שנה לחוק שהציל את היזמים: כך השוק מתמחר "ממ"דים רטובים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יותר משנה לאחר כניסתו לתוקף של התיקון לחוק התכנון והבנייה המאפשר להגדיל ממ"דים ולשלב בהם חדר רחצה ושירותים, יזמים מדווחים כי השינוי מסייע להם למכור דירות בתקופה קשה לשוק הנדל"ן.

לצד האפשרות לשהות במרחב המוגן לאורך זמן בתנאים נוחים יותר, הם מעניקים יתרון בשיווק ותוספת לערך הדירה. עם זאת, יישום התיקון אינו אחיד: בפרויקטים מתקדמים נדרש לעיתים תכנון מחדש, ובהתחדשות עירונית גם לוחות הזמנים וההסכמות עם בעלי הדירות משפיעים על ההחלטה אם לנצל את האפשרות.

תיקון מס' 163 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ביולי 2025, נועד לתת מענה לצורך בשהייה ממושכת במרחבים מוגנים בשעת חירום. התיקון מאפשר, בכפוף לתנאים, להגדיל את שטח הממ"ד עד ל-15 מ"ר נטו, תוך שילוב חדרים רטובים, ובהם חדר רחצה ושירותים. האפשרויות להרחבה משתנות לפי סוג המבנה, מצבו התכנוני וגובהו, ובבניינים רבי-קומות חלות מגבלות מיוחדות.

אחת ההבחנות המרכזיות נוגעת לבניינים קיימים. האפשרות להוסיף לממ"ד קיים 3 עד 6 מ"ר מכוח התיקון אינה חלה על דירות בבניינים רבי-קומות בעלי תב"ע מאושרת שגובהם מעל 29 מטרים (כ-9 קומות). ההחרגה מיוחסת לשיקולים הנדסיים ובטיחותיים, ובהם העומסים הכרוכים בהגדלת המבנה ובשילוב מערכות אינסטלציה בגובה, והצורך לשמור על יציבות מגדל הממ"דים ועל אטימותו.

לעומת זאת, בבניינים רבי-קומות שטרם נבנו, ושתוכניותיהם הופקדו עד 22 ביולי 2025, ניתן להגדיל את הממ"ד בהתאם לשטח הדירה. בדירות ששטחן מעל 80 מ"ר ניתן לתכנן תוספת של 3 עד 6 מ"ר, כאשר לפחות 3 מ"ר מיועדים לחדר רטוב. בדירות ששטחן עד 80 מ"ר, התוספת מוגבלת ל-3 מ"ר לצורך חדר רחצה או שירותים. ההבדלים האלה משפיעים גם על האפשרות להטמיע את השינוי בפרויקטים שכבר תוכננו.

תוספת שווי של 3%-5%

אורי פליישמן, סמנכ"ל השיווק של לוינשטיין מספר כי בחברה החלו לבדוק את הנושא מיד עם אישור התיקון, גם בפרויקטים שכבר היו בשלב מתקדם: "בחלקם התברר כי שילוב ממ"ד רטוב מציב קשיים תכנוניים, בין היתר בהיבטים הקשורים למרתפים, ומחייב לבחון אם לחזור לשולחן השרטוטים. לכן כל פרויקט נבחן לגופו".

הוא אינו מזהה מגמה אחידה של שילוב ממ"דים רטובים או מוגדלים בכל הפרויקטים, אך במקומות שבהם החברה יישמה את השינוי היא זיהתה יתרון שהרוכשים יודעים להעריך: "היתרון בולט במיוחד כאשר פרויקטים סמוכים פועלים מכוח אותה תוכנית ועם זכויות דומות, אך רק אחד מהם מציע ממ"ד רטוב". כך, בפרויקט בגבעת שמואל הצליחה החברה לשלב את התוספת, ולדבריו היא מעניקה לו יתרון ביחס לפרויקט סמוך שאינו מציע אותה.

לעומת זאת, בפרויקטים של התחדשות עירונית , לדבריו, ההחלטה מורכבת יותר: "החברות מכוונות לעמוד בלוחות הזמנים, ובעלי הדירות לא תמיד מוכנים לפתוח מחדש את התכנון לאחר שהפרויקט התקדם. לכך מצטרפות שאלות הנוגעות לחלוקת התוספת ולתמורות שכבר הובטחו לדיירים: למשל, מה המשמעות של השינוי עבור מי שהובטחה לו דירה בשטח של 100 מ"ר?". לדבריו, "קל יותר להטמיע את האפשרות לפני חתימת החוזים, כאשר ערך התוספת כבר ברור לצדדים ואין צורך לפתוח מחדש הסכמות קיימות".

בפרויקטים שבהם הוטמע השינוי, מסביר פליישמן, חדר הרחצה והשירותים בממ"ד נוספו בלי לוותר על יחידת ההורים. כך נוצרו ברוב הדירות שתי יחידות הכוללות חדר רחצה ושירותים צמודים. מעבר לשימוש בשעת חירום, לדבריו, "הדבר יכול להעניק יתרון גם בהשכרת דירות שלושה חדרים, בזכות האפשרות להציע שתי יחידות עם מתקנים צמודים".

