר כ-3,000 יחידות בתחום", אומר פדלון, "אבל אנחנו עדיין מתלבטים אם להקים זרוע ייעודית. זה תחום עם פוטנציאל אדיר, אבל גם עם סיכונים תזרימיים גבוהים.  התחדשות עירונית היא חובה לאומית – אבל זו ריצה למרחקים ארוכים עם הרבה באמפרים".