פער של 1.7 מלש"ח: שתי שומות מכריעות עבור אותה תוכנית משביחה הגיעו לתוצאות שונות

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, מצאה עצמה בסיטואציה נדירה, במסגרתה נאלצה להכריע בין שתי שומות מכריעות סותרות בנוגע להיטל השבחה שאותו יש לגבות בגין תוכנית משביחה בגבעת שמואל. יש לציין כי הפער בהיטל בין השומות המכריעות הגיע לכ-1.7 מיליון שקל.

בהכרעתה ביקרה ועדת הערר את כל הצדדים המעורבים – את הוועדה המקומית שהוציאה שומה שסתרה שומה מכרעת ראשונה בתוכנית, את הנישומה שפנתה לשומה מכרעת נוספת, ואת השמאית המכריעה השנייה שעסקה בתיק, שכבר הוכרע.

להחלטה של ועדת הערר

המחלוקת המרכזית נסבה סביב המועד הקובע. זאת כאשר השומה המכרעת הראשונה הסתמכה על מועד פרסום התוכנית המשביחה ברשומות, ולא על מועד הפרסום בעיתון שנתיים וחצי מאוחר יותר. את הערר הגישה ע.ט חברה להתחדשות עירונית נגד הוועדה המקומית גבעת שמואל, שסברה כי יש להחיל את המועד המאוחר מבין השניים. ועדת הערר קיבלה את עמדת ע.ט, לפיה יש לקבל את השומה המכרעת הראשונה, וביקרה את הצדדים על הפנייה לשומה מכרעת נוספת.

שתי השומות המכריעות, שנערכו על ידי שתי שמאיות שונות בהפרש של כשלוש שנים, מתייחסות לאותה תוכנית החלה על אותם מקרקעין. כל אחת מהן נערכה בעקבות מימוש חלקי של כ־50% מהזכויות מכוח התוכנית. הערר הוגש על השומה המכרעת המאוחרת, שנערכה בנובמבר 2022 על ידי השמאית המכריעה אוולין דודזון שמאמה.

שתי השומות המכריעות, שנערכו על ידי שתי שמאיות שונות בהפרש של כשלוש שנים, מתייחסות לאותה תוכנית החלה על אותם מקרקעין. כל אחת מהן נערכה בעקבות מימוש חלקי של כ־50% מהזכויות מכוח התוכנית. הערר הוגש על השומה המכרעת המאוחרת, שנערכה בנובמבר 2022 על ידי השמאית המכריעה אוולין דודזון שמאמה

במצב הקודם כללו המקרקעין ברחוב בן גוריון בעיר שלושה בנייני מגורים ישנים 36 יחידות דיור, שנבנו בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת. ביוני 2013 חתמו בעלי הזכויות בבניינים על הסכם פינוי-בינוי עם החברה. בהסכם התחייבה החברה לפעול לאישור תוכנית לתוספת זכויות בנייה. בדצמבר 2018 פורסמה למתן תוקף ברשומות תוכנית " התחדשות עירונית – רחוב בן גוריון 2, 4, 6", ששינתה תוכנית קודמת. התוכנית החדשה כללה הריסת הבניינים הישנים והקמת שני בניינים חדשים בני 144 יחידות דיור, שטחי מסחר ומרתפי חניה. אלא שהתוכנית פורסמה לאישור בעיתונים רק ביולי 2020 – כמעט שנתיים וחצי לאחר פרסומה ברשומות.

בין השנים 2018–2020 אישרה הוועדה המקומית שתי בקשות להיתר מכוח התוכנית. הראשונה עבור בניין בן 14 קומות ו־72 יחידות דיור, 180 מ"ר מסחר ושתי קומות חניה תת קרקעית, והשנייה עבור בניין נוסף בעל מאפיינים זהים.

פער של 1.7 מיליון שקל בין השומות 

בעקבות הנפקת ההיתר הראשון, חלקה ע.ט על שומת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית והגישה שומה נגדית. השמאית המכריעה נורית ג'רבי, שמונתה לעסוק בתיק, קבעה היטל השבחה של כ־5.86 מיליון שקל. כיוון שאף צד לא ערער, הפכה השומה לחלוטה.

