מכפיל של 11.5: תוכנית ההתחדשות בחדרה גוררת פער דרמטי בין העירייה למנהל התכנון

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, תדון מחר (ג') בהפקדתה של תוכנית התחדשות עירונית במתחם הנשיא במרכז חדרה אשר מקודמת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית חדרה. הדיון יעסוק בשתי אלטרנטיבות תכנוניות, האחת כפי שמופיעה באתר מנהל התכנון והשנייה כפי שהיא מוצעת על ידי הוועדה המקומית חדרה.

על פי מסמכי התוכנית המופיעים באתר מנהל התכנון , יהרסו 36 יח"ד וכ-5,000 מ"ר של תעסוקה ומסחר ובמקומן יבנו 415 יח"ד חדשות וכ-7,000 מ"ר של מסחר ותעסוקה בשלושה בניינים: שניים מהם בגובה של 9 קומות ומגדל אחד בגובה 23 קומות. מדובר במכפיל יוצא דופן של 11.52. התוכנית אשר מתפרשת על שטח של כ-14 דונם ממוקמת על שני צירים מרכזיים: רחוב הנשיא מצפון ורחוב הגיבורים ממזרח, ושדרות רוטשילד ממערב. מדרום למתחם ממוקם קניון חדרה. עורך התוכנית הוא משרד נ.מלצר, ג.איגרא, א. כהן – אדריכלים. 

תוכנית מתחם הנשיא מחולקת לשלושה מתחמי איחוד וחלוקה: A,B,C כאשר כל אחד מהמתחמים יכול לתפקד כפרויקט נפרד ועצמאי, וקיימת גם אפשרות לחיבור בין המתחמים, בהתאם לרצון בעלי הזכויות והיזמים. חוות דעת שמאית לפי תקן 21.1 שערכו השמאים יוני צ'רניאבסקי וליאור יצחק למתחם A בלבד, קבעה כי הרווח הצפוי מהפרויקט יעמוד על 72.689 מיליון שקלים כאשר שיעור הרווח מהעלויות יעמוד על 18.5%. יצוין כי שטחו של מתחם A הוא 5.9 דונם. כיום בגבולות המתחם בנויות 26 יח"ד ו- 38 חנויות. במצב המוצע מתוכננות סה"כ 263 יח"ד, שטחי מסחר בהיקף של 4,716 מ"ר ושטח עבור מוסדות ובניני ציבור בהיקף של 350 מ"ר.

התוכנית הנוכחית כפי שהיא מופיעה באתר מנהל התכנון מציעה כאמור מכפיל יוצא דופן של 11.52. עובדה זו לא נעלמה מעינה של הועדה המקומית בחדרה שממליצה לוועדה המחוזית לצמצם את שטח התוכנית כך שתכלול את מתחם A בלבד. יצוין כי תוכנית מתחם הנשיא הייתה אמורה לעלות לדיון ביוני האחרון בוועדה המחוזית בחיפה אך ירדה בסופו של דבר מסדר היום, ועלתה מחדש לדיון בוועדה המקומית חדרה. בדיון שהתרחש ב-20.7 צוין "כי היחס בין היחידות המתפנות אל מול המוצעות אינו סביר תכנונית ושמאית ומביא לתוכנית שאינה מיישמת הלכה למעשה את המטרה המרכזית שהינה התחדשות עירונית למתחם הנשיא. בנוסף התוכנית מבטלת היקפים משמעותיים של שטחי מסחר ותעסוקה ללא הגדלה משמעותית שלהם".

"לאור זאת", נכתב, "מוצע על ידי הצוות המקצועי צמצום שטחה של התוכנית באופן שהמתחמים B ו-C, הכוללים מגרשים ריקים בעורף רחוב הנשיא ומהווים נטל למימושה של התוכנית, יוצאו משטחה. הקו הכחול יכלול את מתחם A בלבד בשטח של 6.6 דונם וכולל 25 יחידות מגורים לפינוי". על פי מהנדס העיר, אדריכל ארז טל, מוצע בינוי הכולל מסד מסחרי ומעליו שני מגדלים, אחד בגובה 20 קומות לטובת תעסוקה, ומגדל אחד של מגורים בגובה 24 קומות שיכלול במקסימום 117 יח"ד. במצב זה המכפיל יהיה 4.5. 

גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "התכנית ממוקמת במרכז העיר המתחדש ובעלת סיכויי מימוש גבוהים. לבקשת הועדה המקומית, שטח התכנית צומצם לאזור הרחוב הראשי ותמהיל השימושים הותאם למיקום כך שיכלול יותר שימושי תעסוקה".