"בחיים לא יהיה מצב שנשנה דירוג בגלל כסף": מאחורי הקלעים של מדד ההתחדשות העירונית

ביום רביעי שעבר התפרסם, זו השנה העשירית, מדד ההתחדשות העירונית של מדל"ן בשיתוף מרכז הנדל"ן . המדד, שהתפרסם בפסגת ההתחדשות העירונית 2025, חשף דירוג של יזמים, אדריכלים, עורכי דין ושמאים אשר פועלים בתחום ההתחדשות העירונית. המדד אשר מחושב באמצעות מערכת בינה עיסקית (BI) לניתוח שוק ההתחדשות העירונית בישראל, פותח על ידי אתר מדל"ן ומבוסס על נתונים ומסמכים רישמיים שנסרקו וחולצו מעשרות מקורות כגון אתרי ההנדסה של העיריות, ואינו נשען על הצהרות החברות.

לאתר מדד ההתחדשות העירונית

" מדלן הוא הגוף היחיד כרגע שיכול להפיק את המדד האמפירי הזה" אומר רם גפן, סמנכ"ל המידע של חברת מדלן, ומי שאחראי על תכנונו ויישומו של המדד. "יש לנו את כלל המידע על פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית ומה הסטטוס שלהם. אנחנו יודעים להגיד בכל עיר, בכל שכונה, אילו פרויקטים של התחדשות עירונית נמצאים בתהליך ובאיזה שלב הם נמצאים, אם זה בשלב שלפני בקשה להיתר, אחרי הגשת בקשה להיתר או מתן היתר בתנאים, ולגבי כל אחד מהם -  מי היזם, מי האדריכל, מי העורך דין". לדברי גפן, "בזכות המידע שנאסף אפשר לדעת מי הם היזמים עם הכי הרבה ניסיון בהתחדשות עירונית, כדי שאם אתה בעל דירה בבניין שרוצה לעבור התחדשות עירונית, תדע עם איזה יזם ועם איזה משרד עורכי דין אתה רוצה לעבוד". 

אז איך פועלת השיטה? המדד מדרג את החברות על פי סך הניקוד של הפרויקטים למגורים שמבצעת מדלן כאשר הניקוד לוקח בחשבון פרמטרים שונים כגון מספר הפרויקטים, כמות יחידות הדיור (הישנות והחדשות שנבנות), האזור שבו הוא פועל ועוד. "המתודולוגיה הבסיסית נקבעה לפני עשור, ומאז לאורך השנים היו שינויים", מספר גפן, "אנחנו עדיין מודדים יזמים לפי מורכבות הפרויקטים שהם עושים ולפי הסטטוס של כל פרויקט. ככל שמדובר בתוספת יחידות דיור ויותר בניינים, אז הניקוד גבוה יותר".

מה היו השינויים המרכזיים שביצעתם לאורך שנות קיומו של המדד?
"רמת גן, לצורך הדוגמה, התחילה מחבקת מאוד התחדשות עירונית ובהמשך קצת פחות. ערי הפריפריה בכיוון ההפוך מחבקות את ההתחדשות העירונית. כמו כן, עם הזמן שינו את התוכניות וכל פעם הוסיפו סעיף לתמ"א 38. לכל שינוי כזה היינו חייבים להגיב בזמן אמת".

"הרבה יזמים לא מסכימים עם המתודולוגיה, וזה בסדר"

עוד לדברי גפן אחד השינויים הגדולים שמתרחשים בשנים האחרונות הוא המעבר של החברות היזמיות לכיוון של התחדשות מתחמית על חשבון ההתחדשות הביניינית. שינוי זה משפיע גם על המדד והשנה נלקח נושא זה לראשונה בחשבון. "השנה שינינו את הטרמינולוגיה שלנו", אומר גפן, "הפרדנו בין התחדשות מתחמית והתחדשות בניינית. בתפר הזה יש הרבה שאלות, כמו אם יש לי פרויקט של תמ"א 38 או פרויקט התחדשות עירונית שמכוחו אפשר להוציא היתרים, אבל עדיין יש לי 400-500 יחידות דיור, איפה אתה מכניס את הפרויקט? אנחנו עובדים על המדד המאוחד שלוקח בחשבון את העובדה שיש התחדשות בניינית ויש התחדשות מתחמית ומתייחס לכך שיש הרבה חברות שעושות גם וגם. יכול להיות שההפרדה היא קצת מלאכותית ואנחנו רוצים אולי לתת איזה ביטוי מיוחד". 

גפן: "השנה שינינו את הטרמינולוגיה שלנו. הפרדנו בין התחדשות מתחמית והתחדשות בניינית. בתפר הזה יש הרבה שאלות, כמו אם יש לי פרויקט של תמ"א 38 או פרויקט התחדשות עירונית שמכוחו אפשר להוציא היתרים, אבל עדיין יש לי 400-500 יחידות דיור, איפה אתה מכניס את הפרויקט?"

לטענת גפן, "יש הרבה מאוד יזמים שלא מסכימים עם המתודולוגיה וזה בסדר. זאת זכותם ואנחנו נכנסים איתם לפעמים לוויכוחים. אנחנו אנשים של מספרים ואסמכתאות. היזם לפעמים מתקשר ואומר לי 'בהרצליה זה עובד ככה, ובבת ים זה עובד ככה. ויש עיריות שכשאתה מגיש את הנספח העיצוב זה כמו להגיש בקשה'. אלו דברים שמשפיעים על הדירוג. קשה לנו מאוד להתווכח איתם כי הם בשטח ואנחנו יושבים מאחורי מסך, אבל בסוף באמת מעל לכל חשוב לנו האינטגריטי של המדד ושהוא ייצג בצורה הכי אמיתית את המצב. אז אם אנחנו יודעים שאנחנו עושים איזה עוול בגישה המאוד סטרייטית שלנו, מאוד קשה לי לחיות עם זה בשלום. אנחנו מנסים להגיע לכל מיני פשרות כאלה ואחרות ולראות איך אנחנו יכולים בעצם לשנות תוך כדי תנועה בלי לפגוע במדד". 

עוד לדברי גפן, "המדד הזה הוא באמת מאוד אובייקטיבי. בחיים לא יהיה מצב שיציעו לנו יותר כסף או כל מיני דברים כאלה או שיהיה יזם אחד שנדע שהוא הולך לקנות מקום בחוברת, אנחנו לא נשנה את הנתונים ככה שהוא ייכנס לדירוג או שייצא ממנו. זאת אומרת האינטגריטי שלנו, ובמקרה של מדלן , הטרייד מארק שלנו זה דאטה ואמינות. אין פה מקום למדדים איכותניים כמו האם היזם הזה מתנהג פחות טוב או יותר טוב או יותר מנומס או זה אין לזה ביטוי. וזה מה שחשוב לי להגיד. זה מדד סופר אובייקטיבי וזה משהו שלעולם לא ישתנה".