קרן תמיכה במוסדות דת חויבה במיליוני ש"ח היטל: "לא הוכיחה שאינה מוכוונת רווח"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה בהחלטה שניתנה לפני החג את הערר שהגישה "קרן יעקב הלפרן ז"ל" לתמיכה במוסדות רווחה ודת - נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעת שמואל. הקרן ביקשה לקבל פטור מהיטל השבחה המוענק למוסדות ציבור, בסכום העולה על שלושה מיליון שקלים בגין תוכנית שקודמה בגבעת שמואל, אולם הוועדה קבעה כי היא לא עמדה בתנאים המחמירים הקבועים בחוק ולא הוכיחה היעדר כוונת רווח.

כזכור, סוגיית הפטור מהיטל השבחה למוסדות דת עוררה הדים רבים בעקבות פסיקת העליון בסוגיית הכנסייה האוונגליסטית ברמלה, שם נקבע כי הכנסייה פטורה מתשלום בעקבות עסקת מכר במקרקעין. החלטת ועדת הערר התייחסה לפסיקת העליון בנושא, אך מצאה כי במקרה זה הנסיבות שונות ואינן מצדיקות כאמור את החלת הפטור.

לקריאת החלטת ועדת הערר

לקרן הוקצו מקרקעין במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה "המשולש הדרומי" שפורסמה ב-2015. מדובר באחת מעתודות הקרקע האחרונות בגבעת שמואל, מזרחית לדרך המכינה ומצפון לדרך 471 (מכבית), המיועדת לבנייה של כ-2,000 דירות. שומת ההשבחה ניתנה במסגרת שומה מכרעת בטרם מימוש, ועמדה על מעל 3 מיליון שקל. לאחר עריכת השומה המכרעת הקרן מימשה זכויות במקרקעין, ומכרה זכויות במקרקעין בעסקת קומבינציה לשיכון ובינוי תמורת שירותי בנייה וזכויות ביחידות דיור, חניות ומחסנים. בעקבות המימוש במכר ובהיתר בנייה, הוועדה המקומית הוציאה לה שומת  היטל השבחה .

הדיון התמקד בסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, המעניק פטור מהיטל השבחה למוסדות העוסקים בחינוך, דת, צדקה או סעד, ובלבד שעיסוקם אינו לשם קבלת רווחים. אף שהליך הערר החל לפני פסק הדין בעניין הכנסייה האוונגליסטית, ההחלטה ניתנה לאחריו והתבססה עליו. פסק הדין קובע שתי חלופות לקבלת הפטור. הראשונה - כאשר המקרקעין מיועדים לשמש לאחת המטרות המנויות בסעיף הפטור. השניה - התמורה המתקבלת עבור מכר של המקרקעין מיועדת לשמש למטרות המנויות בסעיף הפטור.

העוררת טענה בין השאר כי היא עמותה רשומה הפועלת לתמיכה בנזקקים ובמוסדות דת, וכי כל הכנסותיה מיועדות למטרות אלו. לטענת העוררת, עיסוקה לא נועד לשם קבלת רווחים, והיא אינה מחלקת את רווחיה בין חבריה, אלא הכנסותיה משמשות אך ורק לקידום מטרותיה הציבוריות. עוד טענה העוררת כי  אינה עוסקת בפעילות נדל"נית למעט הנכסים ההיסטוריים שלה, ופעילותה פסיבית ואינה פעילות ייזום.

העוררת טענה בין השאר כי היא עמותה רשומה הפועלת לתמיכה בנזקקים ובמוסדות דת, וכי כל הכנסותיה מיועדות למטרות אלו. מנגד, הוועדה המקומית גבעת שמואל טענה כי מדובר בפעילות עסקית ונדל"נית במסווה של צדקה או סעד 

עוד נטען על ידי העוררת, כי פעילותה המצומצמת אינה מצדיקה הכנת דו"ח תזרים מזומנים, וכי התמורה שהיא מקבלת מהשכרת נכסים משמשת באופן ישיר למטרותיה הציבוריות. לדבריה, הדירות שתקבל בעסקת הקומבינציה, או התמורה ממכירתן, ישמשו למטרות העמותה בלבד.

