סמכות המדינה להפקיע דירות שלא נהרסו תוגבל: אלו ההסכמות על שיקום מתחמי ההרס

כשבוע וחצי לאחר שהפסיק את עבודתו, היום (ב') הושגו הסכמות בין חברי "הצוות הבין משרדי לקידום מתחמי התחדשות עירונית באתרי הרס". זאת לאחר שהושגה פשרה בסלע המחלוקת שהביא להפסקת עבודת הצוות, והיא האופן שבו יש לנהוג בבניינים שאין צורך להרוס אותם, ושלעתים כמעט לא נפגעו כלל, הממוקמים בתוך מתחם הרס שאותו יש לחדש.

המשמעות היא שבימים הקרובים כבר יופץ תזכיר חוק בהתאם לעבודת הצוות. עם זאת הליך החקיקה עצמו עלול להתברר כמורכב על רקע העובדה שהכנסת בפגרה, ושבראשות ועדת הפנים שאמורה לקדם את החוק, לא מכהן יו"ר קבוע.

נזכיר כי במקור, ביקשו נציגי השיכון, האוצר ומינהל התכנון להחיל על אותם הבניינים שלא נהרסו את אותם הכללים המוחלים על בניינים שנהרסו לחלוטין, אשר עשויים לכלול במקרי קיצון אף את הפקעת הדירות מהדיירים וכפיית התחדשות עירונית על הבניין - ואילו נציגי משרד המשפטים בראשות המשנה ליועמ"שית עו"ד כרמית יוליס התנגדו לכך בטענה לפגיעה מופרזת בדיני הקניין, בהתחשב בכך שמדובר בבניין שלא נפגע באופן שמחייב הריסה.

אתמול, במהלך ישיבה של חברי הצוות שהתקיימה במשרד המשפטים, הושגה הפשרה המיוחלת. על פי הפשרה, ניתן יהיה לכלול בניינים שלא נפגעו או שנפגעו קלות בתוך המתחמים המיועדים להריסה ובניה מחדש, וזאת בכפוף לשני תנאים. הראשון – הצגת הוכחות ודאיות לכך שלא ניתן לתכנן את המתחם בכללותו מבלי להרוס את אותם הבניינים. התנאי השני – ששיעורם של הבניינים שלא נפגעו לא יעלה על 25% מכלל הבניינים במתחם. כלומר, לפחות 75% מהבניינים חייבים להיות מיועדים להריסה.

רוב של 50.1% יספיק

הצוות הבין-משרדי הוקם ב-15.6 זמן קצר לאחר פרוץ "עם כלביא" לצורך שיקום המתחמים שנפגעו בהפצצות האיראניות, בהובלת משרדי האוצר, הפנים, והשיכון והבינוי, במטרה לגבש פתרונות מהירים לשיקום מתחמי מגורים שנהרסו, לאו דווקא באמצעות החזרת הדירות לקדמותן, אלא תוך חידוש מתחמי מגורים שלמים.

דו"ח הביניים שפרסם הצוות המליץ על מסלול פעולה רגולטורי ותכנוני לאזורי הרס, במטרה לאפשר שיקום מהיר, אפקטיבי והוגן. השיקום ייעשה באמצעות התחדשות עירונית הכוללת גם את סביבת המגורים – תשתיות, שטחים ציבוריים ותכנון עירוני מעודכן. הצוות מציין שהליך התחדשות רגיל נמשך בממוצע עשור, ולכן נדרשת מסגרת חירום שתכלול סמכויות מורחבות לרשויות המקומיות, קיצור דרמטי בלוחות זמנים והסרת חסמים. הדו"ח קורא לקידום חוק מיוחד שיאפשר מנגנון פעולה במצבי חירום, ושתוכניות השיקום יוגדרו כצורך ציבורי בחוק.

על פי מסלול הפעולה המוצע בשלב הראשון יוכרזו מתחמי ההרס, אשר בהם יחולו ההסדרים התכנוניים והקנייניים המיוחדים, שנועדו להאצת הליך ההתחדשות העירונית. הקו התוחם את אותם המתחמים הוא "הקו הכתום", ומי שמוסמכת להכריז על אותם מתחמי "קו כתום" תהיה ועדה שתכלול נציגי ממשלה ורשות מקומית.

