לא להאמין להבטחות ריקות על תשואות מובטחות – המדריך להשקעות נדל"ן חכמות

בזמן האחרון, נדמה שכולם הפכו למשקיעים. לכל אחד מאיתנו יש חבר ש"משתעשע" בשוק ההון, "שם כסף" על נדל"ן או משקיע בקריפטו. כולנו נחשפים לפרסומים מפתים על הזדמנויות השקעה שרק קוראות לנו לעשות משהו עם הכסף ששמנו בצד ולתת לו "לעבוד בשבילנו", וכולנו רוצים לקחת חלק בחגיגה, כדי לא להישאר בחוץ, בתחושה שכולם מרוויחים ורק אנחנו לא.

בתחום ההשקעות, למרבה הצער, ישנם לא מעט גורמים שנוהגים בחוסר אחריות ומוכרים למשקיעים, בעיקר המתחילים וחסרי הניסיון שבהם, חלומות לא מציאותיים. כאשר המשקיעים הנלהבים, הכמהים "לקנות" את החלום, הם חסרי כל ידע בתחום ההשקעות, אין ביכולתם לזהות גורמים שיווקיים שעלולים לנצל את חוסר הידע שלהם ולמכור להם חתול בשק

אך בתחום ההשקעות, למרבה הצער, ישנם לא מעט גורמים שנוהגים בחוסר אחריות ומוכרים למשקיעים, בעיקר המתחילים וחסרי הניסיון שבהם, חלומות לא מציאותיים. כאשר המשקיעים הנלהבים, הכמהים "לקנות" את החלום, הם חסרי כל ידע בתחום ההשקעות, אין ביכולתם לזהות גורמים שיווקיים שעלולים לנצל את חוסר הידע שלהם ולמכור להם חתול בשק. כך נלקחות החלטות שגויות ומתבצעות השקעות לא נכונות. 

ידע זה כוח

על מנת להבהיר כמה משמעותית ההיכרות עם התחום לפני ההשקעה, ניקח דוגמה מתחום אותו כולנו מכירים - לימודי נהיגה. מורה לנהיגה שיאמר: "אם תלמד אצלי, בחיים לא תעשה תאונה" – איש מאיתנו לא יאמין לו, מסיבה אחת פשוטה: כולנו מבינים את חוקי המשחק ויודעים שבכביש יש המון פרמטרים שלא תלויים בנו. מורה אחראי לנהיגה, לעומת זאת, יסביר לנהג לעתיד מה הסכנות בכביש, יפרוס בפניו את התרחישים ויאמר לו: "רוב הסיכויים, ברוב המקרים, הם שלא יקרה לך משהו קטסטרופלי שירסק אותך, אבל זה יכול לקרות. אתה מסוגל להכיל את זה? תעלה על ההגה. אתה לא מסוגל? אל תעלה על ההגה". כך גם בתחום ההשקעות.

כשם שכולנו מכירים סיפורי השקעות מוצלחות, לא חסרים סיפורים מהקצה השני של הסקאלה, בהם כספי המשקיעים ירדו לטמיון. כיוון שרובנו ניזונים בעיקר מהכותרות שדיווחו על אותן פרשיות ולא הרבה מעבר לכך, אנחנו כבר יודעים היום לחשוד בהצהרות כמו "תשואה מובטחת" או "אפס סיכונים", אך על מנת להשקיע בחוכמה נדרשת הבנה מעמיקה הרבה יותר בתחום

ואכן, כשם שכולנו מכירים סיפורי השקעות מוצלחות, לא חסרים סיפורים מהקצה השני של הסקאלה, בהם כספי המשקיעים ירדו לטמיון. כיוון שרובנו ניזונים בעיקר מהכותרות שדיווחו על אותן פרשיות ולא הרבה מעבר לכך, אנחנו כבר יודעים היום לחשוד בהצהרות כמו "תשואה מובטחת" או "אפס סיכונים", אך על מנת להשקיע בחוכמה נדרשת הבנה מעמיקה הרבה יותר בתחום. עבור משקיעים רבים, דרישה זו מתנגשת עם הרצון להנות מ"כסף קל", כזה שיעבוד בשבילם מבלי שהם יידרשו להשקיע וללמוד, אך עם כסף קל, תמיד ישנה גם אפשרות של כישלון. לפני שאתם מסכנים עשרות או מאות אלפי שקלים מכספכם – לא תעצרו רגע אחד לבדוק?