בעקבות ההיתר השני ערכה הוועדה המקומית שומה נוספת שהתבססה ברובה על שומת ג'רבי, אך שינתה אותה בשתי נקודות מרכזיות: בעוד שהשומה המכרעת העניקה מקדם דחייה של 90% לשווי זכויות הלא מנוצלות, הפחית אותה שמאי הוועדה המקומית ל-75% לכל היותר. עוד הוסר מהשומה החדשה רכיב תשלום דמי שכירות בתקופת הבנייה, שלטענת הוועדה המקומית אינו רלוונטי. התוצאה הייתה היטל השבחה של כ־7.51 מיליון שקל, ופעם נוספת הגישה ע.ט שומה נגדית והצדדים הגיעו לשמאי מכריע.

לטענת ע.ט, כלל לא נותרה השבחה חייבת בהיטל במימוש ההיתר השני. לחלופין, ביקשה לחשב את ההשבחה בהתאם לשומת ג'רבי ולפטורים הקבועים בחוק, כך שההיטל יעמוד על כ־5.1 מיליון שקל. אולם הפעם השמאית המכריעה אוולין דודזון שמאמה, קיבלה את טענת הוועדה המקומית שלפיה המועד הקובע הוא יום הפרסום בעיתונים, ולא ברשומות. בנוסף השתמשה במקדם דחייה של 0.85 במקום 0.9 כפי שנקבע בשומת ג'רבי. התוצאה: היטל השבחה של כ־7.5 מיליון שקל – פער של כמעט 1.7 מיליון שקל לעומת השומה המכרעת הקודמת.

ועדת הערר קיבלה חלקית את טענות ע.ט וקבעה כי שומת שמאמה מבוטלת, וכי יש להחיל את שומת ג'רבי גם על ההיתר השני, על אף העדפת החוק למועד המאוחר. "לפרסום התוכנית החדשה בעיתונות הייתה תרומה שולית, אם בכלל, להבאת התוכנית לידיעת הציבור הרלוונטי ולהשפעה על שווי השוק במועד הרלוונטי" 

על שומה זו הגישה ע.ט את הערר, בטענה כי השמאית המכריעה שגתה בקבלה את טענת הוועדה המקומית לגבי המועד הקובע. לדבריה, דחיית המועד בשנתיים הגדילה את השווי למ"ר מבונה והוסיפה יותר ממיליון שקל להיטל.

"לא היה צורך בשומה מכרעת נוספת"

ועדת הערר קיבלה חלקית את טענות ע.ט וקבעה כי שומת שמאמה מבוטלת, וכי יש להחיל את שומת ג'רבי גם על ההיתר השני, על אף העדפת החוק למועד המאוחר. "לפרסום התוכנית החדשה בעיתונות הייתה תרומה שולית, אם בכלל, להבאת התוכנית לידיעת הציבור הרלוונטי ולהשפעה על שווי השוק במועד הרלוונטי", כתבה הוועדה בהחלטה. "הבאה בחשבון של עסקאות מתאריכים מוקדמים יותר הייתה משקפת באופן מדויק יותר את שווי השוק של המקרקעין במצב החדש, תוך צמצום משמעותי של הפער בין שני מועדי הפרסום".

בנוסף, ביקרה הוועדה את ע.ט על כך שלא עררה על שומת הוועדה המקומית השנייה: "לא היה כל צורך במינוי שמאית מכריעה נוספת, בהתייחס לזכויות מכוח תוכנית שכבר נערכה בגינה שומת היטל השבחה מלאה".

גם השמאית שמאמה בוקרה על ידי ועדת הערר: "מצופה היה מן השמאית המכריעה להבחין שכבר נערכה שומה מכרעת מלאה בגין כלל הזכויות מכוח התוכנית, וכי אין הצדקה לעריכת שומת היטל השבחה נוספת".

יתר טענות ע.ט נדחו, ונקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו. את ע.ט ייצגה עו"ד ורד מאירוביץ־סייג, ואת הוועדה המקומית גבעת שמואל – עו"ד רותם ארביב קופלניקוב.