ישראל עולה לגובה: אחת מכל ארבע דירות נבנית במגדל, ות"א מובילה בקטגוריה מפתיעה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

25% מהדירות שבנייתן החלה בחצי הראשון של 2026 נמצאות בבניינים של 16 קומות ומעלה, כאשר ירושלים מובילה את הבנייה לגובה, ואילו יישובי יהודה ושומרון מובילים בצמודי הקרקע. כך עולה מניתוח שביצע ה-CVU, הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית, לנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס לחציון הראשון של 2026. על פי הניתוח, ‏בחצי הראשון של 2026 החלה בישראל בנייתן של 37,559 דירות. מתוכן, חלקן של הדירות שנבנו בבניינים בני 16 קומות ומעלה הוא הגדול ביותר עם עם 8,848 דירות המהוות כאמור כרבע מתוך כלל הדירות.

מדובר בשיעור דומה למדי לזה שנרשם בשנים האחרונות: ב-2023 החלה בנייתן של 15,214 דירות במגדלים, שהוו 24.8% מהתחלות הבנייה. ב-2024 עלה מספר הדירות שנבנו במגדלים ל-16,363 דירות, אך שיעורן ירד מעט ל-24.4%, וב-2025 ל-18,218 דירות (24.1%). עם זאת, בהשווה לנתוני התחלות הבנייה במגדלים לפני כעשור, אשר עמדו על 13%, מדובר כמעט בשיעור כפול.

עוד עולה מהניתוח כי מספר הדירות שנבנו בצמודי קרקע עד 2 קומות עומד על 4,272 דירות ‏(12.1%)‏, ובבניינים של 11-15 קומות נבנו 3,218 דירות ‏(9.1%)‏.‏ ‏בסך הכול, 14,296 דירות, 40.4% מהדירות שהתחילה בנייתן, נמצאות בבניינים של 10 קומות ומעלה, לעומת 38.8% ב-2025 ו-38.4% ב-2024.

אדריכל גיל שנהב, יו"ר ה-CVU, הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית, אומר כי הבנייה לגובה כבר אינה החלטה תכנונית נקודתית, אלא הדרך שבה ישראל מתמודדת עם מחסור בקרקע ועם גידול האוכלוסייה. "ירושלים היא הדוגמה המובהקת: עיר שבמשך דורות שמרה על קו רקיע נמוך משנה את פניה, ועושה זאת בצורה מושכלת. הגובה מרוכז לאורך צירי הרכבת הקלה, בכניסה לעיר ובשכונות שמתחדשות, ולא מפוזר באקראי. זו ההבחנה בין מגדל שמוסיף לעיר לבין מגדל שרק מוסיף דירות". לדבריו, "המגדלים 'יוצאים' מהערים הגדולות במרכז אל ערי המרחבים (הפריפריה), וזה מחייב בגרות תכנונית. מגדל טוב נמדד בקומת הקרקע, בחיבור לרחוב, בתחבורה הציבורית שמשרתת אותו וביכולת של הדיירים לתחזק אותו לאורך עשרות שנים. העיר הנכונה משלבת מגדלים במוקדים לצד בנייה מרקמית ששומרת על רחוב חי, וזה האיזון שצריך להנחות כל רשות שמתכננת היום את העשור הבא".‏

ואכן העיר המובילה בנייה לגובה זו השנה השנייה היא ירושלים, עם 1,934 דירות, 22% מכלל הדירות בקטגוריה ויותר מפי שניים מהמקום השני. במחצית הראשונה של 2025 עמד המספר בירושלים על 1,795 דירות. במקום השני תל אביב-יפו עם 861 דירות, במקום השלישי נתניה עם 792 דירות, במקום הרביעי חיפה עם 751 דירות, ואת החמישייה סוגרת קריית גת עם 657 דירות.‏

יוסי איזנקרפט, משנה למנכ"ל דן נדל"ן, היוזמת יחד עם רמי לוי נדל"ן את פרויקט פריים ג'רוזלם בשכונת הולילנד, על הובלת ירושלים בבנייה לגובה: "במשך עשרות שנים ירושלים נבנתה נמוך, גם בגלל מדיניות תכנון שמרנית וגם בגלל העדפות התושבים. בשנים האחרונות התפיסה השתנתה: רוכשים כבר לא רואים במגורים במגדל פשרה, אלא מגורים מבוקשים. 

