ניצחון לבעלי הקרקע בקריית אתא: הוועדה המקומית תשיב מעל מיליון שקל שקוזזו לא כדין

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית משפט השלום בחיפה קיבל לפני כשבוע את תביעתם של בעלי קרקע בקריית אתא וקבע כי ועדה מקומית אינה רשאית לקזז על דעת עצמה היטל השבחה מפיצויים שעליה לשלם לבעלי מקרקעין בגין ירידת ערך. השופטת סיגלית מצא הורתה לוועדה המקומית ולעיריית קריית אתא להשיב לבעלים יותר ממיליון שקל שקוזזו מהפיצויים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, וכן לשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

במרכז התיק עמדו בעלי מקרקעין בצומת הרחובות זבולון והתעלה בקריית אתא. בשנת 2002 אושרה תוכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין למסחר והשביחה את ערכם. במסגרת שומה מוסכמת נקבע היטל השבחה של 700 אלף שקל במקרה של מימוש מלא של התוכנית. ואולם, הזכויות מכוח התוכנית לא מומשו והיטל ההשבחה לא שולם.

בשנת 2018 אושרה תוכנית אחרת שפגעה במקרקעין וייעדה את רובם לדרך. בעקבות תביעה שהגישו הבעלים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, לפיצויים בגין ירידת ערך, קבע השמאי המכריע ארנון גולדברג כי ירידת הערך עומדת על 4 מיליון שקל. אלא שכאשר שילמה הוועדה את הפיצויים, היא קיזזה מהם כמיליון שקל בגין היטל ההשבחה הישן והפרשי הצמדה. הוועדה נימקה את הקיזוז בקיומו של חוב היטל השבחה היסטורי שרבץ, לטענתה, על הקרקע בעקבות התוכנית המשביחה מ-2002.

בעלי הקרקע פנו, באמצעות עורכות הדין שמרית גולן וקרן פישר גוטרמן ממשרד ש. פרידמן , אברמזון ושות', לבית המשפט בדרישה להורות על השבת הסכום שקוזז.

קרב הגרסאות: "אין מימוש" מול "עשיית עושר"

בעלי הקרקע טענו כי מאחר שלא הונפק היתר בנייה ולא נבנה דבר, התוכנית המשביחה מעולם לא מומשה בפועל ולכן מועד תשלום ההיטל טרם הגיע. עוד טענו כי הפקעת קרקע מוגדרת בחוק כ"העברה מכוח דין" ואינה נחשבת למימוש זכויות, וכי בחוק התכנון והבנייה אין מקור המסמיך את הרשות לקזז היטל השבחה מפיצויים בגין ירידת ערך.

מנגד, הוועדה המקומית ועיריית קריית אתא טענו כי דרישת התובעים לקבל פיצויים לפי שווי מושבח מבלי לשלם את היטל ההשבחה מהווה "עשיית עושר ולא במשפט" על חשבון הקופה הציבורית. עוד טענו כי ייעוד הקרקע להפקעה מעניק זכויות ומהווה מימוש, וכי עומדת להן זכות קיזוז כללית מכוח חוק החוזים ועקרונות צדק ויושר.

עו"ד שמרית גולן (יח"צ)

השופטת מצא קיבלה את התביעה במלואה וקבעה כי הקיזוז בוצע שלא כדין. בית המשפט קבע כי מאחר שהיתר הבנייה לא הונפק והתנאים שנקבעו לקבלתו לא מולאו, הזכויות מכוח התוכנית המשביחה לא מומשו. השופטת דחתה גם את הטענה שלפיה הפקעת המקרקעין מהווה מימוש זכויות, והבהירה כי הפקעה היא "העברה מכוח דין", שהוצאה במפורש מהגדרת מימוש זכויות בתוספת השלישית לחוק:

"בקשת התובעים להיתר בנייה אמנם אושרה בתנאים, אולם הוסכם על הצדדים כי התנאים לא מולאו והיתר בנייה לא ניתן. משכך, לא מומשו הזכויות במקרקעין על פי החלופה הקבועה בסעיף… לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה…
הוועדה המקומית טוענת כי התקיימה החלופה השלישית, הקובעת כי העברת המקרקעין או זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, תהווה מימוש של המקרקעין. בענייננו, טוענת הוועדה המקומית, יועדו רוב המקרקעין להפקעה, ולפיכך יש לראותם כמקרקעין שהזכויות בהם הועברו.אין באפשרותי לקבל טענה זו, באשר ההגדרה בסעיף… לתוספת השלישית מוציא מגדרה, בין השאר, 'העברה מכוח דין'. כפי שנקבע, הפקעת מקרקעין נכנסת לגדר 'העברה מכוח דין', ולפיכך הפקעה לא יכולה להוות מימוש של המקרקעין".

עו"ד קרן פישר גוטרמן (יח"צ)

עוד נפסק כי רשות מנהלית רשאית לפעול רק מכוח סמכויות שהוענקו לה בחוק. בית המשפט קבע כי מנגנון הפיצויים בגין פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 והסדר היטל ההשבחה הם הסדרים נפרדים, וכי חוק התכנון והבנייה אינו מקנה סמכות לקזז ביניהם.

נקבע גם כי לא ניתן לבצע את הקיזוז מכוח סעיף 53 לחוק החוזים, בין היתר משום שאין מדובר בחיובים הנובעים מ"עסקה אחת", מועד פירעון היטל ההשבחה טרם הגיע בהיעדר מימוש והחוב טעון שומה. בית המשפט דחה גם את טענת הוועדה שלפיה הקיזוז מוצדק בשל החשש לקושי בגביית ההיטל בעתיד, וקבע כי קושי אפשרי בגבייה עתידית אינו מקנה לרשות סמכות גבייה או קיזוז שאינה קיימת בחוק.

בית המשפט הורה לוועדה המקומית ולעיריית קריית אתא להשיב לתובעים את מלוא הסכום שקוזז, 1,027,505.34 שקל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הקיזוז ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף חויבו הנתבעות לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 22,360.96 שקל ושכר טרחת עורך דין בסך 60 אלף שקל.