גם בימים של האטה, בשכונה החדשה של ירושלים נחתמות מאות עסקאות בשנה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: גבעת המטוס, ירושלים. 

גבעת המטוס היא שכונה חדשה שנמצאת בתהליכי בניה בדרום ירושלים, דרומית לאזור התעשייה תלפיות ולקו הירוק, מזרחית לבית צפאפא, מערבית לדרך חברון. השכונה בנויה על גבעה בגובה 813 מטרים ומכילה בתוכה מספר אתרים ארכיאולוגיים שמוסיפים לייחודיות של השכונה, ביניהם שרידי מבנים מתקופת בית שני, גת חצובה, כבשן סיד גדול ומערכת מערות תת-קרקעית. קיימת תוכנית לשמר במקום גן ארכאולוגי פתוח.

משנת 2007, מקדמת עיריית ירושלים תוכנית להסיר את מתחם הקרוונים במקום ולבנות שכונה במקומו. בגלל לחץ בינלאומי התוכניות הוקפאו שוב ושוב, אך בשנת 2020 קודמה תוכנית ויצא מכרז להקמת השכונה. בינואר 2021 הוכרזו הזוכים במכרז, ושנה לאחר מכן החלו העבודות בשטח. השכונה צפויה להכיל כ-7,300 דירות חדשות ולא פחות מ-30 אלף תושבים, עוד אחת משכונות הענק בבירה. השכונה תכלול גינות, פארקים, מוסדות חינוך וכו'. 

בשכונה יש רשת כבישים בצפיפות נמוכה, עם מספר צמתים מצומצם, כך שפיזור התנועה צפוי להיות לא טוב. בנוסף, היא מתוכננת עם מספר יציאות מועט, וכולן לציר תנועה בודד - דרך חברון, כך שביציאה מהשכונה צפויים להיות עומסים בבוקר. בתוך השכונה לא צפויים לעבור הרבה אוטובוסים, אך בציר חברון הסמוך עוברים מספר רב של קווי אוטובוס, בעיקר עירונים, אך גם בין-עירוניים לתל אביב וגוש עציון, רבים מהם בתדירות גבוהה.

בין חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-5% במחיר דירה, לצד עליה של כ-47% בכמות העסקאות בין התקופות. עלייה די דומה לזו שהתרחשה בכלל ירושלים באותה תקופה (3%). וכמה תעלה לכם דירה בשכונת הענק החדשה בבירה? דירת 3 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 3.135 מיליון שקל, דירת 4 חדרים חדשה תעלה 3.653 מיליון שקל ואילו דירת 5 חדרים חדשה כבר תעלה בממוצע 3.906 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - ירושלים

מיקום: הרי יהודה

תושבים (2024): 1,042,596

גידול אוכלוסייה (2024): 1%, ריבוי טבעי 21,530, מאזן הגירה פנימית 7,788-, מאזן הגירה בינלאומי 1,464

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2024 - 3,217 עסקאות, חציון 1 2025 - 2,115 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-4% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מורדות ארנונה (כ-1,650 דירות)

• גבעת המטוס (כ-2,600 דירות)

• מורדות גילה מערב (כ-800 דירות)

• מורדות מלחה (כ-400 דירות)

• מזרח רמות אלון (כ-300 דירות)

• רמת שלמה (כ-1,600 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמת אשכול - 61 פרויקטים

• בית הכרם - 55 פרויקטים

• קרית משה - 53 פרויקטים

• קטמון א-ו - 51 פרויקטים

• רסקו (גבעת הורדים) - 49 פרויקטים

• רחביה - 46 פרויקטים

• קטמון הישנה - 46 פרויקטים

• ארנונה (תלפיות) - 44 פרויקטים

• נחלאות - 44 פרויקטים

• בית וגן - 43 פרויקטים

• בקעה - 42 פרויקטים

• קרית היובל - 42 פרויקטים

• המושבה הגרמנית - 42 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• עטרות - הקמת שכונת מגורים עם כ-9,000 דירות במקום שדה התעופה הנטוש בצפון העיר

• התחדשות עירונית לאורך צירי הרכבת הקלה - תוספת של כ-10,000 דירות בפרוזדורי הרק"ל הקיימת והמתוכננת

