הסוף לתוספת שטח אחידה? המחוזי פסק כי בעלי דירות גדולות זכאים לתמורות מוגדלות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פסק דין תקדימי שניתן השבוע על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, בתביעת "דייר סרבן" נגד שתי בעלות דירה ברמת גן, עשוי לשנות את חוקי המשחק בתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת פסק הדין קיבל חלקית השופט גלעד הס את טענתה של אחת הנתבעות - דיירת בעלת דירה גדולה במתחם המאופיין בשונות גבוהה בגודל הדירות (35 עד 110 מ"ר) - כי מתן תמורה שווה לכלל הדירות מהווה אפליה לרעה נגד בעלי הדירות הגדולות, שכן היא מקטינה את חלקם היחסי בשטח המשותף. עם זאת קבע כי אפליה זו אינה מצדיקה סירוב וכי ניתן לפתור את הקושי באמצעות תשלומי איזון.

הפרויקט נשוא התביעה מקודם על ידי כוכב התחדשות עירונית במגרש עליו בנויים כיום 3 מבנים בני 2-3 קומות ובהם 30 דירות ו-7 חנויות. במקום מתכננת החברה לבנות מגדל בן 20 קומות, ובו 95 דירות מעל מבנה מסחר. זאת בהתאם לתב"ע שקיבלה תוקף בשנת 2021.

במסגרת ההסכם בין הדיירים לקבלן, שעליו חתמו בעלי 35 מתוך 37 היחידות בקרקע, יקבל כל אחד מבעלי הדירות דירת תמורה חדשה עם תוספת שטח אחידה של 12 מ"ר, לצד מרפסת, חניה, ובמידת האפשר מחסן. מאחר שבעלות שני הנכסים הנותרים סרבו לחתום על ההסכם, הוגשה נגדן תביעה על פי חוק הדייר הסרבן, במטרה לאכוף עליהן את החתימה.

בכתב ההגנה טענו הנתבעות שלל טענות שנדחו על ידי בית המשפט – מלבד אחת: הטענה כי היקף התמורות אינו שוויוני ומקפח אותן טענה זו התקבלה כאמור על ידי השופט הס לגבי אחת הנתבעות שבבעלותה דירה בשטח 105 מ"ר. לגבי הנתבעת השנייה שמחזיקה בדירה בת 60 מ"ר – טענה זו נדחתה.

"טוענת הנתבעת 2 (בעלת הדירה הגדולה, נ"ב) כי במקרה בו קיימות במצב הקיים דירות בגדלים שונים, מתן תמורה שווה לכל יחידת דיור, אינה שוויונית, מפרה את עיקרון השוויון ומפלה", כותב השופט הס, "כך לטענתה, דירתה הינה בשטח מדוד של כ-105 מ"ר, וחלקה ברכוש המשותף הינו 38/589, והיא מקבלת כאמור תוספת בסך של 12 מ"ר (מלבד הדירה החדשה, מרפסת, מחסן וחניה), כלומר תוספת בשיעור של כ- 11.5 אחוז. לעומת זאת בעל דירה ממוצעת במצב הקיים בשטח של 60 מ"ר, מקבל אף הוא 12 מ"ר נוספים, כלומר תוספת בשיעור של כ- 20 אחוזים, ובעלי הדירות הקטנות ממש, בפרט אלו הנדרשות להשלמת מ"ר, מקבלות תוספת שיכולה לעלות עד כדי 36% משטח הדירה המדוד כיום". לכן לטענתה מדובר בחלוקת תמורות בלתי שוויונית ולכן סירובה סביר.

התובעים מנגד טענו כי "עצם העובדה כי כלל הדיירים מקבלים תוספת שווה של 12 מ"ר, מחסן, חניה ומרפסת מהווה שוויון מהותי בין כלל הדיירים, בפרט כאשר כל דייר מקבל את שטח דירתו הקודמת. לטענת התובעים אין מקום לקבוע שוויון 'אריתמטי' של שיעור קבוע באחוזים משטח הדירה הקיימת, וכי שוויון נוצר ממתן ערך כלכלי זהה לכל דייר ודייר".

