דייריו של מבנה שלא נרשם בלשכת המקרקעין דרשו להכיר בהם כבעלים. כך הכריע ביהמ"ש

על פי הוראות חוק המקרקעין , רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מסמכות בית המשפט להורות על תיקון הפנקס, מכוח סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים שעסק בצו רישום בית משותף שאינו מגלם בתוכו את מבנה התובעים, על אף שזה בנוי למעלה מ-40 שנה, ולמעשה אינו ממחיש את המציאות בפועל. מכאן, בית המשפט נדרש להכריע בשאלה קניינית - האם התובעים הינם בעלי זכויות במקרקעין.

נסיבות המקרה

ההליך המשפטי נסוב סביב חלקה בירושלים, שהייתה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). על החלקה נבנו שני מבנים נפרדים, בשתי פעימות. מבנה הנתבעים נבנה ראשון בזמן, בשנות ה-60, ונרשם כבית משותף. כעשור לאחר מכן נבנה מבנה התובעים, ורישומו לא הוסדר בלשכת רישום המקרקעין. כתוצאה מכך, לא רק שהרישום בלשכת רישום המקרקעין לא התאים למצב הבנוי בפועל, אלא גם שזכויות התובעים מעולם לא נרשמו. מכאן התביעה להצהיר שהתובעים הינם בעלי זכויות במקרקעין וזכאים להירשם כבעלי דירותיהם.

התובעים הציגו מגוון אסמכתאות להוכחת זכויותיהם. בין היתר, מסמכים פורמליים כגון: היתר בנייה למבנה, תב"ע מאושרת, חוזה חכירה עם רשות מקרקעי ישראל והסכמת בעלי המבנה המקורי הראשון. רשות מקרקעי ישראל הצטרפה לעמדת התביעה. לשיטתה, המבנה נבנה כדין והוסדר באמצעות חוזי חכירה. לפיכך, תיקון רישום הבית המשותף מתחייב כדי לתת תמונה מדויקת ומלאה של המציאות.

מנגד, הנתבעים טענו כי הרישום בפנקס הבתים המשותפים מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ולא מתקיימות העילות החוקיות לתקנו. כמו כן נטען כי המסמכים שצורפו לתביעה אינם מקנים זכויות קנייניות. בגין טענות אלו הגישו הנתבעים גם תביעה שכנגד לסעד הצהרתי, לפיו הסכמי החכירה נחתמו בחוסר סמכות ושלא כדין, וכי רשות מקרקעי ישראל הפרה את הסכם החכירה עימם, ולמעשה בוצעו עסקאות נוגדות במקרקעין. 

החלטת בית המשפט

בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה, ודחה את התביעה שכנגד.

נקודת המוצא הינה כי היתר הבנייה, תוכנית בניין ערים וחוזי החכירה נהנים מחזקת תקינות, כמו גם שלא עלה ספק בפעילות הרשות המנהלית. בנוסף, בידי רשות מקרקעי ישראל היו זכויות שאפשרו את החכרת המבנה הנוסף. בית המשפט השתכנע, כי הרישום בפנקס אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע.

לכן, התוצאה המתחייבת הינה להסדיר את הרישום של זכויות התובעים, כפי שמעוגנות בחוזי החכירה. בית המשפט התבסס בהכרעתו על סעיפים 93-97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, אשר מסמיכים אותו להורות על תיקון רישום המקרקעין כאמור. אשר על כן, התובעים הוכרו כבעלי הזכויות במבנה הנוסף, ומונה כונס נכסים מטעם בית המשפט שיפעל להסדרת הרישום.

(תא (י-ם) 48585-12-21 אשר וקנין נ' צחי זיזי)

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד רותם איש טוב בסיועה של המתמחה גלי רז.