• מחנה נווה יעקב - הקמת כ-2,000 דירות במקום בסיס פיקוד מרכז

• אינפילים פסגת זאב - תוספת של כ-3,500 דירות בשטחים פתוחים בשכונת פסגת זאב

• צומת גבעה צרפתית - הקמת מתחם מגורים עם כ-2,500 דירות בצומת הגבעה הצרפתית

• מתחם A מחלף הגבעה הצרפתית - הקמת כ-1,075 דירות במזרח הגבעה הצרפתית

• מורדות הר נוף - הקמת כ-2,400 דירות במורדות הדרום מזרחיים של שכונת הר נוף

• קירוי בגין - הקמת כ-2,700 דירות במסגרת קירוי כביש בגין בין קמפוס גבעת רם לשכונת בית הכרם

• מתחם כרמית - הקמת כ-1,000 דירות במתחם חדש במערב שכונת קרית יובל

• רכס לבן -הקמת כ-6,000 דירות על שטחים פתוחים בדרום מערב העיר

• גבעת משואה צפון - הקמת כ-667 דירות במורדות הצפוניים של שכונת גבעת משואה

• רכבת מלחה - הקמת כ-500 דירות במתחם תחנת הרכבת מלחה

• מתחם טדי - הקמת כ-1,200 דירות במתחם הסובב את אצטדיון טדי

• גבעת שקד - הקמת שכונה עם כ-1,600 דירות בצפון ומערב שכונת בית צפאפא

• אמת המים התחתונה - הקמת שכונה חדשה עם כ-1,250 דירות מדרום לקיבוץ רמת רחל

• סטריפ דרך חברון - הקמת כ-3,500 דירות מערבית לדרך חברון

• דרום מזרח ארנונה - הקמת כ-500 דירות צפונית לקיבוץ רמת רחל

• הר חומה ה - הקמת כ-2,000 דירות בשלוחה צפון מערבית של שכונת הר חומה

• דרום מזרח הר חומה - הקמת כ-1,000 דירות דרום מזרחית לשכונת הר חומה

• ערב א-סווחרה - הקמת כ-2,500 דירות במזרח העיר

• עיבוי ארנונה - תוספת של כ-1,500 דירות בשטחים פתוחים של שכונת ארנונה

• דרום מזרח גילה - תוספת של כ-1,900 דירות על שטחים פתוחים בדרום מזרח השכונה

• דרום גילה - תוספת של כ-900 דירות על שטחים פתוחים בדרום השכונה

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 57 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 31 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 25 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 16 פרויקטים שקיבלו היתר 

בינוי פינוי  - 1 פרויקט שקיבל היתר 

שימור - 1 פרויקט שקיבל היתר 

מחיר למשתכן - 7 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

תוספת שלא מכוח תמ"א - 4 פרויקטים שקיבלו היתר 

גבעת המטוס - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, דרומית לאזור התעשייה תלפיות, מזרחית לבית צפאפא, מערבית לדרך חברון 

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 30,000

מספר דירות צפוי (2040, תכנון): 7,352

רמת נגישות של כבישים: לא טובה - בשכונה יש רשת כבישים בצפיפות נמוכה, עם מספר צמתים מצומצם, כך שפיזור התנועה צפוי להיות לא טוב. בנוסף, היא מתוכננת עם מספר יציאות מועט, וכולן לציר תנועה בודד - דרך חברון, כך שביציאה מהשכונה צפויים להיות עומסים בבוקר.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בתוך השכונה לא צפויים לעבור הרבה אוטובוסים, אך בציר חברון הסמוך עוברים מספר רב של קווי אוטובוס, בעיקר עירונים, אך גם בין-עירוניים לתל אביב וגוש עציון, רבים מהם בתדירות גבוהה.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - השכונה תוכננה ללא שבילים ברחובותיה, אך בעתיד ייתכן ויסללו שבילים לאורך דרך חברון, ובחלק מרחובות השכונה.

מוקדי משיכה: 

• גן ארכיאולוגי מתוכנן להצגת עתיקות שהתגלו במקום

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-5% במחיר דירה. עליה של כ-47% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 6 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אפי קפיטל - בניה חדשה

סלעית - בניה חדשה

קבוצת רם אדרת - בניה חדשה

בתכנון

באמונה - בניה חדשה

י.ד עשוש תשתיות בע"מ - בניה חדשה

יששכר.מ חברה לבנייה ופיתוח בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,276 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 7,297 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 55 יח"ד

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן