החיפזון מן השטן: האם השקעות "פליפ" בישראל של 2025 עדיין משתלמות?

עסקאות ה"פליפ" (רכישה, שיפוץ מהיר ומכירה ברווח) שבעבר נחשבו ללהיט שבו עסק כל נדל"ניסט מתחיל, איבדו בשנים האחרונות מזוהרן משלל סיבות, בהן עליית הריבית במשק, שינויים רגולטוריים, שורת המשברים שפקדה את המדינה והמיתון בשוק הדירות. לאור שינויי השוק, הרגולציה והעלויות, יצאנו לבדוק האם אסטרטגיה זו עדיין מניבה רווחים משמעותיים ב-2025.

פליפ היא עסקה שהרווח בה נולד מהשבחה יזומה, בדרך כלל באמצעות שיפוץ, אשר פחות תלויה בעליות המחיר הכלליות בשוק הדירות. עסקת פליפ מוצלחת היא כזו שתייצר למשקיע רווח הון משמעותי של 15%-30% על ההון העצמי בתוך תקופה של עד שנה. בתחום המגורים מתמקדים פליפים בדרך כלל בדירות ישנות או מוזנחות הנרכשות מתחת למחיר השוק, שיפוצן במהירות, ומכירתן. בישראל מדובר לרוב בדירות בערים גדולות ואזורי ביקוש, שבהן יש סיכוי למכירה מהירה לאחר השבחה .

היתרון בפליפ למגורים הוא ביקוש רחב יחסית – רוכשים פרטיים מעריכים דירה משופצת שחוסכת להם הן את כאב הראש והן את ההוצאה הכרוכים בביצוע השיפוצים בעצמם, ומוכנים לשלם פרמיה על כך. ואכן, המוסכמה היא שדירות משופצות נמכרות מהר בהרבה מדירות דומות במצב מוזנח. עם זאת, יש להביא בחשבון שעלויות השיפוץ למגורים עלו בשנים האחרונות (התייקרות חומרי בנייה ועבודה), מה שמקשה על השגת רווח גדול ללא תכנון עמוק של התקציב.

בנדל"ן מסחרי, פליפים פחות נפוצים מאשר בתחום המגורים, אך עדיין קיימים. במסגרת אסטרטגיה זו משביחים נכס מסחרי (למשל, שיפוץ משרד ישן, שדרוג חנות או התאמת חלל תעשייתי) במטרה למכור אותו למשקיע או חברה במחיר גבוה יותר. היתרון העיקרי כאן הוא פוטנציאל תשואה גבוה יותר לאורך זמן – התשואה השוטפת מנכס מסחרי לרוב גבוהה מתשואת נכס למגורים, כ-6.5%–7%  לעומת כעד 3% באזורי הביקוש ועד 5% בפריפריה במגורים.

היתרון בפליפ למגורים הוא ביקוש רחב יחסית – רוכשים פרטיים מעריכים דירה משופצת שחוסכת להם הן את כאב הראש והן את ההוצאה הכרוכים בביצוע השיפוצים בעצמם. עם זאת, עלויות השיפוץ למגורים עלו בשנים האחרונות, מה שמקשה על השגת רווח גדול ללא תכנון עמוק של התקציב

אולם מי שמבצע פליפ מסחרי נדרש למשוך קונים עסקיים, אשר מעריכים את הנכס בעיקר לפי הכנסה פוטנציאלית משכירות. לכן השבחה מוצלחת בתחום זה תלויה, למשל, ביכולת להשיג שוכר טוב לטווח ארוך או לשנות ייעוד לנכס מבוקש. בשנת 2025 שוק המשרדים והחנויות מתמודד עם אי-ודאות כלכלית ומגמות שליליות בהשפעת המלחמה, כגון עלייה במשך הזמן הנדרש למציאת שוכרים, חזרה לעבודה מהבית בחלק מהמגזרים וצמצום שטחי המשרדים פר עובד. התשואות הנומינליות היציבות נובעות מירידה בדמי השכירות שקוזזה בירידת מחירי הנכסים, אלא שעלויות הריבית והמיסים שוחקים את הרווחיות. עם זאת, המחירים האטרקטיביים שנוצרו עקב המשברים האחרונים עשויים להוות דווקא הזדמנות לביצוע פליפ מסחרי מוצלח.