במתחמי הקו הכתום יחולו כאמור מספר הסדרים ייחודיים שמטרתם היא להאיץ את התקשרות בעלי הדירות במתחם עם יזם. ההסדר הראשון לצורך זה הוא קביעת רוב מינימלי של 50.01% מהדיירים לצורך יציאה לפרויקט, ולא רוב של 66% כנדרש כיום במתחמי פינוי-בינוי רגילים. בנוסף לכך, תינתן לכל בעל דירה אפשרות להחליט כי הוא אינו מעוניין להמשיך ולהיות חלק מהמתחם, ובאפשרותו למכור את חלקו בפקויקט תמורת סכום שישקף את שווי הדירה החדשה שאמור היה לקבל בסוף הפרויקט. על מנת לתמרץ את בעלי הדירות לפעול בדרך זו, המדינה אף צפויה להעניק תמריץ כספי למי שיבחר לעשות כן ב-60 הימים הראשונים לאחר הכרזת הקו הכתום.

המענק יחושב לפי שווי שייקבע ע"י השמאי הממשלתי ויועבר רק לאחר שהפרויקט הגיע לשלב ביצוע. יזם שייבחר במתחם יהיה מחויב לרכוש את זכויותיהם של דיירים שבחרו במסלול זה. התקשרות לפיצוי תיחשב גם כהסכמה לפרויקט – לצורך חישוב הרוב הנדרש שעומד על 51%.

ללא הסכמות בתוך 150 יום – המדינה תתערב

בנוסף, יוגדרו שלושה שלבים עם לוחות זמנים קשיחים להשגת רוב להסכמות, כולל מנגנונים להתערבות המדינה ולמינוי יזם במקרה שאין הסכמה. הדו"ח מבקש להבטיח שבסוף כל תהליך – הפרויקט ייצא לפועל, גם אם יש דיירים מתנגדים, ובכך למנוע קיפאון מתמשך. בתקופה הראשונה (60 יום) בעלי דירות מחויבים להסכמים קיימים, אך יוכלו להודיע על רצונם בפיצוי. אם יושג רוב בתקופה זו, יינתן כאמור מענק נוסף לבוחרי ה-BUY OUT . בשלב השני (90 יום) תינתן אפשרות לצאת מחוזים ולהצטרף להסכם אחר או למסלול פיצוי, גם ללא מענק.

בשלב השלישי אם בתוך 150 יום לא ייבחר יזם ברוב נדרש, המדינה תתערב. הדו"ח מציג שלוש חלופות להכרעה אם לא הושגו הסכמות תוך 150 יום: החלופה הבינרית - המדינה ממנה יזם ומכתיבה חוזה אחיד הכולל אפשרות לדירה או פיצוי; חלופת המתחם - "ניתן יהיה לחתום רק על חוזה אחיד שתקבע המדינה ובכך לא יתקיימו תמריצים למשא ומתן מתמשך על תמורות ולא יינתן יתרון משמעותי ליזם אחד על יזם אחר באופן שימנע משא ומתן מתמשך", או חלופת הקימום - "מנגנון שבמסגרתו ייבנו הבניינים שנהרסו מחדש במשך תקופה קצרה ככל האפשר וזאת גם אם אין הסכמה מלאה לקימום מצד בעלי הזכויות". כל חלופה כוללת אפשרות להפקעה אם יזם אינו מצליח לרכוש את הקרקע, תוך פיצוי לפי שווי שוק, זאת במטרה שכל פרויקט יגיע לביצוע.

עוד נכתב בדוח כי "לאור המורכבות המוגברת של מיזמים להתחדשות עירונית בגבולות "אזור הטעון שיקום והתחדשות" והצורך בעידוד כניסת יזמים איכותיים בלוחות זמנים קצרים, ייקבע כי במידה והמיזם אינו יעמוד בתבחינים הכלכליים שנקבעו בתקן 21 תינתן האפשרות להשלמת הכדאיות הכלכלית באמצעות סבסוד ממשלתי, בהתאם לעקרונות המקובלים לסבסוד מיזמי התחדשות עירונית ללא כדאיות כלכלית, וללא קשר לעלויות והמשמעויות הכספיות של מנגנון ה Buy out שייקבעו ויוסדרו בנפרד. זאת, במטרה להבטיח את ההיתכנות הכלכלית במיזמים קריטיים לשיקום מהיר של המרחב העירוני שנפגע".