עד 45 קומות בשכונת התקווה: כך צפויה להשתנות תוכנית המתאר בשכונות מזרח תל אביב

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו תדון בשבוע הבא בהמלצות הצוות המקצועי לגבי כ-500 ההתנגדויות שהוגשו לעדכון תוכנית המתאר הכוללנית (תא/5500) במזרח העיר. במסגרת ההמלצות מוצע לקבל, במלואן או בחלקן, שורה של התנגדויות שהגישו יזמים, תוך הגדלת זכויות הבנייה והגבהת הבינוי לאורך נתיבי איילון וצירי התחבורה הראשיים. מנגד, הצוות ממליץ לדחות בקשות להקמת מגדלים בלב השכונות הוותיקות, במטרה לשמור על אופיין.

ההמלצות משקפות הבחנה בין מתחמים הסמוכים לצירי תחבורה ראשיים ולתחנות הסעת המונים, שבהם מוצעת העצמת בנייה משמעותית, לבין שכונות מגורים ותיקות שבהן מבקשים לשמור על מרקם בנייה נמוך יחסית. עם זאת חשוב לציין כי ההכרעה הסופית בהמלצות תתקבל במסגרת דיוני הוועדה המקומית.

אחת ההמלצות הבולטות נוגעת למתחם תדהר שבמערב שכונת התקווה, בעקבות התנגדות שהגישה רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית. הצוות המקצועי המליץ לשנות את ייעוד הקרקע במתחם ל"אזור מעורב/תעסוקה מטרופולינית", המאפשר בנייה בגובה של עד 45 קומות.

בשכונת התקווה התקבלה גם המלצת הצוות לשינוי הייעוד במתחם משה דיין 27–29, בעקבות התנגדות קבוצת וייס ובעלי זכויות נוספים. במקום הגבלת הבנייה לארבע קומות, מוצע לסווג את המתחם כמרחב להתחדשות עירונית ולאפשר בו בנייה נקודתית חריגה עד לגובה של 20 קומות.

קבוצת גבאי , אורון ואאורה: תוספת זכויות והגבהת הבינוי

המלצה משמעותית נוספת נוגעת למתחם עמינדב 2–8 באזור ביצרון ויגאל אלון, שבו פועלת קבוצת גבאי . בתוכנית המופקדת הוגבל הבינוי ל-15 קומות, עם אפשרות חריגה ל-20 קומות. בעקבות התנגדות החברה ממליץ הצוות לסווג את המתחם כמרחב להתחדשות עירונית, ולאפשר בו בנייה נקודתית חריגה עד 45 קומות, בין היתר על רקע הקרבה לתחנת המטרו המתוכננת באזור יצחק שדה.

קבוצת גבאי צפויה ליהנות גם מהמלצה להגדלת זכויות במתחם ליבנה שבכפר שלם. הצוות ממליץ להעלות את הרח"ק (היחס בין השטח הבנוי לשטח המגרש) מ-5 ל-7.5, ולאפשר בנייה נקודתית עד 30 קומות במקום 20 קומות בתוכנית המופקדת. עם זאת, בקשת החברה להתיר בנייה של 40 קומות נדחתה.

במתחם מבוא וולקר ומח"ל, באזור כפר שלם ונווה חן, המליץ הצוות לקבל בחלקן את התנגדויות אורון נדל"ן ואלמוגים התחדשות עירונית . במסגרת השינוי יגדל הרח"ק מ-4 ל-6, עם אפשרות להגיע ל-7 כתמריץ לפינוי מבנים קיימים. בנוסף תותר בנייה נקודתית חריגה עד 30 קומות, לעומת 20 קומות בתוכנית המופקדת.

גם אאורה ונתנאל גרופ, הפועלות בשכונת ידידיה, עשויות ליהנות מהגדלת זכויות. בעקבות התנגדותן מוצע לסווג את המתחם כאזור לבנייה עירונית המיועד להתחדשות, לקבוע רח"ק בסיסי של 4, עם אפשרות להגדלתו ל-6–7 כתמריץ לפינוי, ולאפשר בנייה של עד 20 קומות ואף חריגה נקודתית עד 30 קומות, במקום ארבע קומות בלבד.

בדרך חיים בר-לב, בשכונת כפיר, המליץ הצוות לקבל את התנגדות שפיר מגורים ובניין ולשנות את ייעוד המתחם לבנייה עירונית. בהתאם לכך מוצעת הגדלת הגובה המרבי מתשע קומות ל-20 קומות, עם אפשרות לבנייה חריגה עד 30 קומות.

שינוי נוסף מוצע במתחם בית גיל הזהב, במפגש הרחובות לה גווארדיה ומשה דיין, בעקבות התנגדויות של רמות אופיס, פאי סיאם, ויצלף ושלום קופטש. הצוות המליץ לבטל את האיסור הגורף על שימושי מגורים במגרשים פרטיים המיועדים למוסדות ציבור, ולאפשר שילוב של דיור מוגן, מעונות סטודנטים ומוסדות סיעודיים. עם זאת, נדחתה הבקשה להגדיל את גובה הבנייה ל-45 קומות, והומלץ להותיר את המגבלה על 20 קומות.

יד אליהו: דרישות להקמת מגדלים נדחו

לצד ההמלצות להגדלת זכויות במתחמים מסוימים, הצוות המקצועי ממליץ לדחות שורה של התנגדויות שביקשו להרחיב את הבנייה המגדלית אל תוך השכונות הוותיקות. כך, בשכונת יד אליהו נדחו בקשות להקמת מגדלים בני 20–35 קומות ולהגדלה משמעותית של זכויות הבנייה. בין החברות שבקשותיהן נדחו נמצאות אדרמור נדל"ן, קבוצת ינושבסקי , אביב מליסרון, שפיר מגורים וקבוצת יובלים , שביקשו להגדיל את היקפי הבנייה במתחמים שונים בשכונה.

בנימוקי הצוות הודגש כי יד אליהו מאופיינת בבנייה מרקמית, וכי יש לשמור על גבהים התואמים את אופי הרחובות ואת סביבת המגורים הקיימת. בהתאם לכך, גם בקשות להגדלת זכויות משמעותית במתחמים נקודתיים לא התקבלו.

גישה דומה באה לידי ביטוי בדחיית התנגדות קבוצת אקרו , שביקשה לקבוע רח"ק של 7–8 במתחם בנווה חן שבכפר שלם. נדחתה גם בקשת פז קמעונאות ואנרגיה להגדלת גובה הבינוי במגרש בדרך ההגנה 42 בשכונת התקווה, שבו מבקשים לשמור על הבנייה הנמוכה המאפיינת את הסביבה.

מנגד, גם במתחמים המיועדים לפיתוח אינטנסיבי לאורך צירי תחבורה ראשיים נקבעו מגבלות. במתחמי המע"ר הסמוכים לתחנת ההגנה נדחו בקשות של בעלי קרקע לבטל את תקרת 45 הקומות, להגדיל את הרח"ק ולאפשר שילוב של 50% מגורים. הצוות המליץ להותיר את תקרת הגובה ואת העדיפות לשימושי תעסוקה, בין היתר בשל מגבלות תעופתיות וביטחוניות.

מטעמים דומים נדחתה התנגדות בית יובלים ואיירפורט סיטי במתחם ההגנה, שבמסגרתה התבקש שילוב של 50% מגורים. עמדת הצוות היא כי בסביבת מרכז תחבורתי ראשי יש לתת עדיפות לתעסוקה ולהימנע משילוב שימושים שעלול ליצור התנגשויות תכנוניות ותפקודיות.

לבסוף, נדחתה ברובה גם התנגדות עמותת "יד אליהו הירוקה", שביקשה להפוך נספחים סביבתיים למסמכים מחייבים מבחינה סטטוטורית. הצוות המקצועי נימק זאת בכך שההוראות הנוגעות לנגר עילי ולנושאים סביבתיים כבר מעוגנות במסמכי התוכנית.