ניקח כדוגמה השקעות הנדל"ן במתחמי Multi-family – מתחמי דיור בני עשרות דירות הנפוצים מאוד בארה"ב. הצעד הראשון בניתוח אפיק השקעה זה יהיה הבנת המאפיינים והיתרונות שלו:

• פיזור סיכונים – ההשקעה פרוסה על פני מתחם בן 100-200 יחידות דיור, כלומר 100-200 מנועי הכנסה, כך שגם אם יעזבו חמישה דיירים בו זמנית, ההשקעה לא תיפגע.
• ליווי בנקאי – מימון על ידי בנק מהווה טבעת הגנה סביב המשקיע כיוון שהבנק בודק היטב את היזם ואת כדאיות ההשקעה.
• איזון בין תזרים לבין עליית ערך – המשקיע נהנה גם משכירויות, כלומר תשואות מהרגע הראשון, וגם מצפי לעליית ערך של הנכסים בסופה של תקופה.
• יציבות – מתחמי מולטי פמילי הם מוצר סתגלן. יש משפט מפורסם בתעשייה שאומר: "כשכל המוצרים קרסו , ה- Multy-family האט". המשפט מבוסס על המשברים הכלכליים הגדולים של ארה"ב, בהם מתחמי מולטי פמילי אמנם נפגעו, כמו כל ענפי המשק האמריקאי, אך בניגוד לענפים אחרים מתחמי המולטי פמילי לא קרסו. תוך 12-18 חודשים הם חזרו לביצועים של לפני המשבר בעוד שנכסים בודדים התאוששו רק אחרי כמה שנים, וגם לאחרונה, עם פרוץ מגפת הקורונה, ניכר היה שמתחמי המולטי פמילי נפגעים הרבה פחות מנכסים אחרים.

אחרי שהבנו קצת יותר מה נקבל מהשקעה באפיק זה, נצטרך לשים על השולחן גם את הסיכונים. אמנם מדובר באפיק השקעה בטוח יחסית, אך זה לא אומר שדברים לא יכולים לקרות. סיכונים כמו שחיקת תשואה, עיכובים בפרויקט, אלה דברים לגיטימיים שיכולים להתרחש וצריך להיות ערים אליהם. 

אם אתם לא מוכנים להשקיע שום מאמץ ורוצים השקעה פסיבית לחלוטין, לכל הפחות פנו לאיש מקצוע שיבחן את ההשקעה, יראה שהכל בסדר ויגיד לכם אם היא כדאית או לא, כדי שתיכנסו להרפתקה עם עיניים פקוחות

בשביל לדעת איך להשקיע, אם כך, אתם לא חייבים ללמוד שנים ולהתמחות בתחום, אבל צריך ללמוד לפחות את הבסיס, וכל מה שנדרש לשם כך הוא מספר שעות בודדות. אם אתם לא מוכנים להשקיע שום מאמץ ורוצים השקעה פסיבית לחלוטין, לכל הפחות פנו לאיש מקצוע שיבחן את ההשקעה, יראה שהכל בסדר ויגיד לכם אם היא כדאית או לא, כדי שתיכנסו להרפתקה עם עיניים פקוחות. 

בחירת ההשקעה הנכונה לפי מאפיינים אישיים

אין ספק כי גם אחרי למידה של התחום ובחינת ההשקעה מכל הכיוונים, תמיד ישנם סיכונים ותמיד קיימת אפשרות לכישלון. על מנת להשקיע בחוכמה, יש להבין מהם הסיכונים הקיימים באפיקי ההשקעה השונים, לזהות כיצד ניתן לנהל אותם ועם אילו מהם אתם מסוגלים להתמודד. התשובות לשאלות אלו מגיעות מתוך היכרות עם הצרכים העמוקים שלכם ומתוך הבנה שבחירת אפיק השקעה נכון היא עניין סובייקטיבי לחלוטין, כך שלא מספיק ללמוד את התחום אלא יש ללמוד גם את עצמכם ביחס אליו. 

אנשים רבים נוטים לפעול בדומה למה שחבר שלהם, אבא שלהם או דוד שלהם עשה, בלי להבין אם זה משהו שמתאים גם להם. משפט נפוץ במיוחד בהקשר הזה הוא: "הוא היה איתי בצבא, הוא היה סופג כדור בשבילי. אם הוא ממליץ על ההשקעה הזאת אני הולך איתו". במשפט הזה, עמו רבים יזדהו, טמונה הטעות הגדולה ביותר שמשקיעים עושים.

חשוב להבין שזה שחבר מהצבא היה לוחם טוב ואפילו היה נותן את חייו למענכם, זה לא אומר שהוא משקיע טוב. זו בסך הכל השלכה רגשית. אתם אמנם סומכים עליו ויודעים שהוא לא "ידפוק אתכם", אבל זה לא אומר שהוא מבין מה הוא עושה

חשוב להבין שזה שחבר מהצבא היה לוחם טוב ואפילו היה נותן את חייו למענכם, זה לא אומר שהוא משקיע טוב. זו בסך הכל השלכה רגשית. אתם אמנם סומכים עליו ויודעים שהוא לא "ידפוק אתכם", אבל זה לא אומר שהוא מבין מה הוא עושה. מעבר לזה, המצב שלכם הוא לא אותו מצב, ואין לכם את אותם מאפיינים. אחד הדברים החשובים ביותר בבחירת ההשקעה הנכונה הוא התאמתה למאפיינים האישיים של המשקיע: מצב משפחתי, מעמד סוציו-אקונומי, השכלה ועוד. גם טווח ההשקעה הרצוי – קצר, ארוך או בינוני – צריך להילקח בחשבון ומאפיינים נוספים כמו גיל המשקיע, כיוון שאדם צעיר יכול להכיל סיכונים שאדם מבוגר יותר לא תמיד יוכל להכיל.

