צלילה לנתוני הדירות הלא מכורות מעלה נתון מפתיע – הבעיה היא לא בתל אביב

שיא חדש נשבר מדי חודש במהלך השנה החולפת: המדובר במספר הדירות החדשות הלא מכורות ("דירות על המדף"), שאותו מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) במסגרת הפרסום החודשי אודות היקפי העסקאות לרכישת דירות. לפני ימים ספורים פורסם הנתון העדכני ולפיו בסוף חודש אוגוסט 25' נותרו 83,360 דירות לא מכורות, נתון שמהווה כאמור שיא חדש, ומשקף עלייה של כ-21% לעומת מספר הדירות הלא מכורות שנה קודם לכן, שעמד על קרוב ל-69 אלף דירות. במונחים אבסולוטיים, מדובר ב-14,408 דירות חדשות שנוספו למאגר.

נתונים נוספים שהלמ"ס מפרסמת בהקשר זה מציגים התפלגות של הדירות החדשות שנותרו למכירה לפי יישוב, בערים שמספר תושביהן גבוה מ-100 אלף. בדיקה שערך מרכז הנדל"ן לנתונים שהתפרסמו ביחס לשנה שעברה, מראה כי הגידול במספר הדירות שנותרו למכירה משתנה מיישוב לישוב ולעיתים - כפי שיתברר בהמשך - גם בצורה דרסטית. ברוב מוחלט של היישובים נרשמה עלייה במספר הדירות שנותרו למכירה, ובארבע ערים בלבד מתוך ה-18 שנסקרו מופיעה ירידה.

המספר הגבוה ביותר של דירות שנותרו למכירה היה ונשאר בתל אביב, עובדה שמעמידה אותה במוקד תשומת הלב בכתבות המתפרסמות על היקף הדירות הלא מכורות. עם זאת, הנתונים מלמדים שהגידול שנרשם במהלך השנה החולפת במספר הדירות הלא מכורות בעיר לא היה גבוה במיוחד, ואף עשוי להיחשב למתון ביחס לערים אחרות. נכון לאוגוסט 2025 מספר הדירות שנותרו למכירה בתל אביב עומד על 10,420, זאת לעומת 8,879 באוגוסט 2024. מדובר בעלייה של 17.4% המבטאים עלייה של 1,541 במספר הדירות הלא מכורות.

זינוק בי-ם ובחיפה, ירידה בב"ש

את העלייה החדה ביותר אבסולוטית במספר הדירות שלא נמכרו, רשמה במהלך השנה החולפת ירושלים שם גדל מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה ב-1,677 דירות במהלך השנה החולפת, המשקפים זינוק של  25.6% במספר הדירות הלא מכורות, מ-6,558 דירות באוגוסט 2024 ל-8,235 דירות באוגוסט 2025.

ומה קורה בשתי ערי המטרופולין הנוספות? בחיפה גדל מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה ב46.8% (757 דירות) מ-1,617 דירות באוגוסט 2024 ל-2,374 דירות חדשות שנותרו למכירה באוגוסט 2025. בבאר שבע נרשמה דווקא ירידה במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה. כך באוגוסט 2024 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על 1,260 ואילו כעבור שנה עמד נתון זה על 907 דירות. מדובר בקיטון של 353 דירות המשקף ירידה של 28% - הירידה החדה ביותר מתוך כלל הערים ברשימה.

לצד באר שבע, בשלוש ערים נוספות חלה דווקא ירידה במספר הדירות הלא מכורות במהלך השנה החולפת.   בנתניה הצטמק מספרן ב-195 (ירידה של 5.4%), מ-3,609 דירות באוגוסט 2024 ל-3,414 דירות באוגוסט 2025. באשקלון חלה ירידה קלה של 72 דירות (ירידה של 3.3%) ל-2,122 דירות לא מכורות ובראשון לציון חלה ירידה אפסית של 12 דירות (ירידה של 0.6%) ל-1,265 דירות לא מכורות.

הזינוק החד ביותר – ברחובות וחולון

כאשר בודקים את הגידול במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה במונחים יחסיים הרי שחולון ורחובות מככבות בראש הרשימה עם גידול בשיעור של למעלה מ-50% במספר הדירות הלא מכורות. ברחובות גדל נתון זה בשיעור של 52.3% שהם 441 דירות, מערך של 844 דירות באוגוסט 2024 לערך של 1,285 דירות באוגוסט 2025, ובחולון חל זינוק בשיעור של 50.2% שהם 427 דירות, מערך של 850 דירות באוגוסט 2024 לערך של 1,277 דירות באוגוסט 2025.

בבת ים, העיר המדורגת שלישית במספר הדירות שנותרו למכירה אחרי תל אביב וירושלים, גדל מספר הדירות הלא מכורות ב-16.3% לרמה של 4,379 דירות. ברמת גן חל גידול של 23.4% במספר הדירות הלא מכורות ל-3,634 דירות. בפתח תקווה גדל מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה ב-36.1% ל-2,648 דירות לא מכורות ובאשדוד חל גידול של 32.1% ל-3,334 דירות.

לצד הערים הגדולות, מפרסמת הלמ"ס נתונים לגבי ערים קטנות יותר שבהן נרשמו למעלה מ-1,000 דירות חדשות שנותרו למכירה. כיום ישנן חמש ערים כאלה: לוד, באר יעקב, רעננה, קריית אונו ואופקים. מתוכן, באופקים נרשמה העלייה החדשה ביותר בשיעור של 39%, ונכון לאוגוסט 2025 מספרן עומד על 1,400 דירות. בקריית אונו נרשמה עלייה של 374 דירות (35.4%) ונכון לאוגוסט 2025 מספרן עומד על 1,430 דירות, ברעננה נרשמה עלייה של 270 דירות (24.5%) ונכון לאוגוסט 2025 מספרן עומד על 1,370 ובבאר יעקב נרשמה עלייה של 126 דירות (6%) ונכון לאוגוסט 2025 מספרן עומד על 2,220. לוד היא היחידה מבין החמש שבה נרשמה ירידה במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה, בשיעור של 10.3% לערך של 2,370 באוגוסט 2025.