"מבצעי 80/20 אינם כלי מסוכן, בנק ישראל התערב בצורה שבלמה את השוק - שלא לצורך"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח עו"ד עומרי שלה, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן (במשותף), פישר (FBC). הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , על מיזוגים אסטרטגיים, מבצעי מימון, כשלי רגולציה, ועל התחום שהוא חושב שדווקא עכשיו עושה קאמבק: קבוצות הרכישה.

לצפייה: 

להאזנה: 

המגמה הבולטת של מיזוגים ורכישות בענף הנדל"ן היא אולי אחד הסימנים המובהקים לאתגרים בשוק של השנים האחרונות. אך עו"ד שלה רואה בזה דווקא תהליך טבעי, אפילו בריא: “יש גופים גדולים עם חוסן פיננסי, מערכות תפעול, שיווק וכספים, ויש יזמים מעולים עם פעילות שוטפת, רעב וצמיחה. כל צד מביא לשולחן את היתרון שלו – וזה עובד”.

כך למשל הוא מציין את העסקה שבמסגרתה מנורה רכשה מחצית מ-40 מרכזים מסחריים של גזית גלוב , וכן את רכישת הפעילות של אקו סיטי בהתחדשות עירונית ע"י קרן ריאליטי . לדבריו, “זה מאפשר לגופים גדולים ליהנות מפעילות קיימת מבלי להתחיל מאפס, וליזמים – להכניס חמצן ולצמוח”.

כשנשאל מהם הגורמים שיכולים להכריע אם עסקה תתממש השיב: “אם ישאלו אותי בשלוש מילים – אנושיות, מהירות ואומץ. בסוף, עסקאות לא קורות על נייר אקסל, הן קורות בין אנשים. חייבים לדבר באותה שפה, להאמין בשותפות העתידית ולקפוץ על הזדמנויות". המהירות חשובה בעיניו במיוחד בתקופה דינמית. “יש חלון הזדמנויות – מי שמזהה אותו, חייב לפעול מיד. וגם נדרשת מידה לא מבוטלת של אומץ, לראות את הפוטנציאל, לא רק את הסיכון”.

סוגיית מבצעי המימון (כמו 80/20) מעוררת בשנים האחרונות ויכוח סוער, בעיקר לנוכח הגבלות בנק ישראל. אבל שלה, שמלווה יזמים רבים, לא מהסס לומר: “אני לא חושב שזה כלי מסוכן. להפך – ברוב המקרים אנשים ישלימו את ה-80%. בישראל, הבית הוא ערך-על. אנשים יוותרו על הכול – רק לא על קורת הגג”. הוא מדגיש שהמערכת הפיננסית הישראלית מספיק מפותחת כדי לאפשר מימון גם לאחר הרכישה, ומוסיף: “בנק ישראל התערב בצורה שבלמה את השוק – ולדעתי, שלא לצורך”.

שלה גם לא שותף לתיאוריה לפיה הסכמי המימון מול הבנקים מונעים הורדת מחירי דירות. “הבנקים, בניגוד למה שמציגים, כן גמישים. אם יזם מסביר לבנק את הצורך בהפחתת מחירים – במקרים רבים, הבנק יבין. זו מערכת עסקית, לא דיקטטורה”. לדבריו, "יש גורמים אמיתיים שמונעים ירידת מחירים – תכנון איטי, היצע קרקעות נמוך, מחסור בידיים עובדות. לא הבנקים הם אלה שמתחזקים את רמת המחירים".

"לא להעניש יזמים שפעלו כשורה ונקלעו לנסיבות קשות" 

בנושא דחיית מסירות דירות, לשלה ביקורת נוקבת: “עברנו מגפה עולמית, מלחמות, עיכובים בלית ברירה. ליזם אין אינטרס לאחר – הוא רוצה לסיים, למסור, לקבל את יתרת התשלום ולעבור לפרויקט הבא. אבל החוק לא לוקח את זה בחשבון”. לדבריו, יש חוסר איזון מוחלט בין מה שקובע חוק המכר לבין נסיבות שלא תלויות ביזם. “המדינה צריכה להיכנס לתמונה – למצוא דרך לפצות רוכשים, אבל לא להעניש יזמים שפעלו כשורה ונקלעו לנסיבות קשות”.

אחת ההפתעות הגדולות בשוק המגורים, לדבריו, היא שובו של מודל קבוצות הרכישה. “הוציאו שם רע לתחום בגלל מספר קריסות מתוקשרות, אבל מדובר בכלי יזמי לגיטימי וחכם – במיוחד בתקופה שבה יזמים חוששים מעלויות מימון והתחייבויות גדולות". שילה מדגיש ש"עם מארגן מקצועי, תקציב סביר ומערך משפטי יציב – זו יכולה להיות דרך מצוינת לרכוש נכס".

גם בתחום הנדל”ן המניב, התמונה מורכבת. “יש פעילות ערה במרכז תל אביב – במיוחד באזורי הביקוש הגבוהים. גם במעגל השני – כמו בקעת אונו, ראשון לציון ונתניה – יש ביקוש, בעיקר בזכות הקרבה למגורים. דווקא האזורים שבין לבין – שם קשה יותר”. לדבריו, ההאטה מורגשת, אבל לא דרמטית: “לא יוצאים היום למגה-פרויקטים – ולכן, בטווח הקרוב, השוק יתאזן”.

בתשובה לשאלה לאן השוק הולך ב-2026, בוחר שלה להתרחק מהגרפים ולהצביע על השורש: “נדל"ן הוא לא עולם מנותק. הוא מושפע מבריאות, תחבורה, ביטחון – וכל אלה בישראל לא מנוהלים כמו שצריך. אנחנו רואים את זה כל יום. מה שחסר לנו זה ניהול”. הוא מסכם באופטימיות זהירה: “יש פה אנשים שרוצים לעשות, יזמים, צרכנים, משקיעים. אם תהיה יד מכוונת – העתיד יהיה חיובי”.