"השוני בשטח הדירות במצב הקודם מחייב מתן יחס שונה"

בהכרעתו כתב הס כי "לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובמכלול הראיות והטיעונים בתיק, אני סבור כי במקרה שלפניי חלוקת התמורות, כך שכל דירה מקבלת תוספת זהה בשטחה ובשוויה ללא התחשבות בשטח הדירה במצב הקודם, וללא התחשבות בחלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף במצב הקודם, אינה עומדת בכלל השוויון הפסיקתי לבחינת סבירות הסירוב, ומכאן יש בה להוות באופן עקרוני הצדק לסירוב לחתימה על ההסכם כאן".

עוד הסביר הס כי "אין מחלוקת כי התוספת לכל יחידת דיור שווה, ולכן עומדת בכלל השוויון הפורמאלי. מכאן, יש לבחון האם יש שוני בין בעלי הדירות המצדיק מתן תוספת שונה לכל דירה ודירה, כך שקיום שוני רלוונטי כזה הופך את השוויון הטכני-פורמאלי להפליה. לטעמי התשובה על שאלה זאת הינה חיובית, כך ששטח הדירות במצב הקודם הינו שוני רלוונטי בין בעלי הדירות, שוני המחייב מתן יחס שונה, כלומר קבלת תוספת בשטח שונה.

"במצב הקודם החלוקה של הרכוש המשותף ושל זכויות הבניה היא בהתאם לחלק היחסי של כל דירה ברכוש המשותף. לפיכך, לנתבעת 2 היה חלק יחסי גדול יותר ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, וזאת מעצם היותה של דירתה גדולה יותר. מכאן, כאשר מתן תוספת שטח זהה לכל דירה מקטין את חלקה היחסי של דירת הנתבעת 2 ברכוש המשותף ובזכויות הבניה מצד אחד, ומגדיל את חלקן של דירות אחרות, מדובר בהפרת השוויון ובהפליה של הנתבעת 2, הפליה שיש לה גם משמעות כלכלית.

"לאור האמור לעיל, אני סבור כי חלוקת התמורות באופן שווה פורמאלי, תוך התעלמות מהשטח השונה של הדירות במצב הקיים, מהווה הפרה של עיקרון השוויון, ומכאן באופן עקרוני מהווה עילה לסירוב סביר לחתום על ההסכם".

עם זאת קבע הס כי בנסיבות התיק – "אין המשמעות של הפרת עיקרון השוויון דחיית התביעה, אלא קבלתה בכפוף לתשלום דמי איזון לנתבעת". זאת לדבריו מהסיבה שאין מדובר באפליה קשה, ולראיה – בעלי דירות גדולות נוספות, לעתים אף יותר מזו של הנתבעה, חתמו על ההסכם ולא ראו עצמם מקופחים.

"שנית, ניתוח כלכלי מעמיק של טענת הנתבעות בכלל, ובפרט טענת הנתבעת 2, מגלה כי היענות לשיטתן באופן מלא תהווה פגיעה קשה בדירות הקטנות בפרויקט, ולמעשה העדר יכולת לבצע את הפרויקט. מכאן, בהינתן שהפרויקט כדאי כלכלית הן ליזם והן לבעלי יחידות הדיור, במצבו הנוכחי... הרי קבלת דרך הנתבעת 2 באופן מלא, אין משמעותה תיקון 'אי השוויון' הנטען, אלא מצב בו אף אחד מבעלי הדירות הקיימים לא יקבל דירה חדשה ותוספת של 12 מ"ר, מחסן וחניה".

בעקבות זאת ערך הס תחשיב אשר לפיו חלקה ה"הוגן" של הנתבעת בתמורות אמור היה לעמוד על 17 מ"ר. כלומר, היא נגרעו ממנה כ-5 מ"ר שהיא אמורה היתה לקבל. על פי שומת היזם שמקובלת גם על הנתבעות, נקבע שווים של אותם 5 מ"ר בבנייה חדשה על כ-141 אלף ש"ח, וסכום זה נפסק לטובת בעלת הדירה ב"תשלום איזון".

בסיכומו של דבר, התביעה נגד הדיירת הסרבנית בעלת הדירה הקטנה התקבלה במלואה וב"כ הדיירים הוסמך לחתום בשמה על הסכם ההתחדשות, ואילו לגבי בעלת הדירה נקבע כי ב"כ הדיירים יוכל לחתום נבשמה על ההסכם, בכפוף לתשלום האיזון.