גידר שטח ציבורי סמוך לדירתו - ואחרי 50 שנה רמ"י דרשה לסלק אותו. כך הכריע ביהמ"ש

רשות שימוש שנגזרת מהתנהלות הצדדים בפועל, אף ללא הסכם כתוב, מוגדרת "רשות מכללא". הביטוי "מכללא" מקורו בארמית, ופירושו "מן המכלול", מתייחס למשהו שניתן להסיק או להבין על בסיס הנסיבות הכלליות, גם אם לא נאמר במפורש.

במקרים מסוימים, כאשר אדם מחזיק במקרקעין במשך שנים, מבלי שמי מבעלי הזכויות מתנגד לכך, עשויה להיווצר "רשות מכללא" – רשות שימוש שנגזרת מהתנהלות הצדדים בפועל, אף ללא הסכם כתוב.

רשות זו מעניקה למחזיק הגנה מפני תביעות על שימוש בלתי חוקי, אך אינה מקנה בעלות או זכויות קנייניות. מדובר בזכות גברא – זכות אישית, המתבססת על הקשר בין המחזיק לבעל הקרקע, ואינה ניתנת להעברה או לרישום. היא שונה מזכות חפצא (כגון: בעלות או חכירה ), שהיא זכות קניינית ממשית הרשומה בלשכת רישום המקרקעין ותקפה כלפי כל העולם.

לצד זאת, ההכרה ברשות מכללא במקרקעין ציבוריים היא חריגה, ודורשת נסיבות יוצאות דופן.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים, אשר נדרש לשאלה - האם שתיקה רבת-שנים מצד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כלפי שימוש בקרקע ציבורית עשויה להצמיח רשות מכללא, ולפטור את המשתמש מתשלום דמי שימוש?

נסיבות המקרה

רמ"י הגישה תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שימוש נגד תושב ירושלים, אשר גידר שטח ציבורי סמוך לדירתו, ועשה בו שימוש במשך עשרות שנים. הנתבע טען כי אביו חתם על חוזה חכירה עוד בשנות ה-50, שהקנה את הזכות להשתמש בשטח. למרות שבפועל כבר פינה את הקרקע טרם ההליך, טענה רמ"י כי מדובר בשימוש בלתי חוקי שיש לחייב בגינו.

השאלה המשפטית

האם החזקה ממושכת בקרקע ציבורית - ללא הסכם שימוש וללא כל התנגדות מצד הרשות - יכולה להקים רישיון מכללא, ולפטור את המחזיק מחובת תשלום דמי שימוש?

החלטת בית המשפט

השופטת מירית פורר מבית משפט השלום בירושלים קיבלה את טענת ההגנה, ודחתה את התביעה במלואה. נקבע כי הנתבע פעל בתום לב, השימוש היה סביר ובלתי חורג, והימנעות הרשות מהתערבות במשך עשרות שנים – מהווה למעשה הסכמה שבשתיקה.

בית המשפט הפעיל את סעיף 2 ל"חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979", המאפשר לבית המשפט לוותר על החיוב בהשבה, תוך הדגשה כי השתה רטרואקטיבית של דמי שימוש – כאשר הרשות שותקת במשך עשרות שנים – מהווה תוצאה בלתי צודקת. בנסיבות העניין, מתאפשר לבית המשפט שלא לחייב בהשבה כאשר זו איננה צודקת.

התביעה נדחתה במלואה, ורשות מקרקעי ישראל חויבה בהוצאות בסך 36,000 שקל.

המסר המקצועי

גם במקרקעין ציבוריים, שתיקה והיעדר פעולה מצד רשות במשך שנים רבות – במיוחד כלפי שימוש תם-לב שאינו חורג – עלולים להקים רשות מכללא, ולחסום תביעה בדיעבד לתשלום דמי שימוש.

ת"א (שלום י-ם) 7423-05-18 רשות מקרקעי ישראל נ' בנימין יהודה (נבו 18.2.2025)

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד שרון אפריון.