"מורשה היתר? העיריות לא ששות לשחרר כח והרבה אדריכלים לא ששים לקחת אחריות"

מיקי אוטמזגין, בעלים ומנכ"ל של מיקי אוטמזגין אדריכלות בע"מ, התארח בפודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן . הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן, על הביוגרפיה האישית שלו, על הרפורמות החמות ברישוי, דרך אתגרי הטופוגרפיה וההתחדשות בעיר הררית, ועד התקווה להפוך את חיפה לעיר שממצה את הפוטנציאל — ולא רק מדברת עליו.

לצפייה: 

להאזנה: 

אתה מהאדריכלים הבודים שהוציאו הסמכה להוצאת היתרים.
 “לפני כחצי שנה קיבלנו הסמכה לאדריכל מורשה היתר. אנחנו מנסים להיות חלוצים, אנחנו מאוד מאמינים בזה שהכוח עובר אלינו, לאדריכלים. זה בעצם מסלול שהעירייה, חוץ מזה שהיא מנפיקה לנו תיק מידע, לא נוגעת בתיק. אנחנו עושים בקרה לעצמנו ואחראים גם על טופס 4 . היזם חוסך אגרת רישוי שזה לא מעט כסף. בוא נודה על האמת, העיריות שבדרך כלל מנוהלות על ידי ראשי ערים, פוליטיקאים, לא ששות לשחרר את הכוח הכי חזק שלהם. הקטר הזה שנקרא עולם הבנייה, שיש בו המון כסף וכוח.

"גם האדריכלים לא ששים ללכת להוציא את התעודה הזאת. יש לי המון קולגות שאומרים לי 'אני לא רוצה לקחת את האחריות. טוב לי שהאחריות תהיה אצל העירייה'. פתאום הם האחראים, נמצאים במוקד. בתור אדריכל אני חושב שאנחנו האדריכלים, סוף סוף יש לנו פה הזדמנות. הרבה פעמים אנחנו מתוסכלים מהמקצוע שלנו. יש לנו הרבה אחריות והרבה שעות עבודה והשכר שלנו לא הולם. אז באים ונותנים לנו את הכוח בידיים ונותנים לנו גם להוציא את ההיתרים. כוח מדהים!". 

הטופוגרפיה של חיפה, הוא מסביר, מצריכה מיומנות תכנונית מיוחדת. “בתור מי שעובד גם בחיפה, אני יכול להגיד שהיא עיר הררית מאוד מיוחדת, אפילו יותר מירושלים בהיבטים נופיים. לתכנן בניינים במורד או במעלה המדרון, זה באמת קשה יותר. אני טוען שאדריכל חיפאי מיומן, הוא כבר ראה הכל: למשל פתרונות לחניה במגרשים במורד או במעלה המדרון, שאתה לא רוצה שהחניה תהיה נצפית לקרקע. בחיפה יש עניין של חזית חמישית, מה שברוב המקומות בארץ אין את זה. החזית החמישית זה בעצם הגג. אנחנו חייבים לטפל בחזית הזאת בגלל שהיא נצפית מהשכונות הגבוהות יותר לשכונות הנמוכות יותר". 

לדבריו הקשיים בעיר באים לידי ביטוי גם בהתחדשות עירונית: "מצד אחד יש תגבור של זכויות בנייה, מצד שני העירייה בחיפה ותמיד שמרה על האופי של שכונות הכרמל, בין אם זה לשמור על עצים בוגרים: עץ בחיפה יותר חשוב מחיי אדם, כל עץ עובר ועדה מיוחדת, וצריך לשמור על המרווחים הצדדיים. כמות המבנים לשימור שיש בחיפה היא גדולה יותר מתל אביב. חיפה משופעת במבנים לשימור, בעיקר מהתקופה של הבריטים. בנייני באוהאוס יפהפיים, בניגוד לתל אביב שעושים בה מכל בניין כזה חגיגה ומשמרים אותו. בחיפה המבנים מאוד מוזנחים. 

"חיפה מקום ראשון בארץ בהתנגדויות, אני לא יודע אם זה מקום ראשון סטטיסטית, אבל ביחס לכמות הבקשות היא עיר שמייצרת המון התנגדויות. 4 מתוך 5 בקשות מגיעות לוועדת ערר. צריך להבין כמה זה משפיע על משך התהליך, על התכנון. לפעמים אתה מתכנן כל פרויקט כמה וכמה פעמים". 

אחת הבעיות בעיר, מסביר אוטמזגין, זה הניתוק מהים: "חיפה די מנותקת מהים, זה כמו נרות חנוכה, 'אלא לראותם בלבד'. זו עיר שיושבת על הים והלא באמת מרגישה את הים. יש לך מין חומה וירטואלית של מסילות רכבת, שחוסמת את החיבור הזה של חיפה לים. לאט לאט אנחנו מתחילים לחבר את חיפה לים, בין אם זה בבת גלים שעכשיו קורה, ועם החיבור לנמל ולעיר התחתית. כשיחברו את השכונות, תהיה התחדשות טובה, ואין ספק שחיפה תוכל לעשות את המהפכה הזאת ולממש את הפוטנציאל שכולנו רואים שיש בה". 

אוטמזגין מספר שבעוד חיפה עדיין נותרה בלא מעט תחומים מנומנמת, בטח ביחס לתל אביב, דווקא מסביב לחיפה קורים דברים מעניינים: "ערי הלוויין של חיפה: נשר, הקריות, טירת הכרמל, אפילו נהריה - בכל הנושא של התחדשות עירונית הן אולי לפעמים מנצלות את מה שבחיפה לא קורה ובונות בקצב מטורף, הרשויות שם יותר משחררות. אבל עדיין יש לא מעט קשיים, ציפינו שב-2025 יהיו כבר כמה בניינים עומדים או יותר תכנון, זה לא קורה בעיקר בגלל המחיר למטר שיחסית נמוך. יש גם את הנושא של מי תהום: בניגוד לחיפה ששם זה הכל הר והעלות של בניית חניון היא יחסית נמוכה יותר, בקריות או בנהריה בכל חפירה מתחת למינוס אחד אתה פוגש במי תהום. העלויות של החניון מאוד יקרות ובדרך כלל מהר מאוד הן מפילות פרויקטים". 

לדבריו, "קריית ים היא עדיין בשלב של להפוך מעיר צפונית מנומנמת עם מחירים מאוד נמוכים, לעיר שאין ספק שהיא תהיה נתניה של הצפון. זה ברור שזה יקרה, ויכול להיות שבגלל שהיא כזאת בתולית ועדיין אפשר לעשות שם הכל, יהיה יותר קל ליזמים. זה פשוט זה עוד לא קורה, המחיר צריך עוד קצת להתחזק. היזמים  אגב מגיעים בהמוניהם. כל יזם שמתעסק בהתחדשות עירונית, שולח איזה שלוחה לקריית ים".