ניצחון לתושבי הגולן: חצי מהיטלי ההשבחה שהוטלו על הבונים בהרחבות - בוטלו

בעקבות מאבק משפטי ופסיקות עדכניות של בית המשפט העליון, חלה תפנית בהתנהלות רשויות התכנון בגולן. הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה מרחב הגולן הודיעה השבוע רשמית, בפנייה לוועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז צפון, על ביטול חיובי היטלי ההשבחה שהוטלו על עשרות תושבים בעלי בתים צמודי קרקעי ביישובי המועצה. זאת בעקבות עשרה עררים שהוגשה בקשת איחוד בעניינם.

העוררים הם תושבי המושבים אודם, רמת מגשימים ושדה נחמיה, והיטלי ההשבחה עמדו על סך של 50 אלף שקל בממוצע. בסך הכל קיבלו כמה עשרות תושבים את החיוב, כך שמדובר במצטבר במיליוני שקלים של היטל, שכעת יבוטל.

השומה הוצאה ביוני השנה בעקבות בקשות להיתר בנייה של צמודי קרקע. הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אישרה את העסקה מול המשתכנים באוקטובר 2023 והסכמי הפיתוח נחתמו בחודשים אוקטובר-נובמבר 2023. במהלך שנת 2024 הוגשו לוועדה כ-378 בקשות להיתרי בניה ב-32 יישובים בגולן, הנמצאים בתחום שיפוטה של הועדה, ובמהלך שנת 2025  הוגשו עוד כ-453 בקשות להיתרי בניה. בגין בקשות אלו הוצאו דרישות התשלום.

טענתם העיקרית של העוררים נגעה לכך שמדובר ביישובי קו עימות, והיטלי השבחה מעקרים מתוכן את הטבות המס. עוד טענו תושבי מושב אודם, כי החבות בהיטל צריכה לחול על מי שהיה בעל המקרקעין במועד אישור התוכנית המשביחה, ובמקרה זה - רמ"י. התוכנית להרחבת היישוב אודם הכוללת תוספת  כ-300 יחידות דיור ותכנון מחדש של אזור המשק, התעסוקה והתיירות, אושרה במאי 2019. זאת בעוד שהעוררים חתמו על הסכמי הפיתוח מול רמ"י כאמור רק בסוף שנת 2023 -כארבע שנים וחצי לאחר מכן.

טענתם העיקרית של העוררים נגעה לכך שמדובר ביישובי קו עימות, והיטלי השבחה מעקרים מתוכן את הטבות המס. עוד טענו תושבי מושב אודם, כי החבות בהיטל צריכה לחול על מי שהיה בעל המקרקעין במועד אישור התוכנית המשביחה, ובמקרה זה - רמ"י. התוכנית להרחבת היישוב אודם אושרה במאי 2019 בעוד שהעוררים חתמו על הסכמי הפיתוח מול רמ"י רק כארבע שנים וחצי לאחר מכן

לטענתם, במועד הקובע מדינת ישראל הייתה הבעלים היחידה, ולעוררים לא היה כל קשר או זיקה לקרקע, ולכן אין לוועדה המיוחדת סמכות להטיל עליהם את החיוב. עוד נטען כי הוועדה הסתמכה על סעיף בהסכם הפיתוח שבו התחייבו היזמים לשאת בהיטל השבחה "אם יידרש". העוררים טוענים כי זו שגיאה חמורה וההתחייבות מתייחסת לתוכניות שיאושרו בעתיד. זאת לצד טענות נוספות.

