האוצר: מבצעי המימון חזרו לרמה שלפני הטלת מגבלות בנק ישראל, ובמספר ערים אף התגברו

לאחר תקופה קצרה שבה הביאו הגבלות בנק ישראל לצמצום שיעור העסקאות לרכישת דירה חדשה באמצעות הטבת מימון, מבצעי המימון חזרו במלוא העוצמה. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש ספטמבר שפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. עוד עולה כי ב-5 מתוך 15 ערים שנבדקו, שיעור הטבות המימון כיום גבוה אף יותר מזה שהיה ערב הטלת מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון בחודש מרץ האחרון.

בסך הכל, 31% מסך העסקאות שנחתמו בספטמבר עבור דירות חדשות, ושבהן מועד המסירה היה ארוך יותר משנה מיום חתימת החוזה, נעשו תוך מתן הטבת מימון, עלייה משמעותית לעומת 27% באוגוסט. "בהמשך לניתוח הטבות המימון המדווחות של הקבלנים שערכנו בסקירות הקודמות, נמצא כי בחודש ספטמבר נרשמה עליה מחודשת בשכיחות הטבות המימון המדווחות, לאחר ירידה משמעותית שנרשמה בחודש הקודם", נכתב.

ב-23 במרץ 2025, פרסם בנק ישראל הוראת שעה התקפה עד תום 2026, המטילה שתי מגבלות מרכזיות על הטבות המימון. הראשונה – על הבנקים לרתק הון נוסף עבור פרויקטים שבהם ביותר מרבע מהדירות שנמכרו נדחה חלק משמעותי מהתשלום למועד המסירה, באופן לא לינארי על פני התקופה (כלומר מבצעי 20/80, 10/90 וכו'). השני - קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בלון/בולט בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.

אולם כעת מעלים הממצאים שהשפעותיהן של הגבלות אלה, ככל שהשפיעו, היו כאמור מוגבלות. בפילוח לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי הגידול בשכיחות הטבות המימון בחודש ספטמבר בלט במיוחד באזור תל אביב (הכולל את הערים תל אביב-יפו ובת ים), שם עלה שיעור השימוש בהטבות משיעור של 23% בחודש אוגוסט ל-30% בספטמבר. "יש לציין כי שיעור זה הוא קרוב לרמה הגבוהה ביותר שנרשמה באזור זה מאז החלו להתקבל דיווחים אלו בנובמבר 24'", נכתב בסקירה.

בנוסף לכך, מתוך 15 ערים נבחרות - שלגביהן לפי הכלכלן, "מידת מהימנות הדיווח של הטבות המימון הינה גבוהה והתבצעו בהן די עסקאות המאפשרות ניתוח סטטיסטי לגבי שכיחות הטבות המימון לפני הטלת מגבלות בנק ישראל על הטבות אלו" – ב-5 נמצא כי שיעור ההטבות כיום גבוה יותר מזה שנרשם עוד לפני כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף.

החמש הן נתיבות, לוד, רמת גן, עכו וקריית גת. עם זאת, "באף אחת מהן לא הצליח גידול זה בשכיחות הטבות המימון למנוע ירידה במספר העסקאות, בחלקן אפילו ירידה חדה במיוחד", נכתב. אלא שכפי שמעלה הסקירה, ירידות חדות של עשרות אחוזים בהיקף המכירות נרשמו בשוק הדירות החדשות בכללותו.

מבין הערים שרשמו ירידה משמעותית בשכיחות הטבות המימון בלטה הרצליה, בה ירדה שכיחות זו מ-74% לפני הטלת מגבלות בנק ישראל ל-56% לאחר מכן, "אולם במקביל נרשם בעיר זו ירידה חדה במיוחד במכירות: מממוצע חודשי של 71 דירות לפני הטלת המגבלות ל-28 בלבד לאחר הטלתן". גם בשדרות נרשמה ירידה חדה בשכיחות הטבות המימון, מ-63% ל-42%.

פחות מכירות על הנייר

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה ביחס למועד החתימה על החוזה, נמצא כי בחודש ספטמבר עמד שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" על 57%. מדובר ב"ירידה חדה של שבע נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם וירידה של חמש נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר 24'. נציין עוד כי הפעם האחרונה שנרשמה רמה דומה של מכירות 'על הנייר' הייתה פברואר 24'".

עוד מלמד ניתוח הנתונים מלמד כי ירידה חדה זו חלה במקביל בגידול בשיעור הדירות הנמכרות עם טווח מסירה של עד שנה.

בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ נמצא כי תזרים זה, לפני ניכוי תשומות, עמד בחודש ספטמבר על 5.3 מיליארד שקלים, המשקפים ירידה ריאלית של 12% בלבד בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת לעומת ירידה חדה של 37% בתזרים הפוטנציאלי. את הנתון מסבירים באגף הכלכלן באפשרות לקבלה מאוחרת של תקבולים מעסקאות עבר, שנעשו במתכונת 20-80, או בתקבולים בגין מכירת קרקעות.

35% ירידה במכירת דירות חדשות

בסך הכל, נמכרו בספטמבר 25' 6,925 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לספטמבר אשתקד מדובר בירידה של 17%, ואילו בהשוואה לחודש הקודם זו ירידה של 9%. במונחי ממוצע מכירות יומי (הנדרשת בשל השונות במס' ימי העבודה בין השנים בשל חגי תשרי) נרשמה ירידה מתונה יותר, של 3% בסך מספר העסקאות בהשוואה לספטמבר 24'.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, מתעצמים שיעורי הירידה, כאשר סך העסקאות בשוק החופשי עמד בספטמבר השנה על 6,048 דירות, ירידה של 19% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 7% במונחי ממוצע מכירות יומי.

גם בספטמבר, כמו בשאר חודשי השנה, היו שיעורי הירידה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי גבוהים משמעותית מאלו שנרשמו בפלח דירות היד שניה. מכירות הקבלנים עמדו על 2,671 דירות, כולל דירות מסובסדות ששווקו במסגרת מבצעי המכר של המדינה. המדובר בירידה של 25% לעומת ספטמבר אשתקד, ו-13% ירידה בהיקפי מכירות יומיים.

מכירות קבלנים בשוק החופשי בלבד עמדו על 1,794 דירות, המשקפים ירידה של 35% לעומת ספטמבר אשתקד, ו-25% ירידה בהיקפי מכירות יומיים.

מכירות דירות יד שניה עמדו על 4,254 דירות בספטמבר, המשקפים ירידה של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אך גם עלייה של 4% בהיקף המכירות היומי.

המשקיעים רכשו במהלך החודש 1,191 דירות, נתון המשקף עלייה של 8% לעומת אוגוסט. בכך היו המשקיעים אחראים ל-17% מתוך סך העסקאות, לעומת 14% בחודש הקודם. לצד הרכישות, מכר פלח המשקיעים כמות מעט גדולה יותר של דירות – 1,249 במספר.