מכרו קרקע ליזם בעסקת קומבינציה - ונדרשו לשלם היטל על הממ"דים. כך זה הוכרע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור החלטת ועדת ערר אשר דנה בשאלה: האם יש לגבות היטל השבחה בגין שטחי ממ"ד שנוספו במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, כאשר המימוש נעשה באמצעות עסקת קומבינציה ? 

היטל השבחה , הוא תשלום אשר נגבה מבעלי מקרקעין כאשר ערך הקרקע עולה עקב פעולה תכנונית (למשל: אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג ). אולם, חוק התכנון והבניה , תשכ"ה-1965 קובע פטור מיוחד לשטחי ממ"ד, שנועד לעודד את בנייתם בפועל.

נסיבות המקרה:

ההליך עסק במגרש המצוי במתחם האלף בראשון לציון, שבו אושרה תוכנית איחוד וחלוקה המאפשרת הוצאת היתרי בנייה. בעלי הזכויות התקשרו בעסקת קומבינציה עם יזם, שבמסגרתה הועברו לו זכויות בקרקע, ובתמורה התחייב היזם לבנות עבורם יחידות דיור הכוללות ממ"דים.

השמאי המכריע קבע, כי אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי הממ"דים. הוועדה המקומית ערערה, בטענה שהפטור אינו חל בעסקת קומבינציה, משום שלא מדובר בבנייה בפועל אלא במכירת זכויות בלבד. מנגד, בעלי הזכויות טענו כי מדובר בהסכם שמטרתו המעשית היא בנייה, וכי ללא היתר - ההסכם מתבטל. ולכן, יש להחיל את הפטור.

השאלה המשפטית:

האם הפטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד חל גם כאשר המימוש נעשה באמצעות עסקת קומבינציה , שנחתמה לפני מתן היתר הבנייה, אך מותנית בהוצאתו?

החלטת בית המשפט:

ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי הממ"ד, משני טעמים עיקריים: הראשון - היעדר השבחה: נקבע כי שטחי ממ"ד מוקנים ממילא מכוח החוק, גם אם אינם נכללים בתוכנית. ולכן אינם מהווים "השבחה" כמשמעותה בדין. כלומר, מאחר שהזכות לבנות ממ"ד קיימת בכל מצב תכנוני, אין מדובר בתוספת ערך הנובעת מהתוכנית, אלא בזכות סטטוטורית עצמאית.

השני - תכלית הפטור: אף אם הייתה קיימת השבחה , הרי שיש להחיל את הפטור כאשר ההסכם משרת את מטרתו - עידוד בניית ממ"דים בפועל. ועדת הערר קבעה כי בעסקת קומבינציה, שבה כל ההיגיון הכלכלי של ההסכם תלוי בבנייה, מדובר במימוש שנועד להוביל בפועל להקמת דירות עם ממ"דים, ולכן הפטור חל. הוועדה הדגישה כי אין לקבוע מבחן טכני של מועדים בלבד (מתי נחתם ההסכם ביחס להיתר), אלא יש לבחון האם קיים קשר ישיר והכרחי בין המכר לבין הבנייה בפועל, והאם ההסכם תורם לתכלית שלשמה נחקק הפטור. 

הערת המחברת:

החלטה זו ממשיכה מגמה פרשנית תכליתית, שלפיה הפטור לממ"דים אינו "הטבה" כלכלית גרידא, אלא כלי מדיניות שמטרתו עידוד בנייה בפועל. בכך, ועדת הערר מעדיפה מהות על פני פורמליזם, ואינה מאמצת מבחן נוקשה המבוסס רק על מועד החתימה על ההסכם. עם זאת, ועדת הערר עצמה מציינת, כי ריבוי החריגים יוצר חוסר ודאות, ומציעה לבחון מחדש את המבחן שנקבע בעבר, נוכח המציאות המשתנה של שוק הנדל"ן.

[ערר ‏(‏ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז‏)‏ 8001-01-25 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון נ' ישעיהו זילונקה ואח' ‏(‏נבו 3.12.2025‏)]‏‏.

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד מילי פוליאצ'ק.