איחוד וחלוקה - המדריך השלם לשנת 2024

איחוד וחלוקה  (פרצלציה) מחדש או איחוד וחלוקה חדשה הוא הגדרה במסגרת הסדרת תקנות התכנון והבנייה . מדובר ביישום של תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת שיש בה די מידע על איזה סוג מבנה אפשר לבנות על הקרקע. 

איחוד וחלוקה הם למעשה איחוד של מגרשים וחלוקתם מחדש בהתאם לתוכנית החדשה. מטרת איחוד החלוקה היא פיתוח וניצול מרבי של השטח לטובת בעלי הזכוויות בקרקע ולטובת הציבור בכלל.

בפירוט:  יצירה חדשה של חלקות מאפשרת שימוש בהן לצורכי ציבור וחלוקה הוגנת יותר בין בעלי הקרקע; למשל במקרה של התחדשות עירונית או פינוי בינוי. 

איחוד וחלוקה בדרישת הבעלים ובדרישות ועדות התכנון

איחוד וחלוקה נעשים בדרישת הבעלים בהנחה שהחלוקה עשויה להעלות את ערך הקרקע או במקרה שהוועדה דורשת תשריט איחוד וחלוקה וכך יהיה אפשר לקבל היתר בנייה. המטרות של הוועדות הן תכנון עירוני טוב יותר ורווח כלכלי - למשל המיסוי על המקרקעין או ארנונה. הליך איחוד וחלוקה נעשה גם במקום הפקעה , כך שאין צורך לשלם פיצויים.

תוכנית איחוד וחלוקה שלבים

תוכנית איחוד וחלוקה נעשית בשני שלבים:  הראשון איחוד החלקות והשני הוא חלוקת החלקה לחלקות חדשות וסדר של פעולות לביצוע התהליך בהתאם לתוכנית.

איחוד וחלוקה ללא ידיעת הבעלים

בהרבה מקרים איחוד וחלוקה של קרקע מתבצעים בידיעת הבעלים ובהסכמתם, וכך הם משיגים הגדרה ברורה יותר של ייעוד הקרקע ורישומה בטאבו. עם זאת יש גם לא מעט מקרים שבהם הבעלים אינם מסכימים לחלוקת הקרקע, או כי הם לא מסכימים לחלוקה או כי הם סבורים שמגיע להם חלק גדול יותר. במקרה זה ועדות התכנון יכולות לקבוע איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים. אם הבעלים לא מסכימים יש להגיש בקשה לוועדות התכנון הרלוונטיות כדי שלא ייפגעו זכויות שאר בעלי הקרקע. יש גם  מקרים שבהם יש הסכמה רק לחלק מהתוכנית. גם במקרה זה יש להגיש בקשה לוועדות לאשר את התוכנית ללא הסכמת הבעלים.

בקשה לאיחוד וחלוקה

הבקשה לוועדות צריכה לכלול  תשריט ובו פירוט החלוקה כיום, החלוקה המוצעת ודרכי הגישה לכל חלקה. הוועדה יכולה לדרוש דרישות נוספות. לאחר אישור הוועדה צריך אישור מודד מוסמך או אישור של מפ"י. המודד מכין תשריט חדש ובו החלוקה החדשה. החלוקה יכולה להתבצע עד חמש שנים מאישור הבקשה.

תקנות איחוד וחלוקה

תקנות התכנון והבנייה בניסוחן היום פורסמו בשנת 2009, בסמוך לפרסום תקן  15  ( קובע את הטיפול החשבונאי וההצגה הנדרשים במקרה של ירידת ערך נכסים) של הוועדה לתקינה שמאית שבמשרד המשפטים ומועצת שמאי המקרקעין. בין היתר עוסקות התקנות במפת האיחוד, בטבלאות הקצה ואיזון שלא בהסכמת הבעלים ובהסכמתם,  תשלומים לחלוקה, עסקאות טרם החלוקה ועוד. לתקנות המלאות.

בין התקנות: שאפשר להזכיר  עריכת התכנית בקנ"מ 1:1250; התכנית צריכה להיערך על רקע מדידות כפי שנקבע בתקנות; התכנית צריכה לכלול  גבולות ומספרי חלקות (או מגרשים מאושרים),שטחים והמידות שלהם; בנוסף התכנית צריכה לכלול את מספרי וגבולות המגרשים המוצעים, כלומר המידות שלהם והשטחים שלהם. דרישות הסף כוללות הוכחת בעלות, חתימת בעלים, חתימת עורך התוכנית, אישור של עו"ד או רואה חשבון וקובץ התוכנית.

לסיכום, למרות שיש יתרונות ברורים באיחוד וחלוקה שאותם הזכרנו יכולים להיות גם חסרונות, לא רק שינוי בגודל הקרקע אלא למשל שינוי בייעוד הקרקע, כך למשל אם החלקה החדשה מיועדת לחקלאות, ולכן שוויה נמוך יותר מקרקע למגורים. בכל מקרה כדאי להתייעץ עם איש מקצוע לפני שמקבלים החלטה בנושא איחוד וחלוקה.