בנק ישראל: הרפורמה בבנקים הובילה להוזלה של מאות ש"ח בהחזר החודשי של משכנתה ממוצעת

הרפורמה בבנקים הובילה לחסכון של 260 שקל בחודש בהחזר המשכנתה החודשי על משכנתאות חדשות שנלקחו מאז ספטמבר 2024, כך עולה מניתוח שערך בנק ישראל, במסגרת דוח בנק ישראל לשנת 2024, ואשר פורסם היום (ב'). הנתונים מתייחסים למשכנתה ממוצעת, בסך של כמיליון שקלים לשלושים שנה.

לניתוח המלא.

על פי הניתוח, מאז ספטמבר 2022, עת תחילתה של הרפורמה בבנקים ועד ספטמבר 2024, נרשמה ירידה הדרגתית ב"מרווחי המשכנתאות" מה שהוביל לחיסכון משתנה בהחזר החודשי ששיאו כאמור בספטמבר 2024. נקודה חשובה נוספת שראוי לציין היא שמדובר בחיסכון יחסי, שכן עקב עליית הריבית עלה ההחזר החודשי למשכנתה אולם בעקבות הרפורמה הוא עלה בשיעור נמוך יותר.

"מרווח משכנתה", על פי בנק ישראל, "הוא ההפרש בין הריבית במסלול המשכנתה לבין ריבית העוגן, המחושבת על בסיס עקום תשואות האפס של אג"ח ממשלתיות, בהתאם להצמדה (נומינלית או ריאלית) ולמח"ם הרלוונטי. מרווח זה מבטא את העלות הנוספת שמשלם הלווה מעבר לריבית האלטרנטיבית שעומדת בפני הבנק בעת מתן ההלוואה".

עוד על פי דברי ההסבר, גודל המרווח מושפע ממספר גורמים, בהם "סיכון הלווה, העלויות התפעוליות הכרוכות בהעמדת ההלוואה (כגון חיתום וניהול סיכונים), וכן, פוטנציאלית, פרמיה נוספת, הקשורה לכוח השוק של הבנק. ככלל, עבור לווים זהים מבחינת פרופיל הסיכון ומאפייני המשכנתה, ככל שהמרווח קטן יותר הרווחיות של הבנק מהמשכנתה פחותה".

הסיבות להוזלה: עליית הריבית והגדלת השקיפות

לטענת בנק ישראל, הירידה של מרווחי המשכנתה התרחשה על רקע מספר התפתחויות משמעותיות בשוק המשכנתאות בישראל. ראשית, החל מהרבעון השני של שנת 2022 ירדו בחדות ביצועי המשכנתאות על רקע עליית ריבית בנק ישראל . ככלל, עליית הריבית מגדילה את העלות השולית של הבנקים למתן אשראי, מה שמצמצם בפועל את היצע המשכנתאות. במצב כזה הבנקים עשויים לבחור לספוג חלק מהעלייה כדי למנוע ירידה חדה אף יותר בביצועי המשכנתאות, מה שמביא לצמצום המרווחים בשוק.

שנית,  בספטמבר 2022 הוביל בנק ישראל רפורמה צרכנית, שמטרתה להגביר את שקיפות המידע והתחרות בשוק המשכנתאות. זאת באמצעות הגדלת יכולתם של הלווים להשוות בין הצעות הבנקים השונים ושיפור התהליך של קבלת אישור עקרוני למשכנתה. לפני תחילתה של הרפורומה  (ספטמבר 2022) היה המרווח במגמת ירידה קלה, והחל מספטמבר 2022 הוא החל לרדת באופן עקבי; מגמה זו נמשכה גם לאחר שריבית בנק ישראל התייצבה, ביוני 2023, וגם  עם התאוששות שוק המשכנתאות החל מהרבעון השני של 2024.