דרום עולה: המחירים ב"שכונת הצעירים" של ת"א נותנים פייט לאזורי היוקרה של העיר

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת פלורנטין, תל אביב. 

פלורנטין היא שכונה בדרום תל אביב, שעד שנת 1948 הייתה חלק מיפו. היא ממוקמת דרומית לשכונות נווה צדק ודרום רוטשילד, מערבית לנווה שאנן ומזרחית לנגה. השכונה שהוקמה בשנת 1927 על שטחים של פרדס, אוכלסה עם קום המדינה ואחריה בעיקר בעולים חדשים, משכה עם השנים, בעיקר בגלל עלויות המגורים והשכירות הנמוכות יחסית לשכונות תל אביביות מבוססות יותר - צעירים רבים ובליינים החיים בצד האוכלוסייה הוותיקה ההולכת ומצטמצמת. למרות ההתחדשות שעוברת השכונה בעשור האחרון, שכוללת מאות פרויקטים מסוגים שונים, עדיין קיימים בה שימושי מלאכה, סדנאות וחנויות קטנות ליד בתי המגורים.

פלורנטין, שעדיין נחשבת כשכונה הכי "היפסטרית" בתל אביב,  נתפשת כיום כשכונה צעירה ומגובשת מבחינת אופי: הרבה אמנים, סטודנטים, צעירים, עיצוב, גרפיטי, סצינת חיי לילה, ברים, גלריות ובתי קפה. לצד זאת, התושבים סובלים מלא מעט בעיות: בשכונה יש רשת כבישים צפופה שמאפשרת פיזור טוב של התנועה, אך הרחובות בה צרים מאוד ונחסמים פעמים רבות על ידי משאיות, ובנוסף יש בשכונה מצוקת חניה קשה מאוד. השכונה מוקפת ברחובות ראשיים כמו הרצל, אילת וסלמה, אך אלה רחובות צרים יחסית, ובחלקם יש נת"צ, כך שהתנועה בהם עלולה להיות פקוקה בכל שעות היום. זאת לצד בעיות תחזוקה, רעש, צפיפות ולכלוך. 

למרות זאת, התושבים נהנים מתחבורה ציבורית טובה מאוד ומשתפרת. בתוך השכונה לא עוברים אוטובוסים (למעט רחוב הרצל החוצה אותה מצפון לדרום), אך השכונה מוקפת ברחובות ראשיים, אשר בהם עוברים קווים עירוניים רבים שמאפשרים הגעה למגוון יעדים בעיר ובגוש דן, ורבים מהקווים פועלים בתדירות גבוהה. גם תחנות אליפלט ושלמה של הקו האדום של הרכבת הקלה ממוקמות במרחק הליכה מחלקה המערבי של השכונה, ובסוף העשור הקו הסגול והירוק יפעלו בצידה המזרחי. תחנת קו מטרו מתוכננת לקום במערב השכונה, וזו תאפשר נסיעה מהירה למרכז העיר, גבעתיים, רמת גן, גבעת שמואל ופתח תקווה.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון 2025, נרשמה בשכונה עליה של כ-4% במחיר דירה בשכונה, לצד ירידה של כ-14% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה דומה לזו שנרשמה בכלל תל אביב באותה תקופה. בפלורנטין, כיאה לרוח הצעירה של השכונה, תמצאו בעיקר דירות קטנות של 2-3 חדרים, לצד דירות גדולות יותר שתופסות פחות נפח בשוק. והמחירים? ממש לא מה שאולי חשבתם. פלורנטין, וזו לא מגמה חדשה, כבר ממש לא כר פורה ל"מציאות" יחסית לשאר העיר הגדולה. המחירים לא פעם אף יקרים יותר מהממוצע העירוני, ובמקרה הטוב זולים ממנו באחוזים בודדים. על דירת 2 חדרים חדשה תשלמו בממוצע 3.656 מיליון שקל, ועל דירת 3 חדרים חדשה - 5.105 מיליון שקל. על דירת 2 חדרים יד שנייה תשלמו בממוצע 2.673 מיליון שקל, ואילו דירת 3 חדרים יד שנייה תעלה בממוצע 3.438. 