על פי המאפיינים הללו, ובהתאם לתכונות האופי של כל משקיע, ניתן להגדיר את ה-risk tolerance, כלומר את היכולת להכיל סיכונים, ועל פיה לבחור את אפיק ההשקעה המתאים: 

•    לאדם שמסוגל לספוג מחיקה של הקרן אבל שואף לתשואות גבוהות, יתאימו למשל השקעות בשוק ההון. 
•    לאדם שמסוגל לספוג הפסד רווחים ואפילו מחיקה קטנה של הקרן אבל לא הפסד של כל הסכום שהשקיע, יתאימו השקעות עם סיכון נמוך יותר כמו השקעות נדל"ן בדגש על מתחמי מולטי פמילי. 
•    למי שלא מסוגל לספוג שום פגיעה בקרן, יתאימו מסלולי השקעה בטוחים כמו אג"ח, אג"ח קונצרני ועוד.

היזהרו מגופי השקעות לא אחראיים

ולבסוף, אחרי למידת התחום והמאפיינים האישיים, הבנה של הסיכונים הקיימים ובחירת אפיק השקעה מתאים, יש לבחור את גוף ההשקעות עמו אתם מתקשרים. כאמור, מומלץ להתרחק מחברות שזורקות הבטחות לרווחים מובטחים ולבחור במי שיפרוס בפניכם בשקיפות, לצד היתרונות, גם את החסרונות והסיכונים.

אם אתם בוחרים להשקיע בתחום המולטי פמילי או בנדל"ן בחו"ל באופן כללי, מומלץ לעבוד עם חברה יזמית ולא עם חברה משווקת, ולבחון היטב את המודל הכלכלי לפיו היא עובדת. הרוב המוחלט של החברות היום בישראל, בייחוד אלה שעוסקות במולטי פמילי, הן חברות משווקות שמשמשות כגורם מתווך בין המשקיע ליזם

אם אתם בוחרים להשקיע בתחום המולטי פמילי או בנדל"ן בחו"ל באופן כללי, מומלץ לעבוד עם חברה יזמית ולא עם חברה משווקת, ולבחון היטב את המודל הכלכלי לפיו היא עובדת. הרוב המוחלט של החברות היום בישראל, בייחוד אלה שעוסקות במולטי פמילי, הן חברות משווקות שמשמשות כגורם מתווך בין המשקיע ליזם. הן לא אלה שמקבלות את ההחלטות בשטח ולא אלה שאחראיות להצלחת העסקה. את העמלה הן מקבלות, בדרך כלל, עם ההתקשרות, ומרגע זה – האחריות שלהן נגמרה. אין להן שום תמריץ לדאוג שהעסקה תעמוד ביעדים שלה וגם אין להן יכולת לעשות זאת, כיוון שהן לא בתפקיד היזם. 

חברה יזמית, לעומת זאת, היא זו שמוציאה את העסקה לפועל, חותמת על ערבות אישית מול הבנק ומעניקה למשקיע הרבה יותר. בנוסף, התקשרות ישירה עם חברה יזמית חוסכת לכם את התיווך של החברה המשווקת ואת הקופון שהיא גוזרת על עבודתה. מבחינת המודל הכלכלי, רוב המשקיעים מסתכלים על מה החברה מרוויחה כשלמעשה, השאלה צריכה להיות מתי היא מרוויחה. כאשר הרווחים של החברה קשורים לביצועים שלה, אתם יכולים להיות בטוחים שהחברה תעשה הכל על מנת לעמוד ביעדים שקבעה, שכן אלו לא רק מבטיחים את הרווח שלכם, אלא גם את הרווח שלה. אם התוכנית העסקית לא פגשה את המציאות, זוהי אחריותה. אין שום סיבה שאתם תהיו אלה שמשלמים את המחיר.

מודל כלכלי כזה מעיד מצד אחד על האמונה של החברה ביכולותיה, ומצד שני על הוגנות מלאה, וזה בדיוק מה שאתם צריכים על מנת לבחור את ההשקעות שלכם בחוכמה.

הכותב הוא רועי מעודי, מנכ"ל חברת VALORE יזמות נדל"ן המתמחה בהשקעות Multi-Family