"כולנו הגזמנו. עומד להיות היצע של 160 מיליון מ"ר משרדים עם ביקוש לפחות מ-40"

נכון לקיץ 2025, מצויה רמת גן בעיצומו של גל תכנוני שבמסגרתו מקודמות שורה של תוכניות רחבות היקף, כל אחת מהן עולה בחשיבותה לעתיד העיר על קודמתה. על אלה ניתן למנות את תוכנית ההתחדשות הבניינית של העיר, את תוכנית המתאר החדשה לאזור הבורסה שמגיעה לשלבים ראשונים של מימוש, שורה של מתחמי פינוי-בינוי במרכז העיר ושכונות המזרח, תמ"א 70 המעצימה זכויות במרחב תחנות המטרו המתוכננות ומעל כולן - תוכנית המתאר החדשה של העיר שכבר מתקרבת לאישור, לאחר תום תקופת ההפקדה להתנגדויות. לאלה הצטרפו לאחרונה בנסיבות מצערות גם שני מתחמים שנהרסו מפגיעות טילים איראניים במהלך מלחמת עם כלביא, ששיקומם צפוי להיעשות בלוח זמנים תכנוני מזורז.

מי שנמצא במרכז העשייה של כל אלה, לצד ראש העיר הדומיננטי כרמל שאמה, הוא עו"ד רועי ברזילי המשמש כמ"מ ראש העיר רמת גן וחשוב מכך – ראש ועדת המשנה לתכנון ובנייה בעיר. אנו מקיימים את השיחה ימים ספורים לאחר סוף תקופת ההפקדה של תוכנית המתאר העירונית החדשה, אשר במהלכה הוגשו עשרות התנגדויות לתוכנית, בעיקר בנוגע לאי התאמתה להעצמת הזכויות במרחב תחנות המטרו לפי תמ"א 70, וכן טענות לסיכול מיזמי פינוי-בינוי מצד מספר חברות ענק דוגמת אקרו ותדהר.

על אף היותם שותפים קואליציוניים, נחלקים ברזילי ושאמה באחת הסוגיות הבוערות ביותר שמצויות כיום על הפרק בעיר, והיא שיעור היטלי ההשבחה שתגבה העירייה במתחמי ההתחדשות העירונית הסמוכים לתחנות המטרו. לפני כשבועיים אישרה מועצת העיר החלטה לפיה תגבה העירייה היטל בגובה 72% מההשבחה במתחמים אלה – החלטה שברזילי חולק עליה.

חלוקים בסוגיה העקרונית. ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה הכהן (רועי טפר)

"אין היתכנות ל-72 אחוז היטל השבחה בעיר כמו רמת גן", טוען ברזילי, "למשל בתחנה ברחוב הרא"ה פינת שדרות ירושלים, האזור יחסית מאוד צפוף. אם אנחנו נצטרך לייצר מכפילים שיספקו כלכליות ב-72 אחוזי השבחה , אנחנו נמצא את עצמנו בקריסה טוטאלית של המערכות הציבוריות שתומכות בתוספת בנייה הזאת. לכן המספר הנכון הוא 50 אחוז היטל השבחה בבנייה העתידית".

נושא חם נוסף היא כאמור תוכנית המתאר הכוללנית לרמת גן, שמוסיפה לעיר פוטנציאל של כ-60,000 יחידות דיור נוספות, לסך כולל של כ־140,500 דירות. בתחום התעסוקה, מוסיפה התוכנית כ־2.8 מיליון מ"ר למסחר ומשרדים, כך שסך שטחי התעסוקה בעיר צפויים להגיע לכ־8 מיליון מ"ר. עוד על פי התוכנית, מתווספים כ־2,000 דונם לייעודים ציבוריים וכ־100 דונם נוספים לשימושים מעורבים.