דוגמה לכך היא פרויקט ההתחדשות העירונית של החברה בשכונת רמת הדר בגבעת שמואל, ברחובות מנחם בגין וויטנברג. הפרויקט כולל 165 דירות בבניינים בני 9 ו-24 קומות, ולדברי פליישמן, בכל הדירות הצליחה החברה לשלב ממ"ד רטוב, מה שהביא להערכתו לתוספת שווי של 3% עד 5%. לדבריו, "החברה מבקשת מחיר גבוה יותר, והרוכשים גם מוכנים לשלם אותו".

"פער בין הפוטנציאל לביצוע"

גם רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי חברת רמי צרפתי, מתאר את התיקון כבשורה חיובית. לדבריו, החברה פתחה מחדש את התכנון בפרויקטים שטרם הגיעו לביצוע ברמת גן, באשדוד ובקריית גת, לרבות פרויקטים שכבר התקדמו בוועדות התכנון. "אנחנו חושבים ומאמינים במוצר", הוא אומר. מבחינתו, "היתרון מתחיל בהגנה על התושבים ובאפשרות לתת מענה לצרכים בסיסיים של מבוגרים וילדים במהלך שהייה ממושכת בממ"ד".

צרפתי מדגיש כי "תוספת של 6 מ"ר לממ"ד בשטח של 9 מ"ר משמעה הגדלה של כ-66% בשטחו. לדבריו, "התוספת מאפשרת להציע מוצר משופר, בלי לשלם על רכישה נוספת, בעוד שהעלות הנוספת מבחינת החברה היא עלות הבנייה". הוא מציין כי "בתקופה שבה השוק מתקשה, המאמץ הכרוך בשינוי התכנון משתלם, וכי האפשרות להציע ממ"ד מוגדל כבר סייעה לחברה למכור דירות".

לפי הערכתו, התרומה לערך הדירה משתנה בין האזורים: כ-250 אלף שקל באזור המרכז, כ-150 אלף שקל באשדוד וכ-100 אלף שקל בפריפריה הרחוקה. לצד זאת, הוא מדגיש כי "החברה אינה מעלה את המחירים במלוא היקף ההשבחה המיוחסת לתוספת. הפער בין פרויקט של החברה באשדוד שבו מוצע ממ"ד מוגדל לבין פרויקט שלה בעיר שבו הוא אינו מוצע מורגש במכירות".

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קי (SK) שמאות מקרקעין, מבחין בין הפוטנציאל של התיקון לבין מימושו בפועל. לדבריו," בקרב בעלי דירות קיימת מודעות גבוהה ונכונות לנצל את האפשרות להרחבה, אך חלק ניכר מהיוזמות אינו מבשיל לביצוע. החסם המרכזי, הוא אומר, נותר הסרבול הבירוקרטי מול הרשויות המקומיות".

בנוגע להשפעה על השווי, כהן מדגיש כי השאלה המרכזית היא מה מקור השטח שנוסף לממ"ד. "אם ההגדלה נעשית על חשבון שטח עיקרי קיים (שטח פלדלת), מדובר בוויסות פנימי בלבד וההשפעה על השווי זניחה. לעומת זאת, כאשר מדובר בתוספת של 6 מ"ר נטו מעבר לשטח העיקרי המקורי, נוצרת השבחה ממשית".

לדבריו, בגוש דן, על בסיס שווי שוק ממוצע של 30 עד 35 אלף שקל למ"ר, תוספת של 6 מ"ר מתורגמת לעליית שווי של כ-200 אלף שקל לדירה. "בהיבט היזמי, כאשר המהלך מיושם על כלל הדירות בפרויקט, התקבולים מהתוספת עולים על עלויות ההקמה ומשפרים ישירות את שורת הרווחיות", הוא מוסיף.

לצד זאת, כהן מצביע על מחלוקות סביב יישום הפטור מהיטל השבחה , שלדבריו גורמות לעיכובים ולמאבקים בין הוועדות המקומיות לבעלי הדירות. מבחינתו, סוגיה זו מוסיפה קושי למימוש התיקון גם כאשר בעלי הדירות מעוניינים להתקדם.

כהן אינו מזהה פגיעה תדמיתית או מסחרית ישירה בדירות בבניינים רבי-קומות המוחרגים מהאפשרות להרחבה, אך לדבריו, ברמה השמאית נוצר פער שווי. "היכולת התכנונית וההנדסית להרחיב ממ"דים בבניינים נמוכים פשוטה יותר ליישום, מה שמקנה לדירות בבניינים אלה עדיפות כלכלית ויתרון שווי ברור בהשוואה למגדלים המוחרגים מהתיקון".

לגבי תוכניות שהופקדו לאחר יולי 2025, שבהן ההכרעה נתונה למוסדות התכנון בכל מקרה לגופו, כהן מתאר תמונה פחות מעודדת. לדבריו, רוב הוועדות המקומיות אינן מאמצות באופן שוטף את הסטנדרט המורחב ונוטות להערים קשיים. כך, לצד היתרון שמזהים היזמים במכירות ובשווי הדירות, מימוש התוספת עדיין תלוי בשלב התכנון, במאפייני הפרויקט ובאופן שבו הרשויות מיישמות את התיקון.