כרטיס ביקור - תל אביב

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון.

תושבים (2024): 495,602

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 4,342, מאזן הגירה פנימית 850-, מאזן הגירה בינלאומי 3,390-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2024 - 2,631 עסקאות, חציון 1 2025 - 1,685 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-4% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-36% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הגוש הגדול (נופי ים ול' החדשה) - כ-3,000 דירות

• שרונה - כ-860 דירות, 350 אלף מ"ר תעסוקה, 25 אלף מ"ר מסחר, וכ-800 חדרי מלון

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

• אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (278 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק הצפוני (278 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הדרומי (228 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הצפוני (219 פרויקטים)

• לב תל אביב (216 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק המרכזי (207 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף. 

• נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות. 

• רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל. 

• דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.

• נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

• תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה. עבודות טיהור הקרקע ומי התהום בעיצומן והבנייה צפויה להתחיל בקרוב.

• מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.

• הארגזים צפון - פינוי בנייה בלתי מוסדרת, הקמת כ-1,870 דירות ב-7 מגדלים בני 22-33 קומות ובנייה מרקמית.

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

• מתחם לודוויפול - פינוי מתחם מגורים ותיק בדרום העיר שמוקף בכבישים מהירים, והקמת מתחם תעסוקה חדש 

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 67 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 166 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 27 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 7 פרויקטים שקיבלו היתר 

שימור - 5 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - 1 פרויקט שקיבל היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 10 פרויקטים שקיבלו היתר 

שכונת פלורנטין - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, דרומית לשכונות נווה צדק ודרום רוטשילד, מערבי לנווה שאנן, צפונית לדרום פלורנטין, ומזרחית לנגה

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022 מעובדים): 10,080

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 14,800

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 7,301

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 9,300

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: לא טובה - בשכונה יש רשת כבישים צפופה שמאפשרת פיזור טוב של התנועה, אך הרחובות בה צרים מאוד ונחסמים פעמים רבות על ידי משאיות, ובנוסף יש בשכונה מצוקת חניה קשה מאוד. השכונה מוקפת ברחובות ראשיים כמו הרצל, אילת וסלמה, אך אלה רחובות צרים יחסית, ובחלקם יש נת"צ, כך שהתנועה בהם עלולה להיות פקוקה בכל שעות היום.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד ומשתפרת - למעט ברחוב הרצל, בתוך השכונה לא עוברים אוטובוסים, אך השכונה מוקפת ברחובות ראשיים בהם (וברחוב הרצל) עוברים קווים עירוניים רבים שמאפשרים הגעה למגוון יעדים בעיר ובגוש דן, ורבים מהקווים פועלים בתדירות גבוהה. בנוסף, הקו האדום של הרכבת הקלה נמצא במרחק הליכה מחלקה הצפוני של השכונה, ובסוף העשור הקו הסגול והירוק יפעלו בצידה המזרחי. לקראת סוף העשור הבא גם צפוי לפעול קו מטרו במערב השכונה שיאפשר נסיעה מהירה למרכז העיר, גבעתיים, רמת גן, גבעת שמואל ופתח תקווה.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - ברחוב הרצל וברחוב אליפלט ישנם שבילי אופניים שמתחברים לרשת השבילים העירונית, אך עדיין חסרים חיבורים מסוימים שטרם נסללו, למשל בין רחוב אליפלט לשביל המרכזי בפארק המסילה, וכן חסרים שבילים בדרך אילת ורחוב סלמה, שלא ידוע מתי יסללו. שביל נוסף ברחוב העלייה נסלל בימים אלה ויתחבר גם הוא לשבילים קיימים.

מוקדי משיכה: 

• מקומות בילוי רבים ברחבי השכונה, לרבות במדרחוב ויטל ומדרחוב (חלקי) חדש ברחוב פלורנטין

• מוזיאון בית הלח"י

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-4% במחיר דירה. ירידה של כ-14% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 45 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1958 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 505 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 469 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן