פרשנות שגויה לתוכנית המטרו עלולה להותיר אלפי בעלי קרקע ללא זכות לפיצוי בגין הפקעה

בעיצומו של מבצע "עם כלביא", בעוד אזרחי המדינה לא ישנים שנת לילה רצופה אחת, טילים משוגרים תדיר לעבר ישראל, ומקומות עבודה חיוניים בלבד פועלים, פורסמה עמדה מפתיעה המיוחסת למנהל התכנון - בדבר המועד האחרון להגשת תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עקב אישור תכניות המטרו תת"ל 103 ו-תת"ל 101 א . מדובר בשתי תכניות הכוללות הפקעות קרקע ובתים לאורך קילומטרים רבים באזור תל אביב והמרכז לטובת תכנון קווי מטרו.

לפי עמדת מנהל התכנון , המועד שבו יוכלו בעלי קרקעות לתבוע פיצוי בגין פגיעה בשווי נכסיהם עומד לפקוע ביום 25.6.25, וזאת בניגוד לעמדה המשפטית הרווחת בקרב אנשי המקצוע, לפיה המועד האחרון הוא לכל המוקדם 3.8.25. הפער במועדים נובע מהשאלה מהו המועד הקובע שממנו מתחיל מרוץ התקופה להגשת התביעות – המועד בו אושרה התכנית על ידי הממשלה (3.6.22) או המועד בו היא פורסמה ברשומות (11.7.22).

העמדה המפתיעה והחריגה של מינהל התכנון עלולה להותיר מאות ואלפי בעלי קרקע ללא זכות לפיצוי בגין נזק שגרמה להם המדינה, שכן השוק לא נערך לפרשנות כה חריגה ומצמצמת של מועדי הגשת התביעות, פרשנות שאינה עולה בקנה אחד עם המצב המשפטי הידוע שלדעתנו הוא חד משמעי, ושלפיו פועל השוק מאז ומתמיד. מדובר כאן בתביעות של מאות מיליונים שהמדינה צפויה להתמודד עימן בשל ריבוי ההפקעות המתוכננות, הכוללות גם הפקעות של בתים פרטיים, עסקים ונכסים מניבים הנמצאים בלב אזורי הביקוש.

העמדה המפתיעה והחריגה של מינהל התכנון עלולה להותיר מאות ואלפי בעלי קרקע ללא זכות לפיצוי בגין נזק שגרמה להם המדינה. מדובר כאן בתביעות של מאות מיליונים שהמדינה צפויה להתמודד עימן 

נסביר – סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי תביעות פיצויי ירידת ערך, יוגשו תוך 3 שנים (בלבד) מיום תחילתה של התכנית הפוגעת. סעיף 119(ב) לחוק קובע במפורש כי מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197. לעניין זה אין תכנית מתאר ארצית שונה מכל תכנית אחרת, כאשר תחילת תוקפה של תכנית הוא רק במועד פרסומה, בדיוק כמו כל תקנה אחרת בת פועל תחיקתי, שנכנסת לתוקף מיום פרסומה ברשומות, אם אין הוראה אחרת בעניין זה.

תכניות המתאר הארציות לתשתית לאומית אושרו סופית על ידי הממשלה ביום 2.6.22, אך הן פורסמו למתן תוקף ברשומות ביום 11.7.25. מסמכי התכניות המאושרים פורסמו באתר האינטרנט של מינהל התכנון רק לאחר אישור התכניות על ידי הממשלה, וההנחיות שניתנו על ידי ועדת הפיצויים הפועלת מכוח חוק המטרו הן, שהמועד הקובע להגשת התביעות הוא מועד הפרסום ברשומות.

והנה, משום מה, ועל אף שתכניות לתשתית לאומית קיימות מזה שנים ומוגשות בגינן תביעות כדבר שבשיגרה, נמסר הפעם ממנהל התכנון כי המועד האחרון להגשת התביעות יחול ביום 25.6.25 – מועד אישור הממשלה בתוספת כשלושה שבועות, הנובעת מהארכת מועדים מתחילת מלחמת חרבות ברזל (לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, נקבעה תקופת הקפאה של 24 יום במסגרת חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל)(תכנון ובניה ומקרקעי ציבור) תשפ"ד – 2023).

