התוכנית של גמרמן ואלמליח: תוספת זכויות של עד 15% לפרויקטים שאיבדו כלכליות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומינהל התכנון מגבשים, בשיתוף משרד האוצר, מהלך שיאפשר להוסיף זכויות בנייה לתוכניות התחדשות עירונית שאיבדו את כדאיותן הכלכלית, במטרה לאפשר את מימושן. המהלך, הכולל אפשרות לתוספת זכויות בשיעור של 10%-15%, מיועד להיכלל בתוכנית העבודה שתוצג לממשלה הבאה. כך חשפו מנכ"לי הרשות להתחדשות ומינהל התכנון, יורי גמרמן ורפי אלמליח, במהלך "פסגת ההתחדשות העירונית 2026" שערך ביום ב' מרכז הנדל"ן. הדברים נאמרו במהלך פאנל "בונים את תוכנית העבודה לממשלה הבאה", שעסק בהצעות לשינויי חקיקה ומדיניות בענף.

"בכלים הקיימים היום צריך לחזור לשולחן הוועדות ולשנות את התוכניות על מנת להשיבן לכלכליות מתאימה", אמר גמרמן. "המטרה שלנו ליצור מהלך רוחבי והוליסטי כדי לשפר כלכליות. אנחנו ביחד עם משרד האוצר ומינהל התכנון מתכוונים להעלות את זכויות הבנייה בתוכניות קיימות. אני לא פוחד ממצב שנפתח תוכניות ונוסיף כ-10–15 אחוז זכויות בנייה. אני חושב שזה סביר ולא יפגע בתכנון המיטבי".

מנכ"ל מינהל התכנון אלמליח הוסיף כי נבחנות גם אפשרויות להוספת דיוריות וליצירת יחידות דיור קטנות יותר באותו שטח בנוי. "המטרה היא לאפשר התאמות בתוכניות קיימות, שיעבירו פרויקטים המצויים מתחת לרף הכלכליות אל רמת רווחיות המאפשרת מימון וביצוע".

משתתפי הפאנל "תוכניות העבודה לממשלה הנכנסת" (נאו מדיה)

אלי גבאי, מנכ"ל התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקבוצת גבאי, הדגיש את חשיבות השינוי לצורך קבלת ליווי בנקאי: "אנחנו פוגשים המון תוכניות שאינן כדאיות כלכלית. לפעמים תוספת של 10% או 20% היא מה שמביא פרויקט לרף הרווחיות המינימלי שמאפשר לקבל ליווי בנקאי. בלי דוח אפס, אין פרויקט".

ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, תמך במתן גמישות, אך ביקש להתנות אותה הן במימוש הפרויקט והן ביכולת העירייה לתת מענה לתוספת הבנייה. "לא צריך לקבוע מספר קשיח, אלא לתת שיקול דעת לוועדות המקומיות, ולקשור אותו לערבות של היזם שהוא אכן מוציא את הפרויקט לפועל", אמר. לדבריו, "כמו שאי אפשר לצפות מיזמים לקדם תוכניות לא כלכליות, אי אפשר לצפות מהרשות לאשר תוכניות שמעמיסות על התשתיות".

שאמה הכהן הסתייג מהוספת דיוריות, שלדבריו עלולה להעמיס על הרשויות ולעכב פרויקטים. מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, השיב כי מדובר בשימוש בזכויות הבנייה הקיימות, שנועד בין היתר לתת מענה לצורכי הדיירים בשלבי החיים השונים. ההצעה להקלות רוחביות בתוכניות זכתה לתמיכת 88% מהמצביעים בקהל.

יותר סמכויות לוועדות המקומיות

מחלוקת נוספת עסקה בחלוקת הסמכויות בין הוועדות המקומיות למחוזיות. שאמה הכהן הציע כי עמדת הוועדה המקומית ביחס לאישור תוכנית תחייב את הוועדה המחוזית, וכי שינויים נוספים יוחזרו לאישור המקומית. לשיטתו, יש להרחיב את סמכויותיהן של ועדות מקומיות עצמאיות וחזקות, ולהותיר למחוזיות בעיקר תוכניות כוללניות ותוכניות החוצות גבולות בין רשויות.

מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח (נאו מדיה)

"הוועדה המקומית מכירה את העיר ברמת המתחם", אמר. "אין לוועדה המחוזית שום יתרון במתחם התחדשות של שלושה-ארבעה בניינים, והמעורבות שלה רק מכניסה עוד גורמים לתהליך".

אלמליח אמר כי מינהל התכנון מגבש תוכנית אסטרטגית שתעסוק בין היתר בלוחות הזמנים ובחלוקת הסמכויות, ותובא לממשלה החדשה. לדבריו, העיקרון של "תוכנית אחת, ועדה אחת" מנחה את העבודה, לצד בקרה על פעילות הוועדות המקומיות.

רמי לוי, מייסד ובעלי רמי לוי נדל"ן, קרא לצמצם את מספר הוועדות ולהטיל סנקציות על רשויות שאינן עומדות בלוחות הזמנים. "כשאני מגיש בקשה, צריך להגביל את הטיפול בה בזמן. לפקיד ברשות העיכוב לא עולה כלום, הוא עולה ליזם. אם הרשות לא עומדת בזמנים, שתשלם קנס", אמר. מתן יגל, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, הסתייג מהסתמכות על הגבלת זמנים בלבד והצביע על הרישוי העצמי ככלי שנועד לייצר חלופה ותחרות בהליכי הרישוי.

