טוב לי או ראלי? "המניות עולות לפני שמחירי הנדל"ן עולים, כי הן מגלמות את הציפייה"

מדדי המניות של תחום הנדל"ן הפתיעו בחודש האחרון עם ראלי עוצמתי, שהחזיר את התחום למרכז תשומת הלב של המשקיעים. מדד ת"א נדל"ן זינק בלמעלה מ־25% בחודש החולף (מאז ה-10 ביוני) למרות ירידה קלה בשבוע האחרון, ומדד ת"א בנייה הוסיף 38% לערכו בשלושת החודשים האחרונים.

לכך מצטרפת שורת הנפקות מרשימה שמעידה על שובו של התיאבון להשקיע בסקטור שספג לא מעט טלטלות בשנתיים האחרונות. רק השבוע הונפקה מגידו על ידי אאורה לפי שווי של 600 מיליון שקל, צבי צרפתי גייס 50 מיליון שקל בהנפקה פרטית, ואמות גייסה חצי מיליארד שקל בהנפקת מניות. אל הנפקות המניות הצטרפו לאחרונה גם עמרם אברהם וקרסו, וכן גל נוסף של חברות שנכנסו לבורסה בעקבות גיוסי אג"ח – שהעיקרית בהן היא רייסדור.

מה מניע את העליות, והאם הן משקפות שינוי מגמה אמיתי בשוק? התשובה, כך נראה, מורכבת – ומשלבת שיקולים גיאופוליטיים, תחזיות ריבית אופטימיות, וגם לא מעט פסיכולוגיה של שוק.

"השוק מרגיש שאנחנו מנצחים במלחמה"

אז מה קרה בחודש האחרון? נראה כי הסיבות העיקריות בחודש האחרון הן מה שמסתמן כהסרת האיום מצד איראן, זאת לצד ציפיות להורדת ריבית – אף שהריבית נותרה על כנה זה כמה חודשים.

"אני חושב שקורים פה שני דברים", אומר רו"ח רותם זילבר, שותף במשרד רו"ח גדול ומרצה להשקעות נדל"ן. "קודם כל, אנחנו צריכים להסתכל על זה בפריזמה של שוק ההון הגלובלי – מה שקורה בעולם ובארצות הברית. הנדל"ן אמנם מקומי, אבל אי אפשר להעלות או להוריד ריבית בלי להסתכל מה עושים שם.

"טראמפ ופאוול (ג'רום פאוול, יו"ר הפדרל ריזרב, דנ"ק) הם לא החברים הכי טובים. טראמפ רוצה להוריד את הריבית ופאוול לא רוצה. טראמפ מאוד שורי – בלי מיסים, בלי ריבית, בלי כלום – ופאוול יותר שמרן, אבל מסיים את תפקידו עוד כחצי שנה. לפי תחזית בנק ישראל, הייתה צפויה להיות לפחות הורדת ריבית אחת עד סוף השנה, של כחצי אחוז – זה עדיין לא קרה. אז כן, צפוי שתהיה הורדת ריבית אחת עד סוף השנה, אלא שאתה לא רוצה לצאת במהלך כזה לפני ארה"ב, וגם מודי'ס לא העלתה את דירוג האשראי של ישראל – כך שלא בטוח שהריבית תרד. אני מאמין שכן. אז קודם כל, השוק מתמחר את הציפייה להורדת ריבית.

"בנוסף, אני חושב שהשוק מרגיש שאנחנו מנצחים במלחמה. בכל פעם שיש לך אירוע כזה – כמו חיסול בחיזבאללה, המבצע של הטלפונים או החדירה עם 8 טון חומר נפץ לבונקר של נסראללה – אתה מיד רואה תגובה בשווקים. עשיתי על זה מחקר – ראיתי שבאופן מובהק, אחרי כל הצלחה צבאית כזאת, אנחנו רואים עליות. השוק מגיב יחסית מהר באופן חיובי. ועכשיו היה לנו אירוע היסטורי – הפצצת הכור האיראני. זה כבר קרה, אבל זה חלק מהראלי שאתה רואה עכשיו. גם הדיבורים על הפסקת אש ושלום עם סעודיה. מול איראן היו המון חששות – גם שזה יימשך וגם שהנזק יהיה כבד יותר. הדברים האלה התפוגגו, לצד דיבורים על עסקת חטופים, חנינה לנתניהו ונורמליזציה – שנותנים דחיפה".

רו"ח רותם זילבר (באדיבות המצולם)

זה מתייחס לכלל השוק. מה הסיבה לזינוק במדדי הנדל"ן?
"קודם כל היה לך קיטון קטן בהיצע הנדל"ן למגורים כתוצאה מהטילים. זה גרם לקיטון בהיצע. כמובן שיש בניינים שנפגעו ואנשים שפונו – אז זה פחות היצע של מגורים בטווח הקצר. אמנם זה לא היה אירוע ארוך, אבל אם אתה מסתכל על מגמה יותר ארוכת טווח – בשנתיים-שלוש האחרונות קצב הבנייה לא גבוה. הבעיה לא נפתרה, ולא רואים שהיא הולכת להיפתר. כלומר, הלחץ של הביקוש על פני ההיצע הולך להימשך".

עם זאת, זילבר מסייג ומצביע על כך שהזינוק בשוי המניות לא פתר את הבעיות המורכבות שעמם מתמודד כיום הענף: "אנחנו עדיין לא רואים עליית מחירים בשטח – אנחנו רואים אפילו מלאי גדול של דירות לא מכורות אצל היזמים, והרבה יזמים נכנסים לקשיים בגלל זה. יופי שאנחנו רואים ראלי בבורסה, אבל יש הרבה מאוד יזמים שלא מצליחים למכור, והם עומדים עם המלאי הזה כבר הרבה זמן. ואם הם ייאלצו להוריד את מחיר הדירות – זה יגרום להם לנזק גדול מאוד. מצד שני, אין ברירה – הם משלמים עלויות מימון, אתה חייב למכור.

"ומה בעצם שובר השוויון במקרה הזה? קודם כול, העניין של הריבית – דיברנו על זה. אבל העניין היותר משמעותי הוא המחזורים של הכלכלה. זה משפיע על כל המשק, אבל בנדל"ן אתה מסתכל על מחירי דירות. ואם עכשיו אנחנו בסיטואציה שבה המחזור של הכלכלה נמוך – כי הרבה אנשים במילואים, מתעסקים במסביב – המלחמה, הריבית הגבוהה – אז אנשים לא יכולים ללוות, והרבה אנשים נכנסו לקשיים מכל הסיטואציה הזאת.

"אבל אני מאמין שבחצי השנה הקרובה יש נקודת מפנה מאוד מעניינת. מה שמאפיין אותה זה שיש הרבה פוטנציאל לעליית ערך נדל"ן ולעליית ערך מניות הנדל"ן – שתבוא קודם. המניות עולות לפני שמחירי הנדל"ן עולים, כי הן מגלמות את הציפייה. בחצי השנה הקרובה יש הרבה הזדמנויות – וגם סיכונים. אם אתה יזם ממונף שתקוע עם סחורה – אתה בסיכון גבוה. ואם אתה עם כסף שמחפש הזדמנות קנייה לפני עליית ערך – אתה בצד הטוב של המשוואה. בחצי השנה הקרובה אנחנו נראה הזדמנויות. מחירים נמוכים. אם אתם זוג צעיר – זו חצי שנה של הזדמנות".