בכירת מערכת תכנון חושפת: "בקרוב נתחיל פיילוט שיבדוק היתרי בנייה באמצעות AI"

האדריכלית ימית כהן, סמנכ"לית הרגולציה, הרישוי והוועדות המקומיות במינהל התכנון, מכהנת בתפקיד הרגיש והחשוב בשיאה של תקופה מרובת רפורמות בתחום, החל ברפורמת הרישוי עצמי במסגרתה הסמכו אדריכלים פרטיים להנפיק היתרים בעצמם במקום הרשות המקומית, דרך ביטול ההפרדה בין שטח עיקרי לשירות, ועד לביטול מוסד ההקלות. בשיחה עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , היא פורסת את השינויים הדרמטיים המתחוללים כיום, ומתארת מספר צעדים דרמטיים לא פחות, המקודמים כיום במינהל התכנון.

לצפייה: 

להאזנה: 

לדברי כהן, “נובמבר 2024 היה רגע מכונן – מהרגע הזה הרישוי העצמי כבר לא וולונטרי. כל מורשה להיתר יכול להגיש בקשה בעצמו, והיום כבר יש לנו למעלה מ־250 אדריכלים שקיבלו הסמכה כזו”. לדבריה, מדובר בשינוי תפיסתי עמוק: “היום כבר יצאו היתרים בהיקף של כ־50 יחידות דיור, ובמערכת נמצאות בקשות ליותר מ־350 יחידות נוספות – פרויקטים גדולים של 100 ו־150 יחידות דיור בתל אביב ובבית שמש. כשנראה את ההיתרים הגדולים יוצאים, הפחד יתפוגג”.

החשש, לדבריה, טבעי. “גם האדריכלים, גם היזמים וגם הרשויות מפחדים. האדריכל לוקח על עצמו אחריות משפטית ומקצועית עצומה. אבל אני מאמינה שכשהתהליך יבשיל, כולם ירוויחו – זה ישחרר את הוועדות המקומיות מהעומס הביורוקרטי ויחזיר לאדריכלים את המעמד המקצועי שלהם. בעשור האחרון הייתה פחיתות של המקצוע, וזה יחזיר להם את האחריות ואת הגאווה". 

אחת הרפורמות הדרמטיות שכבר יצאו לדרך היא ביטול ההפרדה בין שטחי עיקר לשירות. כהן מודה שמדובר במהלך לא פשוט: “החוק שלנו מורכב מדי. כדי לקרוא תקנות אתה צריך עורך דין צמוד, וזה לא צריך להיות כך. אבל אני מאמינה שהשינוי הזה יוביל לתכנון נכון יותר”. לדבריה, ההפרדה הישנה יצרה עיוותים: “היא הגבילה את האדריכלים ויצרה מצבים לא הגיוניים. עכשיו נוכל לראות מבנים מתוכננים טוב יותר – גם מבחינת איכות הדירות וגם מבחינת החללים הציבוריים והמרחב העירוני. זה צעד ראשון בדרך לביטול מוחלט של החלוקה הזו”.

כהן מתארת חזון שאפתני במיוחד – הפיכת הליך הרישוי לתהליך אוטומטי כמעט לגמרי. “אנחנו מתחילים פיילוט עם שלוש ועדות מקומיות שיבדוק היתרי בנייה באמצעות בינה מלאכותית. בודק ההיתר יהיה ברובו AI – הוא יבדוק את כל הפרמטרים האובייקטיביים ויותיר לבודק האנושי רק את מה שדורש שיקול דעת תכנוני”. לדבריה, מדובר בקפיצת מדרגה אמיתית: “הפיילוט אמור לפעול תוך חצי שנה, ועוד כשלושה חודשי בדיקות בוועדות. המטרה היא להגיע למצב שבו הליך הרישוי יתקצר בצורה דרמטית – להגיע לזמנים של חודשים בודדים, לא שנים”.

כהן מציינת כי יש הבדלים עצומים בין ועדות שונות: “אנחנו מנטרים את זמני הרישוי, ויש ועדות שמצליחות להוציא היתר לבנייה רוויה בתשעה חודשים בלבד – כמו קריית גת ושדרות. מה שמייחד אותן זו השירותיות. שם היזם הוא לקוח, וכל פרויקט מתחיל בשולחן עגול עם כל הגורמים הרלוונטיים”. עם זאת, היא מודה שהמצב ברוב הוועדות קשה: “בודק תוכניות עם ניסיון של שלוש שנים מרוויח שמונת אלפים שקלים בחודש. זה שכר לא סביר. יש מצוקה קשה בגיוס ושימור כוח אדם, והממונה על השכר באוצר כבר נכנס לנושא הזה. בלי עובדים איכותיים – אין מערכת רישוי”.

מעבר לשכר, כהן מדגישה את הצורך בהשקעה מקצועית: “הוועדות צריכות הכשרות, ידע, עדכון. אנחנו גייסנו 13 מטמיעים שיישבו בוועדות המקומיות ויעזרו להן להתמודד עם התקנות החדשות. אני רוצה שהשטח יקבל מאיתנו תמיכה מקצועית אמיתית”.

על רשות הרישוי הארצית, שהוקמה כדי לאפשר לעקוף ועדות מקומיות “תקועות”, כהן אומרת בכנות: “אין היום אף בקשה פעילה. יש חשש מצד יזמים – הם לא רוצים ‘להסתבך’ עם העיר. אבל עצם קיומה של הרשות הוא חשוב. לפעמים פשוט אין דרך אחרת לקדם פרויקט”. כהן מתייחסת גם לסוגיית תוכניות העיצוב – שלב ביניים מתסכל בין התב"ע להיתר: “זה הליך לא מוסדר. כל ועדה קובעת חוקים משלה, אין לוחות זמנים ואין שקיפות. לכן פרסמנו תדריך שמסדיר את הנושא, אבל זו רק ההתחלה. בסוף צריך לקבוע בחוק מה כוללת תוכנית בינוי ופיתוח, מי מאשר אותה ומהם הזמנים הקבועים לכך”.

כהן חושפת כי מינהל התכנון עובד על אסטרטגיית רישוי חדשה: “אנחנו בוחנים את כל הליכי הרישוי בעולם, כדי לבנות תפיסה כוללת. לא לתקן עוד סעיף או טופס, אלא לשאול את עצמנו – איך התהליך כולו צריך להיראות. המטרה שלנו היא פשוטה: מרחבים איכותיים יותר, חיים טובים יותר לתושבים”. לדבריה, דווקא האתגרים של התקופה מחייבים לחשוב קדימה: “אנחנו בתקופה לא פשוטה, אבל זה בדיוק הזמן לתכנן קדימה, להפיק לקחים ולהבטיח שהמערכת עובדת בשביל הציבור ולא נגדו”.