סיכול לפינוי-בינוי ואי התאמה למטרו: עשרות התנגדויות הוגשו לתוכנית המתאר של ר"ג

מאז הופקדה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה באפריל, הוגשו למעלה מ-60 התנגדויות לתוכנית המתאר של רמת גן.  בין המתנגדים הבולטים: ארגון הקבלנים של מחוז דן (ארגון קבלני רמת גן), רכבת ישראל וחברות יזמיות גדולות.

תוכנית המתאר הכוללנית לעיר רמת גן מוסיפה לעיר פוטנציאל של כ-60,000 יחידות דיור נוספות, לסך כולל של כ-140,500 דירות. בתחום התעסוקה, התוכנית מוסיפה כ-2.8 מיליון מ”ר למסחר ומשרדים, כך שסך שטחי התעסוקה בעיר צפויים להגיע לכ-8 מיליון מ”ר. עוד על פי התוכנית, מתווספים כ-2,000 דונם לייעודים הציבוריים וכ-100 דונם נוספים לשימושים מעורבים.

התוכנית קובעת תנאים להכנת תוכניות מפורטות ל-29 מתחמים, ומתירה בנייה של עד 36 קומות, בעיקר לאורך הרחובות הראשיים, במרכז העיר ובשכונות הוותיקות. במקביל היא שואפת לשמור על בנייה מרקמית בגובה של 8–9 קומות. עם זאת, לאורך רחובות "השלד" העירוני (כגון רחוב הרא"ה ושדרות ירושלים) ניתן לבנות עד 20 קומות. יעד האוכלוסייה לפי התוכנית: 405 אלף תושבים עד שנת 2050.

על אף תמיכתו העקרונית של ארגון קבלני דן בתוכנית המתאר הוא מצביע על שורת ליקויים מהותיים, בהם היעדר תחשיבים כלכליים-שמאיים, מגבלות על היקפי הפיתוח ועל הגמישות התכנונית, וכן חוסר התאמה לתמ"א 70 (התוכנית למרחב תחנות המטרו) שחלה על חלקים נרחבים מהשטח. בהתנגדות שהוגשה באמצעות משרד עורכי הדין אגמון עם טולצ’ינסקי, טוען הארגון כי התוכנית חסרה תחשיבים כלכליים בסיסיים, דבר שמעורר חשש שהתכנון אינו מיטבי ואף עלול להיות בזבזני ובלתי ישים. עוד נטען כי התוכנית אינה מלווה בשמאי או במסמך פרוגרמטי ברור, הדרוש לצורך קביעת תמהיל יחידות הדיור. לפיכך, נדרשת בדיקה כלכלית-שמאית מפורטת. בנוסף, קיימת עמימות סביב הגדרת "רח"ק" (רצפה חלקי קרקע), שאין לה כל פירוט במסמכי התוכנית.

בהתנגדות שהגיש ארגון הקבלנים הוא טוען כי התוכנית חסרה תחשיבים כלכליים בסיסיים, דבר שמעורר חשש שהתכנון אינו מיטבי ואף עלול להיות בזבזני ובלתי ישים. עוד נטען כי התוכנית אינה מלווה בשמאי או במסמך פרוגרמטי ברור, הדרוש לצורך קביעת תמהיל יחידות הדיור

עוד לטענת הארגון, אין בהירות לגבי אופן חישוב הרח"ק – האם נכללים בו שטחי ציבור? האם המדידה היא ברמת התוכנית הכוללת או תא השטח? האם כולל שטחים תת-קרקעיים? מעבר לכך, ערכי הרח"ק המוצעים נמוכים באופן קיצוני – לעיתים אף נמוכים ממה שקיים כיום – ואינם עומדים בהוראות תמ"א 70, שנועדה לאפשר העצמת זכויות בנייה.

רמת גן (שאטרסטוק)

עוד טוען הארגון לחוסר פרופורציה בין מספר הקומות המאושר לבין ערך הרח"ק בפועל. בדוגמאות שונות שהוצגו, ערכי הרח"ק אינם מאפשרים ניצול מלא של זכויות הבנייה בהתאם לגובה המבנה ולתכסית, מה שעלול לסכל את מימושם של פרויקטים. טווח הרח"ק בתוכנית נע בין 0.5–1.5 לבניינים בני 3 קומות, ועד ל-7–10 במבנים בני 36–60 קומות.

