יפו ד', בת גלים או שכונה ד' בב"ש: אחרי עשור, איפה המשקיעים עשו את המכה?

איך היה נראה שוק הנדל"ן לפני עשור? אחרת לגמרי, לפני עליית המחירים של 2022, לפני עליות הריבית, לפני מבצעי המימון האגרסיביים, ריבית בנק ישראל הייתה אפסית, לפני העלייה הדרמטית במס הרכישה ב-2021 - בקיצור, חגיגה למשקיעים. 

המשקיעים לרוב מחפשים את הבוננזה, מחיר נמוך שעם תכנון נכון והשבחה יעשה את המכה. ייתכן שעם ירידות המחירים האחרונות צפויה להם המכה שהם מצפים לה. קשה לחזות את העתיד אבל אפשר לדעת מה עשה השוק עד כה. ביקשנו משמאי מקרקעין לבדוק שלושה מוקדים שהיו להיט של משקיעים, ואיזה מהם היה הרווחי ביותר במונחים של עליית ערך. המוקדים שנבחרו הם שכונה ד' באר שבע, בת גלים בחיפה ויפו ד' בתל אביב יפו.

בבאר שבע נבחר מתחם התחדשות גן סיאטל, שמקדמים אורון  ואביסרור ובניו  לבניית כ-1000 דירות במקום 159 דירות בשדר' רגר בין מתחם אורן לאוניברסיטת בן גוריון. הפרויקט טרם יצא לפועל ונבחנות לו חלופות. בחיפה נבחר מתחם התחדשות  העלייה השנייה, בת גלים, פרויקט של הכשרת היישוב ובית וגג לכ-700 דירות חלף  175 דירות ברחוב העלייה השנייה ושרל לוץ - לקראת היתר בנייה.  בתל אביב, נבחנה יפו ד' ונבחנו בה כמאה עסקאות שונות. 

המקומות נבחרו בשל ריבוי עסקאות המשקיעים וקידום פרויקטי התחדשות עירונית , בשלבים שונים. נסייג ונאמר שהמצב ביפו ד' שונה, כיוון שבה פרויקטי התחדשות כבר יצאו לפועל והיו יותר עסקאות, ואילו בבאר שבע ובחיפה מדובר עדיין באזורים בעלי פוטנציאל התחדשות. כמו כן בבאר שבע ובחיפה נבחו בעיקר דירות 50 מ"ר, כיוון שאלו עיקר העסקאות במתחמים אלו.

עלייה של 120% בבת גלים, באר שבע מדשדשת

שמאית המקרקעין סיון ממן בדקה עבורנו את באר שבע וחיפה. בכל שנה נבחנו כל העסקאות שבוצעו במתחם - בין-4-8 עסקאות, אם כי היו שנים שלא היו בהם ועסקאות כלל. מדובר בבניינים ותיקים ולרוב העסקאות מתייחסות כאמור לדירת 50 מ"ר.

בבאר שבע במתחם זה בתוך עשור חלה עלייה ממוצעת של כ-40% ל-850 אלף שקל. בחיפה דירת 50 מ"ר שנמכרה ב-2015 ב-720 אלף שקל, ב-2025 נמכרה ב-1.6 מיליון שקל, עלייה של מעל 120%. עם זאת, ממן מדגישה כי אין מדובר בעליה לינארית, ובשנים רבות לא היו כלל מכירות - 2016, 2022 ו-2024. כך שהשאלה היא גם מתי עושים את המכה.

ממן מציינת כי "באפריל 2022 החלה עליית הריבית, ומאז באר שבע, עיר שמזוהה עם משקיעים, מתחילה להיחלש. משנת 2023 ישנה עליה שהושפעה בעקבות חתימת הדיירים במתחם על הסכם עם היזם. בחיפה שמזוהה גם היא עם משקיעים, יש תנועה של עליית מחירים מיום הפקדת תכנית להתחדשות עירונית במתחם בשנת 2019, ויותר מאוחר בחתימה עם היזם. באר שבע יותר חלשה בביצוע התחדשות עירונית וזו הסיבה שחיפה מצליחה למשוך יותר משקיעים".

לדברי ממן, "אזורי ביקוש כמו חיפה ובאר שבע בעשור האחרון משכו משקיעים, בסימן פוטנציאל התחדשות עירונית ודחיפה של הרשויות בעזרת מנהלת התחדשות עירונית. בבאר שבע אצל המשקיעים הייתה הבנה שברכישת דירות בשכונות ג' או ד' בעיר קיים צפי להניב לא רק רווח הוני עם תשואה שנתית אלא גם את הפוטנציאל הגלום בהתחדשות העירונית.

"בעיר חיפה אפשר לראות השקעות גם במבנים ותיקים עם פוטנציאל התחדשות עירונית וגם דירות משקיעים חדשות (דירות קבלן) במתחמים שעברו התחדשות עירונית. בשני המקרים המשקיעים מצפים לעליית שווי שקשורה להתחדשות העירונית, אלו שרוכשים דירה ותיקה יצפו לעליית שווי עם התקדמות פרויקט במתחם ואלו שרכשו במתחמי פינוי בינוי דירות קבלן חדשות, מצפים לשינוי צביון שכונתי שיוביל לעליית שווי בסביבה.

