ועדה מקומית רשאית למנוע מהיזם להצמיד חניית נכה לדירה פרטית? ביהמ"ש הכריע

חניה נגישה (חנית נכה) היא חניה המותאמת לאדם עם מוגבלות, הן מבחינת שטחה, והן מבחינת מיקומה בקרבת הכניסה לבניין המגורים. התקנות קובעות כי בכל בניין מגורים חדש יוקצו מספר חניות נגישות, לפי מפתח הקבוע בתקנות. עוד קובעות התקנות, כי חניות אלו הינן בנוסף לתקן החניה הקבוע לבניין. בהתאם לנוהג הקיים בעיריית ראשון לציון, ככל שנותרה חניה נגישה בבניין,  וזו לא נרכשה ע"י אדם עם מוגבלות – רשאי היזם למכור חניה זו כמוצמדת לאחת הדירות בבניין. כך נהגה אף חברת ציטרין פרויקטים והשקעות בע"מ. 

נסיבות המקרה

יזמית בנייה קיבלה היתר בנייה בשנת 2021 מהוועדה המקומית ראשון לציון, ובהמשך להשלמת הבנייה הגישה לאישור רשות הרישוי ראשון לציון את תשריט הבית המשותף. תשריט זה כלל את הצמדת החניה הנגישה לאחת מהדירות בבית המשותף. רשות הרישוי סירבה לבקשה, וקבעה כי יש לשמר את החניה הנגישה כרכוש משותף, לטובת כלל הדיירים. 

עמדת העותרת

לטענת החברה העותרת, אותה ייצג עו"ד מיכאל שניטקין, החלטת רשות הרישוי התקבלה בחוסר סמכות, בניגוד לנוהג הקיים ובניגוד למצגים קודמים של הוועדה המקומית. כמו כן נטען, שההחלטה התקבלה באופן הפוגע בזכויות קנייניות ובאינטרס ההסתמכות של העותרת. עוד טענה החברה, כי אין בחוק או בתקנות כל הוראה המחייבת השארת החניה הנגישה כחלק מהרכוש המשותף, וכי מדובר בשינוי מדיניות שנעשה ללא הליך תקין ותוך פגיעה בחברה.

עמדת המשיבים לעתירה

רשות הרישוי והוועדה המקומית לתכנון ובנייה טענו כי בהתאם לתקנות החניה, מדובר במקומות חניה נגישים, שהינם בנוסף לתקן החניה הדרוש, וכי החניה הנגישה נועדה לשמש את כלל הציבור, ובפרט את בעלי המוגבלות, לאורך חיי הבניין. הצמדת החניה הנגישה לדירה פרטית מסכלת את תכלית תקנות החניה, ועלולה למנוע בעתיד את הגישה לבעלי מוגבלות שיגיעו לגור בבניין. עוד נטען, כי הצמדת החניה מעניקה יתרון כלכלי בלתי מוצדק לדייר יחיד על חשבון הציבור.

נציין, כי מפאת חשיבותה העקרונית של העתירה, הורה ביהמ"ש על צירופו של מינהל התכנון לעתירה, ואישר את צירופם של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מרכז השלטון המקומי והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל, אשר הצטרפו כמשיבים לעתירה. 

עמדת בית המשפט

ביהמ"ש חילק את פסק דינו לשניים. במישור העקרוני, קבע ביהמ"ש, לאחר סקירת החקיקה הרלוונטית, כי אין מניעה לסווג את החניה הנגישה כ"רכוש משותף". עוד קבע ביהמ"ש, כי לרשות הרישוי סמכות מכוח החוק והתקנות, לכפות על מבקש היתר בנייה או תעודת גמר, כי החניה הנגישה תיוותר "רכוש משותף". 

בצד זאת, ביהמ"ש קבע תנאים להפעלת הסמכות של רשות הרישוי, מכאן ואילך. ואלה הם: ניתן להפעיל את הסמכות, רק אם החניה הנגישה הוקצתה מעל התקן; וכן בתנאי שהודע למבקש ההיתר עוד בתיק המידע להיתר כי לא ניתן להצמיד חניה נגישה לדירה, או שהדבר פורסם בדרך אפקטיבית אחרת; וכמו כן נקבע תנאי בהיתר הבנייה, כי החניה הנגישה תהווה חלק מהרכוש המשותף, או שהדבר נרשם כתנאי בהיתר הבנייה במסגרת הערה בנסח הטאבו. 

לגבי החברה, ציטרין פרויקטים – בית המשפט בחן את השתלשלות העניינים, וקבע כי במשך כל שלבי התכנון, הרישוי והבנייה, לא הייתה כל הנחיה או מגבלה להצמדת החניה הנגישה. היתר הבנייה ניתן מבלי לכלול תנאי לעניין זה. וגם הבקשה לרישום התנאים שנקבעו בהיתר הבנייה, במסגרת הערה בנסח הטאבו, לא התייחסה לחניה הנגישה כרכוש משותף. אף נציג העיריה השיב לנציגי העותרת, לאחר סיום הבנייה, כי אין מניעה להצמיד את החניה הנגישה לדירה. סירובה של רשות הרישוי התקבל בדיעבד, לאחר השלמת הבנייה, ולאחר שהחניה נמכרה והוקצתה לאחת הדירות. לפיכך, בית המשפט קיבל את העתירה, והחלטת רשות הרישוי בעניינה של העותרת בוטלה.

נציין כי בימים אלו מקודם תיקון לחוק המקרקעין, אשר כולל הסדר מקיף, המאפשר הצמדת חניות נגישות (חניות נכה) לבעל מגבלות (או למי שבמשפחתו מצוי בעל מוגבלות) או למי שאינו בעל מוגבלות (בתנאי שאין בעלי מוגבלות בבניין). ובלבד שנשמרת חניה פנויה אחרת ברכוש המשותף, שתוכל לשמש פתרון להחלפת חניות, במקרה שיגיע בעל מוגבלות אחר להתגורר בבניין.  

אנו רוצים להודות לחברנו עו"ד מיכאל שניטקין ולמסור הערכתנו על נחישותו ומקצועיותו בהובלת ההליך.

עת"מ 56411-06-24 ציטרין פרויקטים והשקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית ראשון לציון ואח'

להורדת פסק הדין המלא - לחצו כאן

הכותבת היא ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיועו המתמחה דור בן-עטיה