"התוכנית פוגעת במטרות תמ"א 70"

התוכנית למרחב תחנות המטרו (תמ"א 70) שאושרה סופית בממשלה לפני כחודשיים, הגדירה את "מתחמי ההשפעה" של תחנות המטרו בשתי טבעות: טבעת פנימית (עד 300 מ' מהתחנה) וטבעת חיצונית (עד 800 מ'). לכל טבעת נקבע ערך רח"ק מינימלי נדרש – לצורך מימוש זכויות, היטלים ותמרוץ פיתוח., כאשר הטווח המומלץ בטבעת הראשונה הוא רח"ק של 4.5–9.

לדברי הקבלנים, התוכנית הכוללנית פוגעת במטרות תמ"א 70: "מטרה מרכזית של תמ"א 70 היא העצמת הבנייה ועירוב שימושים במתחמי ההשפעה של התחנות. לכן, ערכי הרח"ק שבתמ"א הם מינימליים בלבד, ומהווים כלי מנחה – לא מגבלה. אלא שבתוכנית המתאר של רמת גן, נקבעים ערכי רח"ק מקסימליים, שבחלקם נמוכים אפילו מהמינימום בתמ”א 70 – במיוחד בטבעת הראשונה. בכך התוכנית חוטאת פעמיים: גם למטרותיה העצמיות וגם לעקרונות של תמ"א 70".

נזכיר כי טענות דומות הועלו גם בהתנגדויות לתוכנית המתאר של תל אביב (תא/5500). 

"התוכנית תסכל פינוי-בינוי בסמוך לגשר ההלכה"

גם רכבת ישראל הגישה התנגדות, המתייחסת לשימושים המותרים לאורך מסילת הברזל, כגון תשתיות, מתקנים ושטחים פתוחים. לטענתה, שימושים אלו אינם תואמים את ייעוד המסילה לפי תמ"א/1, ואף עלולים לפגוע בבטיחות המשתמשים ובתפעול ותחזוקת המסילה.

גם רכבת ישראל הגישה התנגדות, המתייחסת לשימושים המותרים לאורך מסילת הברזל, כגון תשתיות, מתקנים ושטחים פתוחים. לטענתה, שימושים אלו אינם תואמים את ייעוד המסילה לפי תמ"א/1, ואף עלולים לפגוע בבטיחות המשתמשים ובתפעול ותחזוקת המסילה

מתנגדים נוספים הם החברות תדהר ואקרו, המקדמות יוזמת פינוי-בינוי במתחם ברוריה (רחובות ברוריה ואנה פרנק, בסמוך לגשר ההלכה). התוכנית המפורטת כוללת הריסת 12 בניינים ישנים ובהם 173 יח"ד לא ממוגנות ושטחי מסחר, והקמה של שני מגדלים בני 45 קומות, מבנה מרקמי בן 9 קומות, יחד עם 500 יח"ד חדשות ושטחי מסחר.

באמצעות עורכי הדין יניב גורליק וגלית שיצר ממשרד פישר, טוענות החברות כי התוכנית הכוללנית קובעת הוראות כופות שאינן כוללות מנגנוני גמישות, ואינן מותאמות למאפיינים תכנוניים, קנייניים וכלכליים של המתחם. לדבריהן, "הדבר בעייתי במיוחד כאשר מדובר בתוכנית כוללנית החלה על שטח כה גדול ומגוון. בנוסף, הוראותיה הכופות חלות גם על פרויקטים של התחדשות עירונית , דוגמת מתחם ברוריה".

לטענתן, התוכנית הכוללנית צפויה להביא לאי-כדאיות כלכלית: "התוכנית הכוללנית תסכל, הלכה למעשה, את הסיכוי למימוש פרויקט פינוי-בינוי במתחם ברוריה. תכנון מפורט בהתאם לדרישות התוכנית – מבחינת גובה, רח"ק, תמהיל יחידות דיור וכדומה – צפוי להוביל להפסד של כ-25%. מדובר בבעיה רחבה, שלא מוגבלת רק למתחם ברוריה אלא חלה על פרויקטים דומים בכל רחבי העיר". לטענות צורפו חוות דעת של שמאי המקרקעין ירון מלול ומשרד האדריכלים יסקו-מור-סיון.

מעיריית רמת גן נמסר כי "תוכנית תמ״א 70 להקמת המטרו קובעת זכויות בנייה גבוהות בסמוך לתחנות שיוקמו במסגרת הפרויקט. באזור תחנת המטרו העתידית - בצומת הרחובות שדרות ירושלים והרא״ה יבוצעו התאמות מסוימות לתוכנית הכוללנית לעיר בהתאם למדיניות ראש העיר ואגפי ההנדסה והתכנון בעירייה. השינויים שיובאו לדיון במסגרת התנגדות מהנדסת העיר לתוכנית יכללו גם העצמת זכויות בנייה באזורים מסוימים לצד שמירה על המרחב הנופי בעיר וגן המורשת הסמוך".