לסיכום, פליפ בתחום המגורים נוטה להיות מהיר ונזיל יותר (קל יחסית למצוא רוכש לדירה משופצת), בעוד פליפ מסחרי עשוי להניב תשואה גבוהה אך מורכב יותר לביצוע (פלח קונים מצומצם יותר) ודורש התמחות ספציפית.

שוחקי הרווחיות: שיפוצים, מיסוי וזמן מכירה

לשם ביצוע עסקת פליפ, יש לשים לב למספר פרמטרים. נתחיל בהיבט ההוצאות. כאמור, בעסקת פליפ יש להשקיע בשיפוץ הנכס – החל משיפוץ קוסמטי (צביעה, ריצוף, מטבח) ועד שיפוץ מהותי (שינויים מבניים, אינסטלציה, חשמל). מדובר בהוצאה שנעה בין כמה עשרות אלפי שקלים למי שיסתפק בשיפוץ הקוסמטי, לבין כמה מאות אלפי שקלים.

מטרת המשקיע היא שבעקבות השיפוץ, שווי הנכס יזנק בסכום משמעותית גבוה יותר לעומת זה שהושקע, לכן מלכתחילה כדאי לוודא כי הנכס שבו אנו בוחרים אינו נדרש לעבודות שיפוץ מורכבות שיגדילו דרמטית את העלויות ויכרסמו ברווח. לפי נתונים שמאיים שפורסמו בתקשורת, שיפוץ מלא ברמת גימור גבוהה בעלות ממוצעת 125 אלף ש"ח לדירה ממוצעת, יכול להקפיץ את ערך הדירה בעד 25% וכאמור לתרום לקיצור זמן המכירה.

פרמטר חשוב נוסף הוא משך ההחזקה וזמן המכירה. פליפ "קלאסי" הוא השקעה קצרת טווח. לרוב יכוון המשקיע למכירה בתוך כמה חודשים עד שנה. הסיבה שאם הנכס מוחזק זמן רב יותר, הרווחיות נשחקת עקב עלויות מימון, ארנונה, ועד בית, וכדומה. משקיע בעסקת פליפ לרוב אינו נהנה משכירות בזמן ההשבחה כי הנכס ריק במהלך השיפוץ והמכירה. זאת בשונה מעסקה סטנדרטית לרכישת דירה להשקעה , הנשענת על תחשיבי תשואה, ורווח הון מתון לאורך שנים אם מחירי הדירות בשוק עולים.

היבט חשוב נוסף בעסקאות פליפ הוא היבט המיסוי. כידוע, עומד כיום מס הרכישה עבור דירה שניה ומעלה על 8%. כלומר, ככל שאין מדובר בדירה היחידה של מבצע הפליפ, כבר כאן הוא נתקל במהלומה כבדה לרווחיות העסקה. מס נוסף אליו יש לשים לב הוא מס השבח. זהו מס רווחי הון על מכירת מקרקעין, המשולם על ידי המוכר אם מכר ברווח, בשיעור של 25% על השבח (הרווח הריאלי) שנצבר עד המכירה. מס זה מושת הן על רוכשי דירות להשקעה והן על בעלי דירה יחידה שמכרו דירתם בתוך פחות משנה וחצי (18 חודשים) מיום הרכישה. המשמעות היא שככל שביצעתם פליפ קלאסי, כלומר מהיר, תאלצו לשאת גם במס זה.

ולבסוף, ישנה נקודה חשובה נוספת שיש לקחת בחשבון, במיוחד בקרב מי שעוסק בפליפים באופן קבוע. ריבוי עסקאות קצרות טווח במספר רב של דירות עלול להפנות אליכם את תשומת לבן של רשויות המס, ואלה עשויות לסווג את הרווחים שנוצרו מעסקת פליפ כהכנסה פירותית (עסקית) במקום כרווח הון רגיל. באופן כללי, מי שמוכר נכס מקרקעין משלם מס שבח כאמור, ולא מע"מ. אולם, אם מוכח שפעילותו בעלת אופי עסקי/מסחרי שיטתי, ייתכן שהעסקה תחויב במס הכנסה בשיעור רגיל (עד 50% בפרטיים או 23% בחברה) ובהיטל מע"מ (17%) על המכירה – כמו עוסק שמוכר נכס מניב.