הצעה נוספת, שהועלתה מהקהל, הייתה לדחות את אישור האיחוד והחלוקה משלב התוכנית לשלב היתר הבנייה. גמרמן ואלמליח הביעו תמיכה בקידום שינוי בנושא, אך יגל הזהיר מהחלה גורפת שלו: "לפעמים איחוד וחלוקה זה תהליך מורכב, ודווקא כשהתוכנית פתוחה יש יכולת לעשות שינוי בתב"ע שפותר בעיות בטבלאות האיזון". לדבריו, דחיית הטיפול במקרים כאלה עלולה דווקא לעכב את המימוש.

אלמליח הציג גם הצעה שלפיה שוויין של חלקות מדינה המשמשות לחניה או כשטחים נלווים למגורים ייקבע לפי ערכן הכלכלי העצמאי. חלקות שאין להן שווי עצמאי בשוק החופשי יירשמו, לפי ההצעה, בשווי אפס בטבלאות האיחוד והחלוקה, ללא הקצאת זכויות בנייה למדינה בגינן.

ראש עיריית ר"ג כרמל שאמה הכהן (נאו מדיה)

יגל אמר כי יש מקום לצמצם את החיכוך עם רמ"י, גם במחיר ויתור על חלק מהכנסות המדינה. "המון יזמים עושים מאמץ בשביל לא להיכנס עם רמ"י לתוכניות, כי האירוע הזה גורם חיכוך מאוד גבוה", אמר. לצד זאת, התייחס לאפשרות לשלב מגרשי רמ"י בתוכניות במסגרת איחוד וחלוקה ולקבל תמורה בגינם. הצעת אלמליח זכתה לתמיכת 88% מהמצביעים.

הפחתת הרוב הדרוש להתנעת פרויקט

גבאי הציע לאפשר, במסגרת הליך הקלה, תוספת של עד 20% לשטחי הבנייה בפרויקטי פינוי-בינוי לטובת דירות להשכרה ארוכת טווח, בפטור מהיטל השבחה . לדבריו, המהלך יוכל לשפר את כלכליות הפרויקטים ולהגדיל את היצע השכירות על אותה קרקע.

רונית שבירו, מבעלי קבוצת שבירו והיועצת המשפטית של הקבוצה, הדגישה את הצורך בדיור להשכרה בסמוך למתחמי התחדשות, שייתן מענה גם לדיירים המתפנים. "הצענו לכמה עיריות שנבנה דירות להשכרה ארוכת טווח, והעירייה תוכל לשכן בהן את הדיירים, בדיוק באותו אזור. כך הם נשארים תושבי העיר, וזה גם עוזר להשיג את הסכמתם", אמרה.

שאמה הכהן הסתייג מהוויתור על היטל ההשבחה, והסביר כי הרשות זקוקה להכנסות למימון צורכי הפיתוח. לדבריו, תוספת דירות להשכרה עשויה להיות מוצדקת מבחינת העירייה אם תשרת מטרה ציבורית, כגון דיור מוזל לאנשי חינוך ולשוטרים. ההצעה לתוספת שטחים להשכרה זכתה לתמיכת 74% מהמצביעים.

שבירו הציעה גם להקים קבינט דיור שבו ישתתפו נציגי משרדי הממשלה הרלוונטיים, היזמים והשלטון המקומי, שיגבש תוכניות חומש ויבחן באופן תקופתי את צורכי הענף. "הרגולטורים מקשיבים, אבל אין סנכרון ביניהם", אמרה. יגל השיב כי שיתוף הפעולה הממשלתי מתקיים ברמה גבוהה, וכי ריכוז סמכויות, כפי שנעשה בתקופת שר האוצר משה כחלון, תלוי גם במבנה הפוליטי של הממשלה. הצעת שבירו זכתה לתמיכת 82% מהמצביעים.

בנושא הדיירים הסרבנים, עו"ד דן הלפרט הציע להפחית ל-51% את שיעור ההסכמה הדרוש לצורך נקיטת הליכים. אלמליח תמך בהפחתת הרוב הנדרש: "לא ייתכן שדייר אחד יוכל לסכל התחדשות של מתחם שלם ולפגוע במאות משפחות". גמרמן ציין כי נבחנת גם האפשרות לאפשר ליזם להגיש את התביעה נגד הדיירים הסרבנים במקום בעלי הדירות, תוך שמירה על זכויות הקניין.

שבירו תמכה ברף של 51% בבניינים שהוכרזו כמסוכנים, ושאמה הכהן ביקש להתנותו בהפקדת ערבות בנקאית מצד היזם. יגל הדגיש כי לצד התועלת האפשרית לענף, מדובר בשאלה משפטית הנוגעת לדיני הקניין. ההצעה להפחתת הרוב זכתה לתמיכת 75% מהמצביעים.

לוי העלה הצעה נוספת הנוגעת לביקוש לדירות: ביטול מס הרכישה לתקופה של שנה עד שנתיים. לדבריו, לצד העיסוק בתוספת זכויות ובהגדלת ההיצע, יש לתת מענה לקושי במכירות. "המדינה מכרה המון קרקעות במחירי שיא", אמר. "ביטול מס הרכישה יגדיל אותן".