פרשנות מצמצמת הפוגעת בזכות לקניין

לדעתנו, פרשנות מנהל התכנון , המצמצמת והפוגעת בזכות היסוד לקניין, אינה מתיישבת עם הנחיות ועדת הערר, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק והפסיקה ואין לה בסיס.

פרשנות לפיה תכנית מתאר ארצית בכלל, ותכנית לתשתית לאומית בפרט, נכנסת לתוקפה לפני פרסומה למתן תוקף ברשומות באופן שכלל הציבור יכול לעיין במסמכיה המאושרים, ושלפיה מועד החלטת הממשלה הוא המועד ממנו מתחילה תקופת ההתיישנות של שלוש השנים, אינה מתיישבת עם לשונו המפורשת של החוק, סותרת עקרונות יסוד משפטיים, פוגעת בזכויותיו של הציבור הרחב ואף אין בה היגיון. כיצד מצופה מהציבור לדעת על אישורה של התכנית ולעיין במסמכיה המאושרים והסופיים, טרם פרסום אישורה הרשמי?

פרשנות לפיה תכנית מתאר ארצית בכלל, ותכנית לתשתית לאומית בפרט, נכנסת לתוקפה לפני פרסומה למתן תוקף ברשומות באופן שכלל הציבור יכול לעיין במסמכיה המאושרים, ושלפיה מועד החלטת הממשלה הוא המועד ממנו מתחילה תקופת ההתיישנות של 3 השנים, אינה מתיישבת עם לשונו המפורשת של החוק, פוגעת בזכויותיו של הציבור הרחב ואף אין בה היגיון

לא רק שחוק התכנון והבניה קובע כי לעניין תביעות 197 המועד הקובע הוא מועד הפרסום ברשומות, אלא שגם פקודת הפרשנות קובעת שתחילתה של תקנה בת פועל תחיקתי הוא מיום פרסומה ברשומות, וכידוע- תכניות הן בבחינת דין, וחלים עליהם כללי הפרשנות החלים על כל דין. למעלה מכך, קיימת פרשנות מקלה עוד יותר. לפי החלטה של ועדת ערר לתכנון ולבניה בחיפה, ניתן להגיש תביעת 197 על תכנית מתאר ארצית בחלוף שלוש שנים מיום פרסום ברשומות + 15 יום נוספים, וזאת מהשיקול לפיו זכותו החוקתית של הפרט לקניין מטה את הכף לטובת הפרשנות המרחיבה את זכות התביעה.

בנוסף, קיימת הארכה כללית של תקופת ההתיישנות לתביעות בגין מלחמת חרבות ברזל וזאת בהתאם להוראת סעיף 15 א' לחוק ההתיישנות (תיקון מס' 8 משנת 2024). הוראה זו  קובעת שבמסגרת תקופת ההתיישנות על תביעות שאינן במקרקעין לא תילקח בחשבון התקופה שבין 7.10.23 ועד 6.4.24. הוראה זה חלה על תביעות מכוח כל חיקוק (למעט מספר מצומצם של חריגים) ולהבנתנו היא חלה גם על תקופת ההתיישנות של תביעות פיצויים בין ירידת ערך עקב אישור תכנית פוגעת.

לאור האמור, עמדתנו היא כי יש לקבוע שהמועד האחרון להגשת התביעות הוא חצי שנה לאחר מועד הפרסום ברשומות ולכל הפחות יש לקבוע כי המועד האחרון יחול 24 יום לאחר שלוש שנים ממועד הפרסום ברשומות.

לסיום נציין כי השאלה מה המועד שממנו יש לספור את מניין הימים להגשת תביעות 197 בגין תכניות לתשתית לאומית היא שאלה בעלת השלכות רוחב משמעותיות, שכן קיימות תכניות מתאר ארציות ותכניות תשתית לאומית רבות, עליהן מוגשות תביעות, ואלו תמיד מוגשות כאשר המועד להגשתן נספר ממועד פרסומן ברשומות. גם אם עמדת מנהל התכנון לא תשתנה בסוגיה זו, אנו סבורות כי לא יהיה מנוס מלהעמיד עמדה זו למבחן בוועדות הערר ובתי המשפט.

הכותבות הן עורכות דין במשרד עו"ד ענת בירן המתמחה בתכנון ובניה ונדל"ן.