סערה בעקבות היטלי ההשבחה הצפויים בת"א: "דרמה גדולה מאוד, יזמים עושים אחורה פנה"

בעלי מקצוע בתחום הנדל"ן מזהירים כי שיעורי היטלי ההשבחה שקבעה עיריית תל אביב סביב תחנות המטרו, עלולים להוביל לדרמה בשוק, להרתעת יזמים ואף לקיפאון משמעותי בפרויקטים של התחדשות עירונית . לדבריהם, היטל על הצד הגבוה עלול להפוך פרויקטים רבים לבלתי כלכליים ולדחוק יזמים לאחור.

עודד לנדאו, בעלים של משרד עודד לנדאו שמאות מקרקעין, מסביר: "יש תכניות שאושרו לפני חוק המטרו ומה שבא אחר כך נכנס לתוך הבעיות של היטל השבחה . יזמים שלא הבינו את הלך הרוח וההחלטות בגבעתיים וברמת גן, או בתל אביב, עכשיו הם בבעיה כי היטל ההשבחה הוא מקסימלי, מה שעלול להפוך חלק לפחות מהפרויקטים ללא כלכליים. זו דרמה גדולה מאוד. יש יזמים שעשו אחורה פנה, ויש יזמים שעוד יכריזו על נסיגה מפרויקטים".

השבוע פרסמנו כי הוועדה המקומית תל אביב החליטה לאחרונה על מדיניות היטלי ההשבחה בסביבת תחנות המטרו בעיר. בכמעט מחצית מתוך 24 האזורים נקבע היטל ההשבחה המקסימלי – 72%, ובכלל זה גם בשכונות מוחלשות יותר, כמו נווה שאנן. ברוב שכונות הדרום יעמוד ההיטל על 50%, ורק בשני אזורים שיעורו יעמוד על אפס. בכך מצטרפת תל אביב לרשויות נוספות שכבר פרסמו את מדיניותן: ברמת גן ובגבעתיים ייגבה בכל האזורים ההיטל המקסימלי, בעוד שבפתח תקווה נקבע ההיטל הנמוך ביותר, וברוב אזוריה מדובר ב-50%.

עו"ד שמואל שוב וישראל אלתר ממשרד שוב ושות', המייצגים יזמים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, מוסיפים: "הבחירה של חלק מהרשויות לקבוע היטלי השבחה ברף הגבוה של 50% ואף 72%, עלולה לגרום לקיפאון משמעותי בייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית דווקא במרכזי הערים, בעת שבה נדרשת הקלה בהוצאת פרויקטים כאלו לפועל". 

לדבריהם, "על פי החוק, על היזם לשלם באופן מיידי את היטל ההשבחה הגבוה, בעוד שפרויקט המטרו נמצא רק בתחילתו, והרכבת התחתית אינה צפויה לפעול ב-15–20 השנים הקרובות. קרבת פרויקט למטרו היא מהותית גם ביחס לתקן החניה המופחת ולעובדה שאין פתרונות חניה זמינים, בעוד הפתרון התחבורתי צפוי רק בעוד שנים ארוכות". 

הם מסכמים כי "קביעת היטל ההשבחה ברף הגבוה צפויה להרתיע יזמים מתכניות פינוי-בינוי במתחמים הסמוכים לקווי המטרו, לכל הפחות בשנים הקרובות".

"ייתכן שנראה בלימה של יוזמות בנייה"

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת SK שמאות , טוען כי "עיריית תל אביב ממשיכה במדיניות הקבועה שלה למקסם רווחים מכל תחום הנדל״ן. הפעם היא אפילו התעלתה על עצמה וגובה את מקסימום היטל ההשבחה דווקא במתחמי פינוי-בינוי במקומות שבהם גרות אוכלוסיות מוחלשות יחסית. מטרת היטל ההשבחה במקור הייתה 'צדק חברתי'. איזו התעשרות תחול על אוכלוסייה מוחלשת ואיזה יזם ימהר לחתום הסכם כאשר מעבר לכל אי-הוודאות עומד בפניו מס כל כך כבד?". 

עו"ד צבי שוב (ליאת מנדל)

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה, מסכם: "הוועדה המקומית קבעה את שיעור ההיטל המקסימלי של 72% בחלק ניכר מהאזורים הסמוכים לתוואי המטרו, גם בשכונות מוחלשות יחסית. בכך היא לוקחת סיכון משמעותי שהיזמים יירתעו מלקדם פרויקטים – בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, שהוא ממילא רווי אתגרים". לדבריו, "הערכת השבחה אינה מדע מדויק... היטל של 72% יהפוך מיידית פרויקט ללא כלכלי... קשה לראות יזמים שמוכנים להמר על פרויקטים ארוכי טווח, עתירי סיכון ותלות בהחלטות ועדה, במיוחד כשעדיין לא רואים זכר למטרו שיוקם רק בעוד שנים רבות". 

שוב מסכם כי "אם נמשיך במדיניות כזו, ייתכן שנראה בלימה של יוזמות בנייה חדשות דווקא באזורים שבהם יש צורך גדול בהתחדשות עירונית ותוספת יחידות דיור. כוונת המחוקק להיטיב עם הציבור באמצעות פרויקט המטרו עלולה להתהפך – ולפגוע ביכולת לממש התחדשות בקנה מידה גדול".