"אין היתכנות ל-72 אחוז היטל השבחה בעיר כמו רמת גן", טוען ברזילי, "אם אנחנו נצטרך לייצר מכפילים שיספקו כלכליות ב-72 אחוזי השבחה , אנחנו נמצא את עצמנו בקריסה טוטאלית של המערכות הציבוריות שתומכות בתוספת בנייה הזאת" 

למרות ההתנגדויות, ברזילי משוכנע שהתוכנית כמעט שלא תשונה לעומת התוכנית שהופקדה: "יכול להיות שתהיה בעיה לאורך הצירים הראשיים. שם תמיד יש מחלוקות כי יש יוזמות פרטיות, כל מיני דברים שחורגים. אבל באופן כללי תוכנית המתאר היא בסדר. היא מתיישבת הרמונית עם יתר התוכניות באופן כללי, אז אני לא צופה חריגות משמעותיות, מה גם שזו לא תוכנית מפורטת."

על תוכנית ההתחדשות הבניינית שמצויה לקראת הפקדה אומר ברזילי: "היא לא חורגת מהאופן שבו נהגנו בפרויקטים של תמ"א 38 עד היום, כך שהיא למעשה מכסה את תמ"א 38, לא משאירה קצוות, ומפרשת קצת יותר בקלות את הנושא הזה של חלוקת השטחים בין עיקרי לשירות. התוכנית יותר נפחית באופי שלה ולכן מעוררת פחות מחלוקות".

שכונת הראשונים ברמת גן (מאיר דקל, מרכז הנדל

התוכניות מוסיפות לעיר עשרות אלפי יח"ד. איך אתם נערכים מבחינת תשתיות?
"זה אתגר אמיתי לעיר שבה יש לך היום קרוב ל־13 אלף נפש לקילומטר רבוע. תוריד את הפארק הלאומי, את הספארי – אתה מגיע כבר ליותר. בתשתיות היום ובפרויקטים של פינוי-בינוי אנחנו יודעים פרוגרמטית לתת מענה לצרכים, ואנחנו מלווים צעד אחרי צעד על ידי פרוגרמה שמראה לנו את המשמעות של תוספת יחידות הדיור. כרגע המצב נראה בסדר כי בסך הכול התחלנו להדביק את הפערים. לא הדבקנו את כל הפערים של המחסור בתשתיות באמצעות התוכניות. אבל ברגע שיש לך תב"ע ואתה מסוגל לפנות יחידת שטח גדולה, אתה יכול גם לבנות מבני ציבור. אין היום תב"ע על יותר מדונם שאין בה שטחים שמיועדים לצורכי ציבור".

איפה אתם רואים את עיקר המחסור?
"כנראה שבשטחים ציבוריים פתוחים יהיה לנו לעולם קושי להשלים את הפער לעומת הצרכים. מצד שני, שטחי הציבור הפכו להיות איכותיים יותר. הפארק הלאומי, הרצף הטריטוריאלי שניצור עם פארק אריאל שרון יוסיף תיאורטית שמונת אלפים דונם של פארק פתוח מטרופוליני, שהציבור יוכל ללכת ולעבור בין הפארקים מעל כביש 461. גם התוכנית שנמצאת לקראת הפקדה שמאפשרת הקמת שני גשרים בין אזור כפר המכביה לשבע טחנות, תחבר את העיר טוב יותר לפארק הירקון. ולבסוף גם בשטחים שמתוכננים בדרום-מזרח העיר, מדרום לתל השומר יש שטחים פתוחים נרחבים".

"35 שנה לא נבנה בית ספר" 

מה לגבי גני ילדים ובתי ספר?
"ככל שמחירי דירות עולים ושווי הקרקע עולה ברמת גן, התוצאה היא שיש פחות משפחות, כי מגיעים יותר צעירים לשכירויות או משפחות מבוגרות. זה ההליך הדמוגרפי שקורה ככל שהאוכלוסייה הופכת להיות יותר עשירה ויותר משכילה – הרבה פעמים אלה גרושים, גרושות, רווקים ורווקות בגילאים מאוחרים ולכן יש פחות ילדים. אנחנו לא שונים במובן הזה משאר העולם המערבי, אז לטווח הארוך אני רואה את התהליך הזה. מצד שני, אני כן רואה שאנחנו נותנים יותר מענה בגני עירייה".

"ככל שמחירי דירות עולים ושווי הקרקע עולה ברמת גן, התוצאה היא שיש פחות משפחות, כי מגיעים יותר צעירים לשכירויות או משפחות מבוגרות. זה ההליך הדמוגרפי שקורה ככל שהאוכלוסייה הופכת להיות יותר עשירה ויותר משכילה – הרבה פעמים אלה גרושים, גרושות, רווקים ורווקות בגילאים מאוחרים ולכן יש פחות ילדים" 

אתם רואים כבר את הקיטון במספר הילדים?
"אנחנו רואים שהצמיחה היא פחות גבוהה מבעבר. זה מקל עלינו להדביק את הפער".

מה לגבי בתי הספר? הילדים שלי צריכים ללכת מרחק די גדול ברגל לבית ספר ברמת גן.
"תחשוב שלא נוסף פה אף בית ספר יסודי מאז שהיו בעיר 100 אלף איש, ועד שהיא הגיעה להיקף אוכלוסייה של 160 אלף איש. בית הספר האחרון שנבנה היה בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת – בית ספר ערמונים. 35 שנה אחרי, נפתח בי"ס נבון בקריית קריניצי. וגם תיכונים לא נבנו".

יש הגירה חיובית לרמת גן, והמחירים מטפסים. אתם לא הופכים להיות עיר רק לעשירים ולהייטקיסטים כמו תל אביב?
"אני לא אצטער על זה שהעיר שלנו הופכת להיות עיר ליברלית ופתוחה יותר".

יש ליברלים בכל המעמדות.
"לא תמיד. אני חושב שיש קשר בין השכלה והכנסה לבין תפיסות שמרניות או ליברליות. ככל שאתה יותר משכיל ומכניס יותר, כנראה שתהיה יותר ליברלי. ולכן, אם יש קשר כזה ואתה יודע שמחירי הדירות ברמת גן עולים באופן יחסי יותר מאשר במקומות אחרים, כלומר הביקוש יותר גבוה – כנראה שזו האוכלוסייה שתעבור. רואים את זה גם במבנה הפוליטי בעיר. אם פעם בקדנציה האחרונה היו שישה חובשי כיפות, היום יש רק שלושה. אנחנו רואים בתי עסק שנפתחים בשבת ועלייה בביקוש לשירותים כמו מכוני כושר".

"אני חושב שיש קשר בין השכלה והכנסה לבין תפיסות שמרניות או ליברליות. ככל שאתה יותר משכיל ומכניס יותר, כנראה שתהיה יותר ליברלי. ולכן, אם יש קשר כזה ואתה יודע שמחירי הדירות ברמת גן עולים באופן יחסי יותר, כלומר הביקוש יותר גבוה – כנראה שזו האוכלוסייה שתעבור" 

ומחירי הדיור בעיר – זו לא בעיה שהעירייה צריכה לפתור?
"אני לא חושב שזו בעיה שהעירייה צריכה לפתור. זו לא בעיה שאנחנו יכולים או צריכים לפתור, זו בעיה לאומית. לא יכול להיות שעיר אחת תיקח על עצמה את הנטל הלאומי. ואם אני כן מתייחס לנטל שהעיר לוקחת על עצמה – אז אם הגידול הטבעי ברמת גן היה אמור להיות אחוז ומשהו, תוספות יחידות הדיור פה הן הרבה יותר – זה בין שני אחוזים לשניים וחצי אחוזים כל שנה. כלומר הגדלנו את ההיצע פי שניים לעומת הגידול הטבעי בעיר כדי לתת מענה לצרכים".

כבר לא "בירת עבירות הבנייה" 

בשנים האחרונות, ובעיקר מאז תחילת כהונתו של כרמל שאמה בראשות העיר אשר לוותה במספר מאבקים מתוקשרים מול היזמים, יצא לרמת גן שם של עיר אשר מקשה על בנייה בתחומה. ואולם כפי שציין ברזילי, בשורה התחתונה רמת גן בכל זאת מייצרת כמות יפה של התחלות בנייה מדי שנה בהיקף של כ-2,000 יח"ד בקירוב.

"זה קצב יפה, וזו גם הסיבה שמאשימים את רמת גן שלוקח לה זמן להוציא היתרים", טוען ברזילי. "אם יש לך עיר שיש בה הרבה יותר ביקושים, אז יש גם הרבה יותר בקשות, ואם יש הרבה יותר בקשות – לפעמים לעיר קשה יותר לתת מענה. זה לא שהשכר של המתכננים שלנו עולה ביחס דומה לשוק הפרטי – וזה גורם בעיות בגיוס כוח אדם – ואנחנו צריכים לתת מענה ליותר בקשות מאשר בעפולה".

