"לפני שנתיים חברות חשבו שהן שוות מיליארדים כי היו החתמות, היום יש מבחן מציאות"

פאנל בנושא מיזוגים ורכישות שנערך במסגרת פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן השבוע, הציף את הפערים וההזדמנויות בשוק הנדל"ן של 2025. הדוברים דיברו על שיתופי פעולה הכרחיים בין יזמים קטנים וגדולים, על חשיבות זהות האינטרסים ועל מבחן המציאות שמציב את הענף בפני אתגרים חדשים.

איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, אמרה: "דווקא בשנת 2025 יש המון פוטנציאל לשיתוף פעולה בין יזמים מהסיבה שיש הרבה אנשים שיודעים להוביל פרוייקטים, אבל אין להם את התשתית לבצע אותם. יש גם יזמים שאין להם את התשתית המנהלתית מלמעלה כדי לבצע את הפרוייקטים האלה, אבל הם מאוד טובים בלהביא פרוייקטים. יזמים כאלה יצאו לדרך בלי באמת לדעת מה צופן להם העתיד.

"הרבה פעמים אני יכולה לבוא ולהגיד שאנחנו על תקן השדכנים במקצוע, כי אנחנו מקבלים אלינו הרבה יזמים שמגיעים אלינו ובוחנים פרוייקטים ורוצים לצאת לדרך, אבל התזרים שלהם לא מתאים. לכן אנחנו בדיוק כאן. משדכים אותם ליזמים שהם כן גדולים וכן יודעים לעשות את העבודה. וכן, יש להם את התשתית הביצועית והניהולית להוציא את הפרוייקט הזה לפועל בצורה הטובה ביותר".

אלי גבאי, מנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת גבאי, הציג את נקודת המבט של אחת מהחברות הפעילות ביותר בתחום: "כל חודש יש לנו למעלה מ-30 עסקאות שאנחנו בוררים, בין אם זה פרויקטים ובין אם זה חברות. כל היום אנחנו במכרזים ואנחנו רק מסננים. אם אני מאמין באזור ואני מאמין במיקום ואני יודע שהשוק היום לא טוב ואנחנו נצליח למכור וזו אסטרטגיה נכונה לחברה, אני יושב עם מחלקת ביצוע ואנחנו יודעים להתייעל. מעבר לזה שאנחנו חברה מדווחת ואנחנו מגייסים, אנחנו יודעים להביא את המימון למשוואה בצורה טובה".

"הרבה פעמים הכשל הוא בתמהיל הפרויקטים"

תומר צבר, מנכ"ל שלום את נתן , התייחס לתקופה המורכבת בענף: "אין ספק שאנחנו נמצאים פה בתקופה מאוד מורכבת בשוק הנדל"ן ובשוק ההתחדשות העירונית בפרט, אבל אנחנו מאמינים שהשוק נמצא כרגע בשיווק והביקוש לרגע יושב על הגדר. אנחנו מאוד מקווים שהמלחמה הזאת תיגמר, החטופים יחזרו והריבית תתחיל לרדת ואז נתחיל לראות חזרה של הרוכשים. המבצע של גינדי היה דוגמה מאוד יפה לאיך כולם יושבים פה על חבית חומר נפץ... העסקאות שאנחנו מכוונים אליהן הן תמיד במנגנון של 50-50. ככה אנחנו יוצרים זהות אינטרסים מלאה לאורך כל הדרך".

ליאור פייס, יו"ר ומנכ"ל רוסאריו קפיטל, הדגיש את מבחן המציאות אליו הגיע השוק: "לפני שנתיים שלוש החברות חשבו שהן שוות מיליארדים רק על זה שהיו להן החתמות, והיום מה שנקרא יש מבחן המציאות. שיעורי האבחון הם הפקטור החשוב והם אלה שמשנים מעבר. זמן הוא גם פקטור, כי בסוף, אם אני חושב שהפרויקט יהיה מוכן עוד שנתיים או עוד חמש שנים זה הבדל".

עו"ד גלעד ברון, שותף מייסד במשרד ברון ושות', הציג את הסיכונים: "כל הסיכונים מתחילים בהגדרת הצרכים. צריכה חברה לבוא ולהחליט מה האני המאמין שלה, כי לא תמיד יש דרך. לפעמים זה צמתים שאין חזור מהם. אם אנחנו הולכים למשל לעולם של מיזוג, זה אומר שאיבדנו סוג של עצמאות. עכשיו אנחנו שותפים בתוך חברה... הרבה פעמים הכשל הוא בתמהיל הפרויקטים. למה? כי כשבאים למיזוג אז ממזגים בדרך כלל את הכל. החברה הקולטת לא תמיד מעניין אותה הכל, וה־DNA האנושי הוא קריטי. בעולם ההתחדשות העירונית יש קשר לדיירים ונציגויות. אתה לא יכול לגמרי להנחית עליהם עולם חדש למחרת".

עו"ד דניאל אוסטרינסקי, ראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, סיכם את פערי התפיסה: "אני פוגש בשנה המון יזמים, נקרא להם קטנים שמגיעים עם הפרוייקט שלהם ובמטרה למצוא את השותף הגדול. אין יזם קטן שפגשתי פעם שחשב שהפרויקט שלו הוא פרויקט ממוצע, הוא תמיד חושב שהפרויקט שלו מעל הממוצע. לעומת זאת, אף פעם לא פגשתי יזם גדול ומנוסה שחושב שהפרויקט ייגמר אחרת מהממוצע, והפער הזה משקף את הקושי הגדול לעשות עסקאות".

המשתתפים הסכימו כי מיזוגים ורכישות בהתחדשות העירונית יכולים לייצר מכפיל כוח אמיתי, אך רק כאשר מתבצע חיבור נכון בין הצדדים, מבוסס על ריאליות, יעילות ו־DNA משותף.