מנגד, הוועדה המקומית גבעת שמואל טענה כי מדובר בפעילות עסקית ונדל"נית במסווה של צדקה. היא ביססה את טענתה בין השאר על כך שעמותה שמטרתה גיוס וניהול כספים ונכסים לשם תמיכה בנזקקים ובמוסדות, אינה כשלעצמה מוסד שמטרתו צדקה או סעד. "על פני הדברים, עיסוקה  של עמותה הפועלת למטרה זו הינו לשם קבלת רווחים", ציינה הוועדה. "לא ברור טיבם של המוסדות להם מעבירה העוררת כספים על פי דוחותיה הכספיים, והאם אכן מדובר במוסדות צדקה או דת, ולא ברור אם התמיכה היא רק במוסדות צדקה ורווחה. מדובר בפטור בשווי מיליוני שקלים, ויש חשד לגלגול כספים". עוד הועדה המקומית טענה שהקרן לא הציגה אישורים שהיא מלכ"ר (מוסד ללא כוונת רווח), שהדוחות הכספיים מראים פעילות נדל"נית ענפה והפטור לא חל על  עסקאות קומבינציה.

"מ-2014 נרשמה עלייה משמעותית ביתרות המזומנים"

ועדת הערר פירטה בהחלטתה כמה נימוקים מרכזיים לדחייה. הראשון הוא אי-הוכחת היעדר כוונת רווח: "לא הוצגה תמונה מלאה ועדכנית של פעילות העוררת והשימוש בכספיה, באופן שמאפשר להסיק על התקיימות התנאי שלפיו עיסוקה אינו לשם עשיית רווחים…עיון בדוחות הכספיים לשנים 2012 -2019 שצורפו לערר מעלה, כי לעוררת רכוש קבוע הכולל את המקרקעין וכן השקעה בחברה פרטית. עוד עולה, כי החל משנת 2014 נרשמה עלייה משמעותית ביתרות המזומנים, כאשר בביאורים לדוחות צוין כי נכסי העוררת הושכרו לצורך מימון פעילותה. בדוחות הכספיים מופיעים גם נכסים נטו שלא יועדו לפעילויות ספציפיות, בסכומים מצטברים שאינם מבוטלים". ועדת הערר ציינה גם כי העמותה תורמת כספים לעמותה אחרת שבראשה עומדים אותם אנשים.

ועדת הערר: "לא הוצגה תמונה מלאה ועדכנית של פעילות העוררת והשימוש בכספיה, באופן שמאפשר להסיק על התקיימות התנאי שלפיו עיסוקה אינו לשם עשיית רווחים…עיון בדוחות הכספיים לשנים 2012 -2019 שצורפו לערר מעלה, כי לעוררת רכוש קבוע הכולל את המקרקעין וכן השקעה בחברה פרטית. עוד עולה, כי החל מ-2014 נרשמה עלייה משמעותית ביתרות המזומנים" 

הנימוק השני של ועדת הערר הוא אופייה של עסקת הקומבינציה: המקרקעין מומשו בחלקם באמצעות עסקת קומבינציה עם חברת שיכון ובינוי . הוועדה קבעה כי קבלת שירותי בנייה ודירות מגורים בתמורה לקרקע אינה נחשבת ל"תמורה" המיועדת למטרות הפטור, שכן מדובר בנכסים עסקיים ולא בכסף המועבר ישירות לצדקה: "העוררת לא טענה, וממילא לא הוכיחה, כי המקרקעין שימשו בפועל למטרה ציבורית מן המנויות בסעיף הפטור, או כי יועדו לשמש למטרה כאמור. בנסיבות אלה, ברי כי לא מתקיימת החלופה הראשונה לתחולת סעיף הפטור. 

"אשר לחלופה השנייה, התמורה בעד המכר במסגרת עסקת הקומבינציה אינה תמורה כספית ישירה, אלא שירותי בנייה וזכויות עתידיות בדירות שייבנו במקרקעין. בשונה מתמורה כספית, תמורה בצורה של שירותי בניית יחידות דיור למגורים אינה יכולה לשמש למטרות הנקובות בסעיף הפטור". לגבי המימוש בהיתר הדגישה ועדת הערר כי במועד המימוש, המקרקעין היו מגרש ריק המיועד למגורים. הוועדה הדגישה כי המקרקעין עצמם לא שימשו למטרות ציבוריות (כמו בית כנסת או מוסד סעד), ולכן אינם עומדים בתנאי החלופה הראשונה של סעיף הפטור. הוועדה ציינה גם כי אין דרך להבטיח שהשימוש העתידי בדירות או בכספי מכירתן אכן יופנה למטרות המפורטות בחוק. 

לסיכום נדחה הערר והוועדה קבעה: "מאחר שהעוררת לא הרימה את הנטל להראות כי היא מוסד שפעילותו אינה מכוונת להשגת רווחים, ובין מאחר שלא התקיימו תנאי השימוש במקרקעין או בתמורתם למטרות הנקובות  בסעיף הפטור - נדחה בזאת הערר".

הקרן חויבה בתשלום הוצאות משפט בסך 10,000 שקל לוועדה המקומית תוך 30 יום. את הוועדה המקומית ייצגה עו"ד אילנה בראף.