"אני חושב שיש משהו לא הגון בכך שקבלן מחליט לדלג על הוועדה המקומית כי הוא לא מסכים איתה או לא מגיע איתה להסכמות.  עדיף ללכת לוועדה מחוזית כשאתה מגובש עם הוועדה המקומית. בסוף צריך לעבוד בשיתוף. גם הוועדה המחוזית תתקשה לעמוד בבקשה שהיא לגמרי חריגה מעמדת הוועדה המקומית"

ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, סיפק במהלך השנה האחרונה מספר אמירות שעוררו סערה באשר לקבלנים שמעדיפים לפנות ישירות אל הוועדה המחוזית מעל ראשה של הוועדה המקומית לצורך אישור תב"עות. בין היתר אמר שאמה לפני כשנה כי קבלן שינהג כך "יהפוך לאויב העיר, נרדוף אותו עד חורמה". 

לשאלה האם הוא שותף לעמדות נחרצות אלה משיב ברזילי: "אני חושב שיש משהו לא הגון בכך שקבלן מחליט לדלג על הוועדה המקומית כי הוא לא מסכים איתה או לא מגיע איתה להסכמות. בדרך כלל לוחות הזמנים זו לא הסיבה. הסיבה היא לרוב אי הסכמה להמלצה. אם באמת זה עיכוב בלוחות זמנים, יכול להיות שעדיף ללכת לכיוון הזה. אבל עדיף ללכת לוועדה מחוזית כשאתה מגובש עם הוועדה המקומית. בסוף צריך לעבוד בשיתוף. גם הוועדה המחוזית תתקשה לעמוד בבקשה שהיא לגמרי חריגה מעמדת הוועדה המקומית".

בין היתר זה נובע מכך שהוועדה המקומית שלכם לא עצמאית. זה מעניק כח רב יותר לוועדה המחוזית לקבוע מה יקרה בעיר. אתם פועלים לשנות זאת?
"בהחלט. זה בעבודה מול הוועדה המחוזית, ואנחנו פועלים במספר אספקטים. בכל הקשור לעררים, הכמות ירדה משמעותית. בשנים עברו היו יותר עררים – גם ברישוי וגם בתמ"א 38. עוד לפני אישור תוכנית ההתחדשות הבניינית כבר ברור היום על כל מגרש בעיר מה מותר לבנות. יש פחות עררים ומחלוקות. כשייגמרו ההקלות יהיה יותר פשוט.

"נושא נוסף שהיה בעוכרינו הן עבירות הבנייה. רמת גן לפני כמה שנים הייתה בירת עבירות הבנייה אחרי בני ברק. התמריץ היה מאוד גבוה והאכיפה חלשה, ואתה רואה את התוצרים. שתי שכונות – עמידר ושקמה – שפשו בהן עבירות בנייה, מתקשות היום להתחדש. איפה שהייתה אכיפה אפקטיבית – רואים שכונה מתחדשת, אפשר לחתום על הסכמים. בעמידר הייתה התפוצצות של בנייה לא חוקית והשכונה תקועה, תמ"א 38 אחת לא יצאה. אני חושב שאנחנו אחרי זה. אם פעם היו מגישים 30 כתבי אישום בשנה, היום אנחנו סביב 400. יש בקשה להפוך לוועדה עצמאית, ונמתין להחלטה".

"הטיל הכריע במחלוקת של שנים" 

רמת גן ספגה מכה קשה במלחמה מול איראן, מבחינת מבנים שנפגעו וגם מבחינת מפונים. איפה דברים עומדים עכשיו?
"רחוב תרצה – זה המקום שספג הכי הרבה. בבן אליעזר אין הריסות, ובז'בוטינסקי גם אם תהיה הריסה – בסוף מדובר בנכסים שממילא היו מיועדים להריסה. גם בתרצה כבר חלק מהבניינים – כמחצית – היו כבר חתומים על הסכם פינוי-בינוי. בהיבט של תכנון ובניה - אני חושב שמעז יצא מתוק, עם כל הצער. אישה אחת נהרגה ומספר אנשים נפצעו, אבל המחיר יחסית לנזק שנגרם שם, היה נמוך. יכלו להיפצע ולהיהרג הרבה יותר.