"ועדות התכנון מבינות שבעיר עם מחסור חריף בקרקע, בנייה לגובה היא כמעט הדרך היחידה להוסיף היצע משמעותי ופריים ג'רוזלם הוא דוגמה לכך. אנחנו מקימים שם שלושה מגדלים בני 18 קומות עם 268 דירות של 3 עד 6 חדרים. לצד הדירות ייבנו שדרת מסחר של כ-1,500 מ"ר. הגובה מאפשר לשלב בפרויקט אחד מגורים, מסחר ושירותים, וליצור סביבת חיים שלמה ולא רק בניין.  יש לציין כי השינוי בבנייה לגובה בולט במיוחד בהתחדשות עירונית. בשכונות ותיקות, תוספת קומות היא מה שהופך פרויקט לכלכלי ומאפשר להחליף בניינים ישנים ולא ממוגנים בבנייה חדשה. גם בפרויקטי ההתחדשות שאנחנו מקדמים, הגובה הוא שמאפשר לתת לדיירים תמורה ראויה ולשדרג את המרחב הציבורי".

יהוד-מונוסון מובילה בבניית 11-15 קומות

‏בבניינים של 11–15 קומות התחילה בחצי הראשון של 2026 בנייה של 3,218 דירות. במקום הראשון יהוד-מונוסון עם 764 דירות, כמעט רבע מכלל הדירות בקטגוריה. במקום השני אשקלון עם 683 דירות, במקום השלישי חיפה עם 238 דירות, במקום הרביעי תל אביב-יפו עם 228 דירות, ובמקום החמישי רמת גן עם 206 דירות.‏

ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית ובעלים בקבוצת כנען, אומר כי רמת גן ממחישה איך התחדשות עירונית משנה את פני הבנייה במרכז. "בעיר שכמעט אין בה קרקע פנויה, הדרך לייצר דירות חדשות היא להחליף בניינים ישנים בבניינים גבוהים, שמנצלים את הקרקע טוב יותר ונותנים לדיירים הוותיקים דירה חדשה ובטוחה. בנווה יהושע, למשל, אנחנו מפנים 10 בניינים ישנים עם 116 דירות, ובמקומם יקומו 378 דירות בשלושה מגדלים, לצד תועלות ציבוריות רבות לטובת העיר ותושבי השכונה". לדבריו, "זה פרויקט שנשען על הקו הסגול של הרכבת הקלה, ולכן ייבנה בלי חניה. מגדל ליד תחנה הוא כבר לא רק פתרון של צפיפות, אלא דרך חיים אחרת: פחות תלות ברכב, יותר רחוב ויותר מרחב ציבורי. התחדשות עירונית נכונה לא מסתפקת בדירות חדשות, אלא מחזירה לשכונה כולה מבני ציבור, שטחים פתוחים ותשתיות טובות יותר".

‏בבניינים של 4-9 קומות התחילה בנייה של 15,599 דירות, 44% מהדירות בפילוח לפי מספר קומות. במקום הראשון תל אביב-יפו עם 1,833 דירות, במקום השני חיפה עם 959 דירות, במקום השלישי אלעד עם 660 דירות, במקום הרביעי פתח תקווה עם 645 דירות, ואת החמישייה סוגרת באר שבע עם 443 דירות.‏

‏בבנייה צמודת הקרקע, עד 2 קומות, התחילה בנייה של 4,272 דירות. במקום הראשון, כמו ב-2025, היישובים הישראליים ביו"ש עד 10,000 תושבים, עם 208 דירות, לעומת 438 במחצית הראשונה של 2025. במקום השני אופקים עם 165 דירות ‏(64 במחצית הראשונה של 2025)‏, במקום השלישי ירוחם עם 92 דירות, במקום הרביעי באר שבע עם 73 דירות, ובמקום החמישי  אבן יהודה עם 72 דירות.‏