הוועדה חזרה בה וביטלה את החיובים 

לאחר בחינה מחודשת של המצב המשפטי ומכלול נסיבות העניין, החליטה הוועדה המיוחדת לבטל את חיובי ההשבחה בחמישה עררים מתוך עשרה שהיו תלויים ועומדים נגדה. הוועדה אף הודיעה כי תבטל דרישות תשלום דומות לכל מבקשי ההיתרים שחתמו על הסדרים דיוניים ועניינם זהה, גם אם לא הגישו ערר, וזאת כדי לחסוך התדיינויות משפטיות נוספות. המייצגים בעררים שעליהם הוחלט הביטול הם בערר אחד עוה"ד משה גשייד ואוריאל סולטן ובארבעה עררים עו"ד ערן אסלן.

הסיבה המשפטית המרכזית לביטול היא תחולתו של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. סעיף זה קובע כי במקרקעי ישראל המנוהלים על ידי רמ"י, במקרים של שינוי ייעוד מחקלאי למגורים, התשלום לרשות המקומית אמור להתבצע ישירות על ידי רמ"י ("חלף השבחה ") ולא על ידי האזרח. כמו כן נקבע בפסיקות ועדות הערר ובית המשפט העליון בעבר כי "לא יעלה על הדעת להטיל היטל השבחה מלא על תושבי קו העימות". בתי המשפט קבעו כי המענה לצורכי הרשויות המקומיות בגולן ובגליל העליון צריך להינתן דרך מנגנון הפיצוי מהמדינה, ולא דרך כיסם של הקיבוצים והמושבים.

בהודעה ציינה הוועדה המיוחדת: "עסקינן בסוגיה מורכבת, בעלת השפעות רוחביות משמעותיות, לא רק על עניינם של העוררים כאן, אלא על עניינם של עוררים פוטנציאליים אחרים. מעבר לכך, בנסיבות הייחודיות הנוצרות במקרקעי הוועדה, שרובם ככולם הינן מקרקעין בבעלות המשיבה וכן מהווים יישובי קו עימות, כמשמעותם בחקיקה. משמעות הדבר, לאור החלטת מועצת רשות מקרקעי ישראל , המעוגנת בהוראת שעה… בדבר איוש והקצאת קרקעות בקו עימות, כי עוררים אלה, וכן מתיישבים רבים נוספים, שילמו סכומים נמוכים ואף אפסיים עבור המקרקעין… משמעות הדבר, כי התשלומים המגיעים לוועדה המיוחדת הינם אפסיים.

"מובן כי לעניין זה השפעות על תקציב הועדה ויכולתה לפעול למען האינטרסים הציבוריים כפי שנקבעו בהחלטות הממשלה שעניינן יצירת התשתית הפיזית, הכלכלית והחברתית להכפלת אוכלוסיית תושבי הגולן עד שנת 2025. הוועדה לא התנתה את קידום ההליכים התכנוניים בתשלום בפועל של היטלי ההשבחה, אלא אפשרה לכל העוררים, וכן לפונים אחרים, להעמיד ערבות חלף התשלום המלא". בעקבות ביטול היטלי ההשבחה ביוזמתה ביקשה שלא ייגבו ממנה הוצאות.

עו"ד משה גשייד, שייצג חלק מהעוררים תושבי אודם, אמר: "במקרה זה, לאחר בחינה משפטית של דרישות התשלום, התברר כי אין מדובר במחלוקת על גובה החיוב אלא בשאלה עקרונית של עצם החבות בהיטל. משכך, הועלו בפני הוועדה טענות משפטיות שמיקדו את הדיון במקור החיוב עצמו, ולא בשומה. חזרת הוועדה מדרישת התשלום ממחישה כי בדיקה מוקדמת וממוקדת של הבסיס המשפטי לחיוב עשויה להוביל לביטול הדרישה כבר בשלב הראשוני, מבלי להידרש להליכים שמאיים או להתדיינות ממושכת".

שמאי המקרקעין מתי ביתן מלשכת שמאי המקרקעין אשר ייצג 7 תיקים בהליכי הערעור מציין כי המקרים הללו מוכיחים את החשיבות של ליווי שמאי מתחילת הדרך. העבודה המשותפת אפשרה את התוצאה הרצויה.