מתחם הבורסה ברמת גן (טד איתן, ויקימדיה)

"אבל אם נסתכל נטו על התכנון, מעז יצא מתוק גם במובן הזה שאם הייתה לך התלבטות על הנפחים שהיו, נוצרת לך בתמ"א 38 האפשרות להעביר את פיצויי מס רכוש שיועדו לשיפוץ הדירות לטובת הפרויקט, להקטין את המכפילים ולהגדיל את הכלכליות.

"היה ויכוח עם אחת היזמיות שפעלו באזור (שבן נדל"ן, דנ"ק). הם הגיעו כבר לבית משפט בעקבות סכסוך עם העירייה. העירייה דרשה להרחיב את הפרויקט ולחבר אותם לעוד בניינים והיא לא רצתה. ובסוף הטיל הזה הרס את אותם הבניינים והכריע את המחלוקת שנמשכה כמה שנים טובות".

מה המצב והתכנון לגבי מסחר ותעסוקה?
"תמ"א 38 ברמת גן פגעה בעיקר ביכולת לחדש את המסחר ולייצר עירוב שימושים ברחובות הראשיים. אז לא נוצר רק מחסור בשטחי ציבור לגני ילדים, בתי ספר וכך הלאה, אלא גם בדברים הקטנים שאמורים לספק לאזרח חיים טובים יותר: מרפאה, משרד קטן שנמצא מעל חנות, מכון כושר קטן, סטודיו – דברים שבאמת נמצאים מעל החנויות. ליזמים היה הרבה יותר קל להיכנס למרכזי השכונות מאשר להרוס בניינים על ציר ראשי, שבו ערכי הקרקע נמוכים.

"אבל הפכנו את התמונה ויצרנו עדיפות מבחינת תוספת צפיפות בתוך תוספת זכויות בנייה בצירים הראשיים. כך אנחנו מגבירים גם את המסחר וגם את התעסוקה בצירים ראשיים, אפילו משניים כמו נגבה, בירדן – מקומות כאלה שלא תמיד היה בהם רצף מסחרי, וגם במקומות שבהם לא נשמר הרצף. אנחנו מגדירים בתוכניות שניתן יהיה להוסיף מסחר ותעסוקה, בנוסף כמובן לתעסוקה בכל העיר. הולכים להתווסף מיליוני מ"ר לתעסוקה".

יש באמת צורך בעוד שטחי משרדים? המגמה הרווחת בקרב חברות היא דווקא להצטמצם.
"את העמדה שלי אמרתי בצורה ברורה. אני חושב שכולנו הגזמנו. מדינת ישראל חייבת להתעורר. עומד להיות היצע של 160 מיליון מ"ר רק באזור המרכז, כאשר הביקושים עומדים על פחות מ־40 מיליון. אין לי ספק שעם ההיקפים האלה של ההיצע המטורף – בסוף מדינת ישראל תוציא הוראת שעה ותהפוך את מגדלי המשרדים האלה למגורים או לעירוב שימושים, ואז נקבל יחידות דיור לא איכותיות בתוך מגדלים.

"אני לא בטוח שזה טוב, אבל כל עוד שיטת המיסוי של הארנונה לא תשתנה – הערים ימשיכו לעשות את זה והתחרות תהיה קשה. לרמת גן יש יתרון אמיתי בתחרות הזאת – הבורסה, אזור תעסוקה שיושב בתוך מרכז העצבים של מדינת ישראל".

לאחרונה הצטרפתם לערים אחרות כמו תל אביב והוספתם היטל שמירה, היטל שמאפשר להוסיף 8% למס הארנונה. זה מוצדק?
"אני הייתי נגד היטל השמירה. התהליך של להוסיף את ההיטל הזה התחיל ממש בתוך המלחמה. אם אתה חוזר לאוקטובר 23' – הציבור רצה את זה. אז קצת התרחקנו מהמלחמה ואז פתאום מבינים את המשמעויות של להכניס יותר כוחות שיטור. יש לזה עלות. העירייה בחרה ללכת על מסלול שהוא בערך מחצית מההיטל".