למרות ההאטה בביקושים: האשראי לנדל"ן זינק ב-2025 והסיכון עלה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בנק ישראל פרסם היום (ג') חלקים מתוך סקירת מערכת הבנקאות בישראל לשנת 2025 שתפורסם בקרוב בנושא התפתחות האשראי בענף הבינוי והנדל"ן. הנתונים חושפים עלייה באשראי לנדל"ן ובסיכונים הכרוכים בו עקב ירידה בביקוש לדירות, מלאיים לא מכורים, עלויות בנייה גבוהות וכדומה.

הנתונים העיקריים העולים מהדוח מצביעים על כך שהאשראי לענף הבינוי והנדל"ן מהווה מרכיב משמעותי (כ-39 אחוזים) מסך האשראי המאזני העסקי ומסך האשראי המאזני לציבור (כ-21 אחוזים) בגין פעילות בישראל.

כמו כן עולה כי בשנת 2025 הוסיף האשראי המאזני לענף הבינוי והנדל"ן בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות לצמוח בשיעור גבוה (כ-14 אחוזים). צמיחה זו לוותה בעלייה מסוימת בסיכון האשראי לענף - זאת על רקע ירידה בביקוש לדירות חדשות בשנת 2025, עלייה במלאי הדירות החדשות הלא־מכורות, שרשם רמת שיא, ושחיקה מסוימת במדדי סיכון אשראי עיקריים.

בבנק ישראל ציינו כי לנוכח התפתחויות אלה, הפיקוח על הבנקים ממשיך לעקוב באופן הדוק אחר ההתפתחויות באשראי לענף, לבצע ניטור שוטף של הסיכונים המתפתחים בענף בהתאם לתחומי הפעילות השונים ולדרוש מהבנקים לקיים ניהול סיכונים מוקפד של האשראי בענף.

עלייה של 40% באשראי לפרויקטים למגורים

כמו כן עולה מהסקירה כי בשנת 2025 נרשמה צמיחה מתונה של כ-6 אחוזים ביתרת האשראי המאזני לקרקעות בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות והיא הסתכמה בכ-104 מיליארד ש"ח. זאת לאחר ההאטה באשראי זה שחלה בשנים 2024-2023.

כמו כן בשנת 2025 נרשמה עלייה חדה בשיעור של כ-40 אחוזים באשראי הכספי שנועד למימון פרויקטים לבנייה למגורים - מכ-49 מיליארד ש"ח בסוף שנת 2024 לכ-69 מיליארד ש"ח בסוף שנת 2025. זאת בהמשך למגמת העלייה באשראי זה בשנים 2024-2023. הגידול בצורכי המימון של היזמים לליווי בנייה למגורים בשנת 2025 מוסבר, בין היתר, בהאטה במספר העסקות לרכישת דירות חדשות, בהתייקרות עלויות הבנייה ובמבצעי עידוד רכישת דירות שהציעו היזמים לרוכשים, שבמקרים מסוימים כוללים דחייה משמעותית בתשלומים בעבור הדירות שרכשו.

בעקבות זאת, בשנת 2025 נרשמה שחיקה של כ-12 נקודות אחוז ביחס כושר הספיגה הממוצע בפרויקטים לבנייה למגורים לשיעור של כ-58 אחוזים, אם כי יחס זה עודנו מצביע על שולי ביטחון רחבים באופן יחסי. כמו־כן, בשנת 2025 חלה עלייה (בכ-9 נקודות אחוז) בנתח החשיפה הכוללת בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות לפרויקטים שבהם קצב הביצוע ההנדסי גבוה מקצב המכירות- לכ-44 אחוזים בסוף 2025.

לגבי נדל"ן מניב(משרדים ומסחר): האשראי לנכסים אלו עלה בכ-8%. נרשמה עלייה בחשיפה לנכסים בשיעורי תפוסה נמוכים (מתחת ל-75%), ובדיור להשכרה פחתה הכדאיות בפעילות זו עקב הריבית הגבוהה ושינויי חקיקה, וחלק מהחברות החלו להעמיד למכירה דירות שיועדו להשכרה.

לירן עובדיה, מנהל חטיבה עסקית בנק ירושלים, מסביר כי הסביבה הנוכחית מחייבת את כלל השחקנים בענף הנדל"ן להתנהל באופן מאוזן ושמרני יותר, אך היא גם מחדדת את החשיבות של תכנון פיננסי נכון וראייה ארוכת טווח. "הבנקים ממשיכים ללוות את הענף ולממן פרויקטים, תחת בחינה מקיפה של מכלול נתוני וסיכוני הפרויקט ובפרט, בדיקת עלויות הבניה, הביקוש לדירות ברמת הפרויקט וכושר הספיגה בתרחישי רגישות שונים.

"בסופו של דבר, שוק הדיור בישראל לאורך השנים נשען על צרכים אמיתיים של גידול אוכלוסייה, ביקוש חזק ופער מתמשך אל מול ההיצע, ולכן ההערכה היא שלא מדובר בשינוי מגמה פרמננטי אלא בתקופה של התמודדות השוק עם אתגרים מרובים המקבלים ביטוי גם בגידול בהיקפי האשראי במערכת הבנקאית. המיקוד המרכזי של היזמים כיום הוא לשמור על איזון, המשכיות עסקית, נזילות וניהול שמרני של תזרים המזומנים ברמת הפרויקט והחברה". 

עדי גזית מנכ"ל ברקת, אומר כי הנתונים שמציג בנק ישראל מדגישים את החשיבות בניהול סיכונים מוקפד ואחראי, בעיקר נוכח העלייה במלאי הדירות הלא מכורות וההתמתנות בקצב המכירות. "יחד עם זאת, חשוב לזכור שהביקוש הבסיסי לדיור בישראל לא נעלם, וכעת הוא מצוי במעין המתנה, בעיקר בשל סביבת הריבית והאי-ודאות של השנים האחרונות. אנחנו רואים שגם בתקופה מאתגרת, פרויקטים איכותיים עם מיקום נכון, הון עצמי מספק ויזמים מנוסים ממשיכים לקבל מימון ולנוע קדימה.

"דווקא בתקופה כזו יש יתרון לגופי המימון שאינם בנק, שיודעים לבצע חיתום גמיש וממוקד יותר ולהתאים פתרונות למציאות המשתנה בשטח. הענף כולו צריך להפנים שהתקופה הקרובה תדרוש פחות אגרסיביות ויותר משמעת פיננסית, הן מצד היזמים והן מצד המממנים. מי שיידע לנהל נכון את הסיכונים ולא להסתמך רק על קצב מכירות מהיר, ימצא גם בתקופה הזו לא מעט הזדמנויות".