ריבוי עסקאות קצרות טווח במספר רב של דירות עלול להפנות אליכם את תשומת לבן של רשויות המס, ואלה עשויות לסווג את הרווחים שנוצרו מעסקת פליפ כהכנסה פירותית (עסקית) במקום כרווח הון רגיל. בכל מקרה חשוב להתייעץ עם יועצי מס ועו"ד מיסוי מראש, כדאי לפעול במסגרת הנכונה

פסיקות בתי המשפט קבעו מספר מבחנים להבחנה בין "מימוש השקעה הונית" לבין "עסקת אקראי מסחרית/עסק" – כגון תדירות העסקאות, כוונת היזם, מומחיות ובקיאות בתחום הנדל"ן, אופן המימון, שיווק אקטיבי. עבור פליפר חד-פעמי, או משקיע קצה, זה תרחיש פחות שכיח, בכל מקרה חשוב להתייעץ עם יועצי מס ועו"ד מיסוי מראש, כדאי לפעול במסגרת הנכונה.

זמני שיווק ומכירה – תמונת מצב

כפי שציינו, אחד הגורמים הקריטיים להצלחת פליפ הוא זמן המכירה של הנכס לאחר השיפוץ. פליפ "קלאסי" בנוי על מכירה מהירה ביותר, לעיתים בתוך שבועות או חודשים בודדים מסיום השיפוץ, על מנת לממש את הרווח ולחסוך בעלויות מימון והחזקת הנכס. בסביבת שוק "חמה", כאשר הקונים רבים והעסקאות נסגרות במהירות, הפליפר נהנה מיתרון – הוא יכול לתמחר באגרסיביות ולמכור מהר ברווח. אך מה קורה כאשר השוק מתקרר? בשנים 2022–2023 ישראל עברה ממצב של שוק רותח למיתון בענף: עליית הריבית החדה (מ~0.1% בתחילת 2022 לכ-4.75% ב-2023, ו-4.5% בשנה וחצי האחרונות) ציננה את הביקוש, משכנתאות התייקרו ומספר העסקאות צנח.
בשל החשיבות הרבה של זמן המכירה, מומלץ לבחור מלכתחילה נכסים באזורים בעלי ביקוש גבוה ושיעור עסקאות טוב, אך במחיר טוב, וגם לתמחר את הנכס לאחר השיפוץ באופן ריאלי כדי לא להיתקע. כלי שימושי הוא לבדוק את חודשי ההיצע באזור ואת מספר העסקאות הרבעוני, למשל בלוח מדלן או בלמ"ס: אם באזור מסוים כמעט ואין עסקאות או שיש היצע עצום, זה אות אזהרה לפליפ או למשקיעים ארוכי טווח מנוסים יותר.

יש לציין כי גם לאחר שיפוץ והשקעה, הנכס חייב להיות מתומחר נכון כדי שיהיה נזיל. לא פעם משקיעי פליפ מבקשים מחיר מופרז, ואז הדירה לא נמכרת זמן רב למרות שהיא יפה – מה שמייתר את מטרת הפליפ. ב-2025 הקונים רגישים למחיר; זה שוק של קונים. לכן פליפר נבון יעדיף למכור קצת מתחת למחירי השוק למשופץ דומה, ובלבד שיעמוד ביעד הזמן שתכנן, מאשר להתעקש על עוד 50 אלף שקל ולראות את הנכס עומד חודשים.

הזדמנויות לפליפ בישראל של 2025

בשנת 2025, על אף אי-הוודאות הכלכלית והביטחונית, ישנם מספר אזורים בישראל שבהם מתקיימים התנאים לפוטנציאל עסקאות פליפ מוצלחות, זאת בעיקר בערים שבהן המחירים עדיין נחשבים נגישים יחסית ויש מלאי דירות ותיקות להשבחה.

בצפון, חיפה מציעה פוטנציאל גבוה במיוחד בשכונות ותיקות כמו הדר (שם המחירים נמוכים יותר) ונווה שאנן – שם ניתן לרכוש דירות ישנות במחירים סביב 1-1.3 מיליון ש"ח, לשפץ ולהעלות את הערך ב־15%–20%. גם עכו בולטת: המחירים בעיר עלו ביותר מ־20% ב־2024, ועדיין אפשר למצוא דירות ישנות סביב מיליון שקל. השיפוץ שם מוסיף ערך, ובמקביל העיר נהנית מתוכניות התחדשות עירונית ותנופה תיירותית. במרכז ניתן למצוא בלוד מחירי כניסה נמוכים משמעותית מגוש דן (כ־1.0–1.3 מיליון ש"ח לדירת 3–4 חד׳ ישנה ולא משופת), לצד ביקוש גובר בעקבות פרויקטי פינוי־בינוי וחיבור לרכבת.

