העליון הכריע: אין "נטרול" - יש "הכללה"  

פסק דין תקדימי קובע: אין לנטרל את השפעת התמ״א בעת חישוב שווי המקרקעין 

כאשר מחשבים את היטל ההשבחה בעקבות תכנית חדשה, האם יש להתחשב גם בעליית הערך שנוצרה בעקבות תמ״א 38, או להתעלם ממנה כאילו אינה קיימת? 

בית המשפט העליון קבע חד־משמעית: יש לכלול את השפעת התמ״א בשווי הבנוי במצב הקודם.  

סוף לעידן הנטרול 
עד כה חלקו הוועדות המקומיות והיועצת המשפטית לממשלה על גישת הכללת התמ"א. לשיטתן, יש  "לנטרל" את תרומתה כדי למנוע מצב שבו בעלי נכסים ייהנו מעליית ערך מבלי לשלם היטל השבחה .  

העליון, בפסק דין מנומק ועמוק, דחה את הטענה הזו.  

לדברי השופט שטיין, "באין אירוע מס המוגדר בחוק כהיטל השבחה , אין לנטרל דבר או חצי -דבר משווי "המצב הקודם".  עליית הערך שיצרה התמ"א היא חלק אמיתי מערך הנכסים, ולכן אין להתעלם מהתרומה שלה לערכי השווי והפוטנציאל הכללי למימושה.  

עקרון "מס אמת " 
בית המשפט הבהיר כי היטל ההשבחה נועד לשקף רק את התעשרות שנובעת מפעולת תכנון ישירה של הרשות המקומית   ולא מעליות ערך שנוצרו עקב מדיניות ממשלתית או תנודות בשוק.  

כאשר רשות מקומית אינה מבצעת פעולה תכנונית קונקרטית, אין לה הצדקה לגבות מס על ההשבחה. רק מקום שבו תכנית חדשה מוסיפה ערך ממשי, מעבר להשפעת התמ"א, יש מקום לגביית היטל.  

הפסיקה מחזירה את עקרון "מס אמת" למרכז. תשלום היטל רק על התעשרות שנוצרה בפועל כתוצאה מפעולה תכנונית מוגדרת וברורה.  

השלכות רחבות לשוק הנדל״ן 
פסק הדין צפוי לשנות את מאזן הכוחות בין יזמים, שמאים ורשויות מקומיות. 
עבור בעלי דירות ישנו ת מדובר בבשורה של ממש, הערכת השווי של "המצב הקודם" צפויה להיות גבוהה יותר, ולכן גובה ההיטל שישלמו בעת מכירה או קידום תכנית חדשה עשוי לרדת.  

מנגד, הרשויות המקומיות ייאלצו לוותר על חלק מהכנסותיהן הצפויות מהיטלי השבחה .  

ליזמים, המשמעות היא ודאות תכנונית וכלכלית גדולה יותר, שתאפשר לתכנן פרויקטים ולנהל משאים ומתנים תוך הסתמכות על ערכים ריאליים בשו ק.  
פסק הדין מאחד סוף סוף פסיקות סותרות שניתנו בבתי המשפט המחוזיים בתל אביב ובירושלים. הוא קובע נורמה ברורה ויציבה, לפי ה תמ״א 38 אינה תיאוריה, אלא היא מציאות תכנונית שמעצבת את ערכי הנדל"ן בישראל.  

סיכום 
ההחלטה החדשה משנה את כללי המשחק בהיטל ההשבחה ומציבה רף חדש של מקצועיות, הוגנות ושקיפות.  
עבור יזמים, משקיעים ובעלי נכסים, זהו רגע שראוי לעצור ולהבין את המשמעות, הן הכלכלית והן המשפטית, של פסק דין שעתיד להשפיע על כל עסקת נדל״ן בישראל.  
 
רוצים להבין איך פסק הדין משפיע על הנכס שלכם? 
קבלו ניתוח אישי והערכה שמאית מדויקת בהתאם להלכה החדשה של בית המשפט העליון.