חברה רכשה מגרש בלי לבדוק את השטח - וגילתה שחלק ממנו שייך לשכנים. העליון הכריע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

דרישת תום הלב בחוזים היא דרישה מהותית. ברכישת מקרקעין, הקונה נדרש לחובת תום הלב, בין היתר, באמצעות ביצוע בדיקות סבירות לגבי המצב הפיזי והמשפטי של הנכס. הימנעות מבדיקה שכזו, כפי שנסקור במאמר זה, עלולה לשלול את תום ליבו של הקונה. סוגיה זו עלתה לאחרונה במסגרת ערעור שנדון בפני בית המשפט העליון.

נסיבות המקרה

עסקינן במגרש מקרקעין, אשר נמכר בשתי פעימות; ראשית, חלק מהמגרש נמכר בשנת 2013, לידי בעלי הזכויות במגרש הגובל. לאחר מכן, בשנת 2015 נמכר המגרש למערערת, במסגרת הליכי חדלות פירעון.

המערערת גילתה את דבר העסקה הראשונה רק לאחר שקיבלה את החזקה במגרש. בעקבות זאת, הגישה תביעה נגד בעלי הזכויות בחלקה הגובלת. המערערת תבעה סעד הצהרתי, לפיו היא החוכרת הבלעדית של מלוא שטח המגרש, וכן דרשה את סילוק ידם של השכנים הגובלים מן המקרקעין.

עוד טענה בתביעתה כי רכשה את זכויותיה במגרש כשהן נקיות מכל זכות של צד שלישי. בנוסף הדגישה המערערת, כי הרכישה בוצעה מחברה בפירוק במסגרת הליכי חדלות פירעון, ולמעשה צו בית משפט אישר את העסקה. מעבר לכך טענה לעסקאות נוגדות ושהעסקה השנייה בזמן גוברת. שהרי מדובר בעסקה שנרכשה בתמורה, ובתום לב, והושלמה ברישום הזכויות. בענייננו, רישומן ברשות מקרקעי ישראל.

מנגד, בעלי זכויות בחלקה הגובלת, טענו כי נתבעו על לא עוול בכפם. אלו הציגו את גרסתם, לפיה רכשו את שטח המגרש כדין, שילמו את מלוא התמורה, וקיימו את מלוא התחייבויותיהם על פי ההסכם, לרבות ביצוע עבודות הנדסיות על חשבונם בשטח שנרכש. עוד הוסיפו להגנתם כי המערערת רכשה את המגרש "As-Is", כלומר במצבו וכפי שהוא, לאחר השלמת העסקה הראשונה בזמן. המסקנה המתבקשת הינה כי החלק היחסי שרכשו מתוך המקרקעין שייך להם, וסופח למגרש  הגובל שבידם. במיוחד כשביקור סביר במגרש חושף באופן ברור את חלוקת הקרקע ואת זהות המחזיק בשטח.

בית המשפט המחוזי דחה את התביעה, וקבע כי המערערת לא עמדה בדרישת תום הלב, מאחר שנמנעה מלבצע בדיקה פיזית בסיסית לפני כריתת החוזה, בדיקה שממנה היה ניתן ללמוד על זכויות השכנים. לו הייתה המערערת מקיימת את חובתה הבסיסית ומבקרת בנכס טרם רכישתו, הייתה נוכחת לדעת, בנקל ובמראה עיניים, מהו מצבו הפיזי של המגרש, ומהו היקף השטח המוחזק בפועל על ידי בעלי המגרש הגובל. כתוצאה, זכות המערערת בנכס, על אף אישור בית משפט לעסקה, אינה עדיפה על פני עסקה קודמת בזמן.

העניין הוגש לפתחו של בית המשפט העליון כערעור על פסיקת בית המשפט המחוזי. בית המשפט העליון בחן את פרשנות הסכמי המכר, אומד דעת הצדדים, ובפרט את דרישת תום הלב.

החלטת בית המשפט

בית המשפט העליון לא מצא פגם בפסיקת בית המשפט המחוזי, ודחה את הערעור.

בית המשפט העליון קבע כי רכישת נכס מקרקעין, מבלי לבחון את מצב הזכויות והמצב הפיזי בשטח, מהווה השלכה ישירה על שאלת תום הלב. פסק הדין מבהיר כי קונה החותם על חוזה "As-Is" מבלי לבצע בדיקות פיזיות בסיסיות, לא יוכל להתנער מהסכמתו זו מאוחר יותר בטענה שזכויותיו נגרעו, שכן הוא זה שבחר מרצונו ליטול את הסיכון על עצמו. כתוצאה מהתנהלותה של המערערת, יד השכנים, בעלי הזכויות במגרש הגובל, על העליונה. למעשה, המגרש נמכר מלכתחילה ללא החלק שסופח לשכנים.

כב' בית המשפט ציין, כי חובת תום הלב מצאה ביטוי בתוך ההסכם. ההצהרות המפורשות כי הקונה ראה ובדק את הנכס, וכי הנכס נרכש במצבו AS-IS, משקפות בבירור את כוונת הצדדים. לפיכך, המערערת לא יכולה לבוא בטענות על מצב הנכס, אי ידיעה, או עסקאות נוגדות. התוצאה המשפטית הינה לקדש את לשון החוזה, במיוחד כשהלשון ברורה וחד משמעית.

על יסוד כל האמור לעיל, בדיקת נכס מקרקעין מהווה תנאי יסודי ומהותי לקיום דרישת תום הלב.

הערת המחבר

ברצוני להפנות את תשומת הלב לזווית ייחודית העולה מפסק הדין בענייננו. למרות שבשנים האחרונות הפסיקה מייחסת משקל רב לחובת הגילוי של המוכר, פסק הדין דווקא מדגיש את אחריות הרוכשים וממחיש את רשלנותם, ללא תלות בשאלה של היקף חובת הגילוי של המוכרים. בית המשפט בענייננו בחר להטיל את מלוא האחריות על המערערת, תוך התמקדות בתוצאה הצודקת במערכת היחסים מול הצד השלישי. זאת מבלי להידרש לחובות הגילוי של המוכר, שכלל אינו צד להליך. יש לראות בפסק דין זה אבן דרך בחשיבותה של הבדיקה הפיזית המוקדמת. בעתיד, ייתכן כי בתי המשפט לא ימהרו לפסוק לטובת קונים אשר יהיו בידיהם הכלים לבדיקת הקרקע אך יימנעו מלעשות זאת.

(עא 729/23 מ.אדן לשיווק ומסחר בע"מ נ' אחים ג'רייס בינוי ונכסים בע"מ ואח')

הכותב הוא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד רותם איש טוב)