נקמת עיריית רעננה: מקדמת חוק שישלול מעמותות חינוכיות הטבות של מיליונים בהיטלים

ח"כ אלי דלל (הליכוד) יחד עם ח"כ נאור שיריי (יש עתיד), הגישו בשבוע שעבר הצעת חוק לכנסת שלפיה עמותות יחויבו בהיטל השבחה במכר, אם המקרקעין בבעלותן לא מיועדים לצורכי ציבור. מדובר בהצעה לשינוי סעיף 19 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה. עם מקדמיה הבולטים של ההצעה נמנית עיריית רעננה שבית המשפט קבע שלא תוכל לעצור את הבנייה של עמותת אמי"ת על אדמות כפר הנוער כפר בתיה.

הסעיף הקיים, שתוקן בעבר, מעניק פטור מלא מהיטלי השבחה במימוש זכויות הנדרש בהיתר, אך ורק אם המקרקעין עצמם יהיו מיועדים לשמש לצרכים ציבוריים. אולם, ביחס למימוש בדרך של מכר, בעקבות תיקונים שנעשו בעבר, נדרשת זיקה פחות הדוקה. בכמה פסיקות שניתנו על ידי בית המשפט נקבעו קביעות הפוכות לגבי מימוש במכר. העיקרית בהן היא של בית המשפט העליון, שעסק בערר של הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה נגד הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית, שביקשה לקדם על הקרקע דיור מוגן. בית המשפט קבע  ב-2023 כי במכר, די בכך שהתמורה שתתקבל תשמש לצרכים ציבוריים - ואין צורך שהמקרקעין עצמם יהיו מיועדים לצורכי ציבור. השופטת דפנה ברק ארז ביקרה אז את לשון החוק העמומה לגבי היטלי השבחה .

הצעת החוק שהוגשה לכנסת 

בהצעת החוק נכתב, "לשון החוק הקיימת, כפי שפורשה, היא 'מרחיקת לכת'. היא מאפשרת למוסד ציבורי כמשמעותו בסעיף, שבבעלותו מקרקעין, לקדם תוכניות משביחות לגבי שטחים סחירים (כגון פרויקטים למסחר, תעסוקה ומגורים) שאין בינם לבין מטרות הסעיף דבר וחצי דבר, ולמכור את המקרקעין המושבחים ללא תשלום היטלי השבחה . המכירה מתבצעת על בסיס הבטחה ערטילאית שהכספים מהמכר ישמשו לטובת המטרות הציבוריות של המוסד. אפשרות זו להרחבת הפטור יוצרת 'פגיעה קשה כפולה ומכופלת' בקופה הציבורית והרשות המקומית.

"הפטור מהיטל השבחה מייצר, ראשית, תמריץ 'הפוך' למוסדות הציבוריים לצמצם תכנון קרקעות שבבעלותם לצורכי ציבור. שנית, וחשוב מכך, הרשות נאלצת להתמודד עם חוסר הכנסות למימון צרכי ציבור. בנוסף, אין דרך אפקטיבית לוודא שכספי המכר מקרקעות לשימושים סחירים ינותבו בלבד למטרות ציבוריות. יצוין כי הנזקים הללו אינם תיאורטיים, ונאספו מקרים בהם נוצל הפטור בצורה גורפת על ידי מוסדות שונים".

התיקון החדש מציע לתקן את הסעיף כך שיידרש כי במכר, לא רק התמורה תשמש לצורכי המטרות הציבוריות, אלא גם המקרקעין עצמם יהיו מיועדים לצרכים אלה. בהצעה מוחרגים ללא נימוק מוסדות למטרות דת, צדקה או סעד.

עם מקדמי החוק העיקריים נמצאת גם עיריית רעננה. העירייה מציינת כי הצעת החוק מגיעה בהמשך למאבק שמנהלת העירייה נגד כוונת אמי"ת להכפיל את היקף יחידות הדיור בתוכנית הבנייה על שטח כפר הנוער כפר בתיה,  בניגוד לטענתה להסכמים שנחתמו מול העירייה. נזכיר כי במאי השנה דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את בקשתה של עיריית רעננה להוציא צו זמני  נגד בקשת אמי"ת לקדם מול הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תוכנית לבניית שכונה חדשה בת כ-2,400 דירות בקרקעותיה הפרטיות של העמותה במערב העיר.

במקרקעין פועל זה עשרות שנים כפר הנוער החינוכי אמי"ת כפר בתיה. מאז שנת 2009 החלה העמותה בעלת הקרקע, ששטחה כ-160 דונם, לקדם תב"ע במקרקעין במטרה לאשר בה שימושים סחירים, בהם מגורים ותעסוקה, לצד המשך הפעילות החינוכית. באוגוסט 2021 נחתם הסכם בין עיריית רעננה לעמותה, אשר אמור היה להביא לפיתוח המקרקעין, ועסק בין היתר בהיקף הדירות שייבנו בשטח, השתתפות של העמותה בעלויות הפיתוח וסוגיות של היטל השבחה .

על פי ההסכם אמור היה היקף הבינוי לעמוד על כ-1,250 יח"ד. תוכנית ברוח זו אף הגיעה לדיון בפני הוועדה המקומית בינואר 2022, וזו תחילה המליצה להפקידה בוועדה המחוזית, ולאחר מכן חזרה בה מהמלצתה. במקביל, החלה העמותה בבניית קמפוס חינוכי במקרקעין ולקדם את התוכנית הגדולה יותר, לטענת עיריית רעננה ללא ידיעתה ותוך הפרת הסכם כאמור.

בעיריית רעננה אומרים שבעקבות פגישה שקיימו ראש העיר והנהלת העירייה עם יו"ר ועדת הפנים ח"כ יצחק קרויזר, הוגשה לכנסת הצעה לשינוי סעיף 19 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה וכי ההצעה נועדה לעצור פרצה בחוק המאפשרת לעמותות חינוכיות, דוגמת  ארגון אמי"ת לקבל פטור מהיטל השבחה גם כשמדובר בפרויקטים שאינם קשורים כלל למטרות חינוך.. העירייה מציינת גם כי העמותה מקדמת בכפר בתיה פרויקט נדל"ן שאיננו מוסדי ואיננו חינוכי, תוך קבלת פטור מלא מהיטל השבחה, רק בשל היותה עמותה חינוכית. והמשמעות: עשרות מיליוני שקלים שהיו אמורים להגיע לקופת העירייה לטובת פיתוח תשתיות ושירותים שנשללים מהציבור. 

ראש העיר רעננה, חיים ברוידא, אמר בהקשר זה: “אנו נמשיך להיאבק כנגד צביונה הנוכחי של תוכנית 'כפר בתיה', המתעלמת מהשלכותיה על רעננה ותושביה מהפגיעה בצביון העיר, דרך העומס על התשתיות ועד הפגיעה באיתנות הכלכלית של העיר. לשון החוק כיום מאפשרת עוול של ממש: מניעת דמי השבחה המגיעים לקופת העירייה בגין פרויקט נדל"ן המוצג כפרויקט חינוכי רק לצורך קבלת פטור. עמותת אמי"ת פועלת באופן שרירותי ודורסני ומנצלת פרצה בחוק בצורה צינית למטרות רווח. העירייה לא תאפשר קידום התוכנית על חשבון איכות החיים של התושבים ועל חשבון כספי הציבור”.