העירייה החזיקה בקרקע פרטית ללא רשות, ונתבעה לשלם דמי שימוש. ביהמ"ש הכריע

"רשות מכללא" - היא רשות לשימוש במקרקעין מבלי שנחתם הסכם מפורש, אלא משתמעת מהתנהגות הצדדים ומנסיבות העניין. "דמי שימוש" - מהווים מעין "דמי שכירות" שעל המחזיק לשלם לבעלים בעבור תקופת החזקתו, כאשר לא קיימת רשות מבעל המקרקעין לשימוש. " הפקעה " - נטילת מקרקעין בידי המדינה או רשות ציבורית ללא הסכמת הבעלים, לצורך מטרה ציבורית, בתמורה לפיצוי הבעלים.

בתי המשפט נדרשו לא אחת להכריע בשאלת שימוש במקרקעין ללא רשות הבעלים, ולבחון האם מדובר ברשות מכללא, או שמא בשימוש בלתי מורשה המחייב בתשלום דמי שימוש ראויים. יצוין, כי סוגיה זו נדונה במאמר שפרסמנו לאחרונה, ובו נבחנה הסוגיה ביחס מקרקעין ציבורים. אולם, בענייננו סוגית השימוש נבחנת ביחס למקרקעין פרטיים, במסגרת הליכי הפקעה שבהם בית המשפט פסק אחרת. 

נסיבות המקרה:

בעלים של מקרקעין הגישו תביעה נגד עיריית עכו לפינוי המקרקעין, ולחיוב בתשלום דמי שימוש ראויים, בטענה כי העירייה עשתה שימוש במקרקעין ללא הסכמתם וללא תמורה. המקרקעין נשוא התביעה כוללים שלושה מגרשים: מגרש אחד שיועד למגורים ושני מגרשים נוספים אשר יועדו להפקעה לצורכי מבני ציבור ושטח ציבורי פתוח.

המחלוקת בין הצדדים באשר למגרשי השב"צ והשפ"צ, נוגעת למועד שבו הוקנתה הבעלות לעירייה. לגבי מגרש המגורים, טענו הבעלים כי העירייה עושה בו שימוש בלתי חוקי וללא תמורה, והעירייה טענה מנגד כי השימוש נעשה בין אם מכוח הסכמת הבעלים ובין אם מכח הסכמת הבעלים הקודמים. 

השאלה המשפטית שבה נדרש בית המשפט להכריע היא האם רשות ציבורית רשאית לעשות שימוש במקרקעין פרטיים מכוח הליכי הפקעה או רשות מכללא?

החלטת בית המשפט: 

בית המשפט קבע כי העברת בעלות במקרקעין לידי רשות ציבורית בדרך של הפקעה מתבצעת בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943. סעיף זה קובע כי בשלב הראשון על שר האוצר לפרסם ברשומות הודעה על כוונתו לרכוש את הקרקע לצורך ציבורי. לאחר פרסום הודעה זו, יהא רשאי לפרסם הודעה נוספת לפיה הקרקע מוקנית לו, ומאותו מועד יהיו המקרקעין קניינה של הרשות. 

הבעלים רכשו את הזכויות במקרקעין ונרשמו כבעליהם בשנת 2013, כאשר כבר במועד זה היו מודעים לשימוש שהעירייה עושה במקרקעין. חרף ידיעתם, נמנעו מלנקוט בכל פעולה לשם מניעת השימוש במשך כ-5 שנים, עד שפנו לראשונה לעירייה בשנת 2018 במכתב דרישה לסילוק ידה. בנסיבות אלה, יש לראות את העירייה כמי שפעלה מכוח רישיון מכללא, שנוצר עקב התנהלותם הפסיבית של הבעלים, ולפיכך אין לחייבה בתשלום דמי שימוש בגין תקופה זו. עם זאת, ממועד ביטול הרישיון בשנת 2018 ועד להשלמת הליך ההפקעה והעברת הבעלות לעירייה חלפה תקופה של כ-9 חודשים, אשר בגינה חייבת העירייה בתשלום דמי שימוש ראויים. 

באשר למגרש המגורים, העירייה לא הוכיחה קיומה של הסכמה מטעם הבעלים או הבעלים הקודמים לשימוש שנעשה על ידה במגרש המגורים. על כן, מדובר בהשגת גבול, אשר בגינה זכאים בעלי המקרקעין לדמי שימוש ראויים ממועד רישום הזכויות על ועד למועד הגשת התביעה. 

התביעה התקבלה, והעירייה חויבה בתשלום דמי שימוש בסך 1,237,226 שקל, וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד הבעלים. 

(ת"א 8548-01-20 מסיקה ואח' נ' עירית עכו)

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד עינבל צדוק.