אם ובנה שרכשו מגרשים המתינו 14 שנים לפיתוח - ותבעו את רמ״י. כך הכריע ביהמ"ש

אם ובנה, אשר רכשו מגרשים במסגרת הרחבה קהילתית במושב אבן ספיר, חתמו בשנת 2005 על הסכמי פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ואגודת אבן ספיר – אגודת מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ. עם זאת, עד שלהי שנת 2020 לא נמסרו להם מגרשים ראויים לבנייה, ולא החלו עבודות הפיתוח הדרושות. 

התביעה עסקה בשאלה - מהו המועד הסביר למסירת מגרשים ראויים לבנייה; על מי מוטלת האחריות המשפטית לעיכוב הממושך בפיתוח ובמסירת המגרשים; והאם רוכשי המגרשים זכאים לפיצוי. בית המשפט הכריע בשאלות אלה בהסתמך, בין היתר, על הוראות סעיף 41 לחוק החוזים, שקובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". 

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט השלום, אשר קיבל את טענת רוכשי המגרשים, וחייב את רמ"י והאגודה לפצותם בשל האיחור במסירת מגרשים ראויים לבנייה. בית המשפט קבע, כי גם אם מועד מסירת מגרשים ראויים לבנייה לא היה ברור מלשון ההסכמים - יש לקרוא לתוך ההסכמים הסכמה מכללא, לפיה יש למסור את המגרשים תוך פרק זמן סביר, לפי הוראות סעיף 41. במקרה זה נקבע שפרק זמן סביר הוא חמש שנים, ולכן נפסק כי רוכשי המגרשים זכאים לפיצוי. 

נסיבות המקרה

רוכשי המגרשים רכשו שני מגרשים בפרויקט ההרחבה של מושב אבן ספיר, במסגרת הקצאה בפטור ממכרז בהתאם להחלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל. הם שילמו את מלוא התמורה, וחתמו על הסכמי פיתוח. למרות זאת, במשך למעלה מ-14 שנים לא ניתן היה לבנות על המגרשים. העיכוב החריג נבע מתכנון בלתי ישים, מחלוקות מתמשכות עם רמ"י על גובה הוצאות הפיתוח וכדומה. כשלים אלו הובילו לכך שהמגרשים לא פותחו, לא חוברו לתשתיות בסיסיות ולא הונפקו היתרי בנייה.

טענות רוכשי המגרשים:

רוכשי המגרשים טענו, כי רמ"י והאגודה הפרו את התחייבויותיהן החוזיות, בכך שעיכבו באופן בלתי סביר את קידום תוכנית ההרחבה ואת פיתוח המגרשים. לשיטתם, אף שנשמעו אזהרות מצד האגודה בדבר הקשיים הצפויים בפרויקט, הם מעולם לא שיערו – כשם שלא שיערו גם רמ"י או האגודה – כי העיכוב יתארך לתקופה של למעלה מ-14 שנים, מבלי שתושלם בניית התשתיות, ומבלי שניתן יהיה להוציא טופס 4 . 

טענות רמ"י והאגודה:

רמ"י והאגודה טענו, כי התביעה התיישנה לנוכח פרק הזמן שחלף מאז רכישת המגרשים, וכי רוכשי המגרשים היו מודעים לקשיים בפרויקט, ובכל זאת בחרו לרכוש את המגרשים. בנוסף, הועלו טענות הדדיות - רמ"י טענה כי המגרשים נמסרו לרוכשים במצב של "As Is" והאחריות לפיתוח חלה על האגודה. מנגד, האגודה טענה כי רמ"י לא שיתפה פעולה עם ניסיונותיה לקדם את פיתוח המגרשים, ולמעשה היא לא הייתה מוסמכת להשלים את העבודות בעצמה.

החלטת בית המשפט

בית המשפט בחן בנפרד את אחריות כל אחת מהנתבעות. ביחס לרמ"י, קבע בית המשפט כי היא הפרה את הסכם הפיתוח, מאחר שלא מסרה לתובעים מגרש ראוי לבנייה, בתוך פרק זמן סביר. מהות ההסכם מלמדת כי המגרש היה אמור להימסר מוכן לבנייה, שכן התובעים חויבו להתחיל בבנייה תוך 18 חודשים, והמחיר חושב לפי שווי לאחר פיתוח. יתרה מזאת, גם אם רוכשי המגרשים ידעו שהמגרשים טרם פותחו ולקחו זאת בחשבון, נקבע כי יש לקרוא בהסכם הסכמה מכללא, לפיה הפיתוח יושלם בתוך זמן סביר, בהתאם לסעיף 41.

על פי ההלכה שנקבעה בע"א  3523/15 מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש נ' רשות מקרקעי ישראל , פרשנות "זמן סביר" תיעשה לפי טיב ההתחייבות והנסיבות. בענייננו, קבע בית המשפט, שפרק זמן של חמש שנים ממועד החתימה הוא זמן סביר להשלמת הפיתוח ומסירת המגרש במצב ראוי לבנייה. משלא עמדה בכך – רמ"י הפרה את ההסכם. 

ביחס לאגודה, נקבע כי היא נטלה על עצמה את הפיתוח, גבתה את העלויות מראש, והפקידה אותן בחשבון נאמנות. לכן חלה עליה חובה משלימה להשלמת הפיתוח בתוך זמן סביר – אף היא תוך 5 שנים. חלוף 14 שנים ממועד ההתחייבות מבלי שהפיתוח הושלם - מהווה הפרה יסודית. טענת ההתיישנות נדחתה, מאחר שמדובר בהפרה נמשכת, שהעילה בגינה מתחדשת מדי יום.

לאור זאת קבע בית המשפט כי רמ"י והאגודה נושאות באחריות משותפת לעיכוב, כאשר רמ"י חויבה לשאת ב-80% מהפיצוי, והאגודה ב-20%. המועצה האזורית לא חויבה בפיצוי. סך הפיצויים הועמד על כ-450 אלף ש"ח בתוספת הצמדה מה-1.1.2010, וריבית מאמצע התקופה (שנת 2017). עוד נפסקו פיצויים בגין עוגמת נפש בסך של 10,000 ש"ח לכל אחד מהתובעים.

משמעות פסק הדין

פסק הדין מחזק את מעמדם של רוכשי המגרשים מול גופים מוסדיים, ומציב גבול ברור ליכולת הרשויות והאגודות להתנער מחובותיהן. עוד מחדד פסק הדין, כי גם בהיעדר מועד מפורש לקיום הוראות ההסכם, יש לקיים התחייבות חוזית תוך זמן סביר, כאשר "זמן סביר" נבחן לפי נסיבות ההתקשרות. 

(מרים רחמים נ' רשות מקרקעי ישראל ת"א 4186-10-20)

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד לירון רוט בסיועה של המתמחה שי נוי ראובני