בני זוג רכשו את הדירה שנתיים אחרי שהמתווך הציג להם אותה – האם ישלמו דמי תיווך?

רוכשים ומשקיעים רבים בשוק הנדל"ן נעזרים כיום בשירותי תיווך, כדי להגיע לעסקה המתאימה ביותר עבורם. במסגרת שירותי התיווך יש חובת תשלום למתווך, שנקבעה בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו -1996 (להלן: "החוק"). המחוקק קבע בחוק כמה תנאים כדי שלמתווך תעמוד הזכות לגבות תשלום. לא מדובר ברשימה סגורה של תנאים, ועל בית המשפט לבחון אותם עם המבחנים שנקבעו בפסיקה כשמגיע לפתחו סכסוך בעניין זה.
 
במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של בית המשפט השלום בסוגיית תשלום דמי התיווך למתווך, במסגרת השאלה אם התקיימו התנאים שלפיהם למתווך יש זכות לגבות תשלום, ולמעשה אם המתווך היה הגורם היעיל להתקיימות העסקה.
 
נסיבות המקרה:

זוג נשוי (להלן: ״בני הזוג״) רכשו דירה בשכונת תל ברוך בתל אביב (להלן: "הדירה"),וזאת לאחר שנעזרו במתווך בעל רישיון כדין. לאחר הרכישה טענו בני הזוג שאינם חייבים בתשלום דמי התיווך, ומכאן התביעה.

לטענת המתווך, בני הזוג פנו אליו כדי לשכור את שירותיו, חתמו על הסכם התיווך ב-2018, ואף ראו באותה השנה את הדירה שנרכשה על ידם בסופו של דבר. בני הזוג אף ניסו לקבוע עמו את אופן תשלום דמי התיווך. עוד טען המתווך כי לאחר הסיור בדירה, ניהלו הצדדים מו"מ, שבו המתווך לקח חלק. בשלב זה אמנם הם לא חתמו על ההסכם עם המוכרות, בעלות הדירה, כי המו"מ כשל, והם המשיכו לראות דירות, אך בסופו של דבר שבו לנהל עמן מו"מ ורכשו את הדירה. על אף האמור, סירבו בני הזוג לשלם למתווך את דמי התיווך, ואף טענו כי אבי האשה רכש את הנכס. על כן הוא אינו חתום על הסכם התיווך ואינו מחויב לו. לעניין זה, טען המתווך כי הסכם התיווך קבע מפורשות שכל עסקה לרכישת הנכס שתיעשה בין קרובים מדרגה ראשונה של החתומים על הסכם התיווך, תחויב בתשלום דמי תיווך.
 
מנגד, בני הזוג העלו טענות נוספות של חוסר עילה וחוסר יריבות. בני הזוג טענו שלא חתמו כלל על הסכם תיווך, על הטופס שחתם הבעל בלבד לא נכתב תיאור נכס, אלא נרשם באופן כללי "דירת גן", וזאת בניגוד לפירוט הנדרש בחוק. משכך, לטענתם, הם אינם חבים בתשלום מכוח החוק. כמו כן, שם האשה נוסף במרמה להסכם התיווך. בנוסף, טענו בני הזוג כי הקשר שיצר המתווך בינם לבין המוכרות נותק, ורק כעבור שנתיים, לאחר פרסום באינטרנט וחידוש המו"מ, נחתם ההסכם בפועל. לכן, לטענתם, המתווך לא היווה גורם יעיל להתקיימות העסקה. לטענת בני הזוג, המוכרות התנגדו למעורבות המתווך, ולכן הקשר של בני הזוג בוצע ישירות מולן ולא דרך המתווך, שלא לקח חלק במו"מ לרכישת הדירה ולא תרם לעריכת ההסכם למכירתה. משכך, הם טוענים כי אין בסיס לדרישת התשלום על שירותי התיווך.
 
דיון והחלטה:

לפי החוק, כדי שתתגבש זכותו של המתווך לגבות דמי תיווך, בין היתר, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים: עליו להיות בעל רישיון; נחתמה בין הצדדים עסקה בכתב; המתווך היה הגורם היעיל להתקיימות העסקה.  
 
במקרה הזה, קבע בית המשפט כי התקיימו שני התנאים הראשונים – המתווך היה בעל רישיון, וכן חתם על טופס הזמנה עם הבעל. אמנם הדירה לא תוארה כראוי, אך אין בכך כדי לפסול את העסקה. לכן המחלוקת התמקדה בשאלת היות המתווך הגורם היעיל להתקיימות העסקה.

לפי בית המשפט, אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, אלא הדרישה היא להיותו הגורם היעיל באותה שרשרת. השאלה מתי המתווך היה הגורם היעיל היא נגזרת של מערכת העובדות בכל מקרה לגופו.
 
כדי לבחון את התקיימות תנאי זה, בחן בית המשפט גם את התנאים הבאים:

מידת הדמיון בין ההצעה המקורית לחוזה הסופי; אם לא עבר זמן רב מהצעת המתווך ועד לגמר העסקה הסופית; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; וקיומו של גורם נוסף (שאינו המתווך),שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף.

במקרה דנן, קבע בית המשפט כי הקשר בין בני הזוג למוכרות נוצר בסמוך לביקור הראשון בדירה, ובהתאם לפרטים שמסר המתווך לבעל. ולכן קבע כי התובע הוא שהציג הדירה לבני הזוג, על דעת המוכרות. כמו כן, המתווך ניסה לקחת חלק במו"מ, ואכן לא נקט בדרך של "שב ואל תעשה", ועקב אחר התקדמות המו"מ, זאת על אף התנגדות המוכרות לערב אותו בעסקה. בעניין טענת הזוג שלפיה יש פער זמנים ניכר בין מועד יצירת הקשר לבין מועד חתימת ההסכם, קבע בית המשפט שהעלאת טענה זו לוקה בחוסר תום לב. מהראיות שהובאו, התברר שלאחר שהושגה הסכמה על המחיר, בני הזוג הודיעו למוכרות שעליהן להמתין עם כריתת הסכם, שכן תחילה עליהם למכור דירתם, לצורך מימון הרכישה.

עוד ציין בית המשפט בהחלטתו כי סכום הרכישה שהעריך המתווך בהצעתו לגבי הדירה במקרה דנן דומה לסכום ששילמו בפועל בני הזוג. לאור כל האמור, קבע בית המשפט כי המתווך אכן היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה, והתביעה התקבלה.
 
(ת״א 21482-02-21 לביאן נ׳ סירקוביץ ואח׳).

הכותבת היא עו"ד יובל קוכנובסקי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)