שמאית המקרקעין סיון ממן: "בבאר שבע אצל המשקיעים הייתה הבנה שברכישת דירות בשכונות ג' או ד' בעיר קיים צפי להניב לא רק רווח הוני עם תשואה שנתית אלא גם את הפוטנציאל הגלום בהתחדשות העירונית. בחיפה אפשר לראות השקעות גם במבנים ותיקים עם פוטנציאל התחדשות עירונית וגם דירות משקיעים חדשות במתחמים שעברו התחדשות. בשני המקרים המשקיעים מצפים לעליית שווי שקשורה להתחדשות העירונית" 

"בשכונת בת גלים שנחשבת לשכונת משקיעים בעשור האחרון, לאור הפוטנציאל המשמעותי שקיים בה לאור ריבוי פרויקטי התחדשות, אפשר לראות עסקאות מכר שקפצו ב- 40-50% ואף יותר מיום פרסום התכנית להפקדה ועד לחתימה על הסכם עם היזם, דירות שהיו נמכרות בשנת 2019 בסכום של 1.16 מ' שקל נמכרו לאחר החתימה על הסכם היזם בסכום של 1.65 מ' שקל. אפקט נוסף שהשפיע על אזורי ההשקעה הוא הנושא התחבורתי,בעיקר קו המטרונית ורכבת בת גלים".

יפו דו': עלייה של 180% בדירות שעברו התחדשות

שמאי המקרקעין  מתן לחיאני בדק את יפו ד', (גבעת התמרים) בדרום-מזרח יפו. לדבריו, "זו עברה בעשור האחרון שינוי דרמטי: משכונת שיכון מוזנחת משנות ה-50–60 - עם בנייני רכבת צפופים, תשתיות מיושנות ומעמד סוציו-אקונומי נמוך - לאזור מתחדש שמושך משפחות צעירות ומשקיעים מקומיים למרות עליות המחירים של השנים האחרונות. הביקוש הגובר ותכניות ההתחדשות העירונית מגדירים מחדש את פוטנציאל ההשבחה, כאשר יפו ד' נותרת הזולה ביותר ביפו יחסית לנגה ועג'מי".

לדבריו, "לפני עשור יפו ד' סבלה מתדמית של אזור מוחלש בדרום העיר – שכונה צפופה עם מעט שטחי ציבור ובנייני H בני 3–4 קומות. כיום היא מתחדשת בהדרגה: פרויקטים חדשים רבים משפרים את התדמית, קרבה לצירי תחבורה מרכזיים מושכת משפרי דיור, ורוב הדירות עדיין ותיקות - מה שיוצר הזדמנות כניסה במחירים נוחים יחסית לשאר יפו". 

שמאי המקרקעין  מתן לחיאני בדק את יפו ד', (גבעת התמרים) בדרום-מזרח יפו. לדבריו, "זו עברה בעשור האחרון שינוי דרמטי: משכונת שיכון מוזנחת משנות ה-50–60 - עם בנייני רכבת צפופים, תשתיות מיושנות ומעמד סוציו-אקונומי נמוך - לאזור מתחדש שמושך משפחות צעירות ומשקיעים מקומיים למרות עליות המחירים של השנים האחרונות.  יפו ד' נותרת הזולה ביותר ביפו יחסית לנגה ועג'מי"

אז כמה עשו הדירות ביפו ד'? דירת 3 חדרים טיפוסית (כ-60 מ"ר) זינקה מ-980–1,200 אלף ₪ לפני עשור, ל-1.8-2 מיליון שקל כיום. אם מדובר בדירה ותיקה עם פוטנציאל תכנוני. דירות 3 חדרים עם הליכי התחדשות הפכו לדירות 4 חדרים חדשות (70-80 מ"ר, כולל ממ"ד) ונמכרות ב-2.925–3.4 מיליון שקל, 20%–30% מתחת לעג'מי.​ עבור דירות שעברו התחדשות מדובר עבור המשקיע בעליית ערך של מעל 180%. גם עבור משקיעי דירות שלא עברו התחדשות מדובר גם בתשואה נאה של 66%.

לחיאני מסביר כי "הביקוש עבר ממקומי ותיק (עם היצע גבוה של שיכונים תקציביים והיקף עסקאות נמוך) לביקוש גובר ממשפרי דיור ומשקיעים שמחפשים תשואה גבוהה יותר מעג'מי ומנגה. ההיצע מצטמצם ככל שהשיכונים הוותיקים מוחלפים בפרויקטים חדשים, מה שיוצר שוק מצומצם עם עליות מחירים נומינליות גם בתקופות האטה בענף".​

הוא מראה כמה השתנה שוק ההתחדשות באזור זה: "לפני עשור היו רק יוזמות נקודתיות ללא ודאות תכנונית. כיום 4–5 מתחמי פינוי-בינוי בתוקף או בהכנה מתקדמת (קהילת קנדה, המחרוזת–רובינשטיין ועוד), לצד תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה - פעילה עם היתרי בנייה ראשונים ותוכניות ייעודיות בצפון יפו ד'". התוצאה: הכפלת יחידות דיור מ-2,400 לכ-5,0000-6,000 (במיצוי זכויות מלא), בניינים עד 9-29 קומות, חניונים תת-קרקעיים, גנים ומסחר קרקעי.​

"מנקודת המבט השמאית", אומר לחיאני, "יפו ד' נמצאת בשלב ביניים אטרקטיבי: חלק מהשינוי כבר מגולם, אך נכסים עם פוטנציאל תכנוני מוכח (תכנית מאושרת/חתימות מתקדמות) מקבלים פרמיה של 15%–25%. הפער מול שכונות חזקות ביפו, תוספת זכויות צפויה וודאות תכנונית גבוהה מצביעים על צפי לעלייה נוספת של 15%–25% ב-5 השנים הקרובות".​

ויש לו טיפ לעתיד "ההשקעה הבאה שלכם ביפו: דירת שיכון במגרש עם תכנית פינוי-בינוי מאושרת או חתימות של מעל 66%, תביא לתשואה כפולה משכירות מיידית פלוס פרמיה תכנונית. יפו ד' היא הזדמנות אחרונה לכניסה נמוכה לפני שהשכונה תיסגר על מחירי עג'מי".