בשנת 2025, על אף אי-הוודאות הכלכלית והביטחונית, ישנם מספר אזורים בישראל שבהם מתקיימים התנאים לפוטנציאל עסקאות פליפ מוצלחות, זאת בעיקר בערים שבהן המחירים עדיין נחשבים נגישים יחסית ויש מלאי דירות ותיקות להשבחה. בצפון, חיפה מציעה פוטנציאל גבוה במיוחד בשכונות ותיקות כמו הדר (שם המחירים נמוכים יותר) ונווה שאנן – שם ניתן לרכוש דירות ישנות במחירים סביב 1-1.3 מיליון ש"ח, לשפץ ולהעלות את הערך ב־15%–20%

בדרום, באר שבע נותרה יעד אטרקטיבי לפליפים: מחירי הדירות הם סביב 1.2–1.3 מיליון ש"ח, נפח העסקאות גדול במיוחד, משקיעים נהנים מביקוש קבוע לשכירת דירות מצד סטודנטים ואנשי קבע, ובחירת נכס מתאים לצד שיפוץ עשויים להקפיץ את הערך ב־15% ויותר, במיוחד בשכונות הוותיקות.

קריית גת ואופקים מציעות גם הן הזדמנויות – קריית גת בזכות פיתוח התעשייה והקרבה למרכז, ואופקים עקב מחירים זולים במיוחד ותמיכה ממשלתית בעוטף. בערי החוף, אשקלון ממשיכה למשוך רוכשים הודות למחירים הנמוכים יחסית לעיר חוף והפיתוח המסיבי בשכונות החדשות, מה שתומך גם בפליפים באזורים ותיקים.

במקביל, גם ירושלים ותל אביב מציעות אפשרויות. בירושלים הפוטנציאל טמון בשכונות ותיקות כמו קריית יובל, גילה ודרום־מערב, שם דירות ישנות נמכרות בזול יחסית לערך אחרי שיפוץ, ובמיוחד באזורי התחדשות עירונית בסמוך לקווי הרכבת הקלה שבבנייה. בתל אביב, המחירים אמנם גבוהים מאוד, אך הפער בין דירות ישנות במצב ירוד לבין דירות משופצות עצום: משקיעים שרוכשים נכסים ישנים בדרום או מזרח העיר, משפצים ומציעים אותם לקהל המחפש "מפתח ביד", יכולים לייצר רווח נאה – במיוחד עם הביקוש הקשיח במרכז וההשפעה של פרויקטי התחבורה החדשים.

האם פליפים עדיין משתלמים ב-2025?

אז האם פליפים עדיין משתלמים ב-2025? התשובה העקרונית היא חיובית, אך עם כוכבית. בניגוד לשנים בהן השוק גאה, ו"כל מספר פגע", עסקאות הפליפ כיום מצריכות מידה רבה יותר של זהירות ומקצועיות. השקעות בפליפים יכולות עדיין להניב רווחים נאים, אך הן רחוקות מלהיות "כסף קל".

אז האם פליפים עדיין משתלמים ב-2025? התשובה העקרונית היא חיובית, אך עם כוכבית. בניגוד לשנים בהן השוק גאה, ו"כל מספר פגע", עסקאות הפליפ כיום מצריכות מידה רבה יותר של זהירות ומקצועיות. השקעות בפליפים יכולות עדיין להניב רווחים נאים, אך הן רחוקות מלהיות "כסף קל"

התנאים פחות תומכים מאשר בתקופה של שוק דוהר: קצב עליית המחירים מתון מאוד, הריבית ומסי הרכישה "אוכלים" נתח גדול מהתקציב, וזמני המכירה ארוכים יותר מאשר בעבר – כל אלה שוחקים את מרווח הרווח.

למרות זאת, עבור מי שיודע לאתר נכסים מתאימים ולנהל בקפדנות את תהליך ההשבחה והמכירה, יש עדיין הזדמנויות לרווח משמעותי שעולה על אלטרנטיבות השקעה אחרות בנדל"ן.