פרויקט ההתחדשות נפגע מטיל באמצע הבניה: את מי מפצים ומי ישלם על הארכת השכירות?

חלק מהמבנים שנפגעו בהתקפות הטילים מאיראן הם בניינים שעברו התחדשות עירונית והיו בשלביה האחרונים, קרי לקראת אכלוס הדירות, אך במצב שטרם ניתנו המפתחות לדיירי הבניין. בסיטואציה הזו עולה שאלה מהותית לגבי מי יישא בעלויות התיקונים של המבנים שנפגעו ומי יהיה זכאי לפיצוי מטעם המדינה: היזם או הדייר? בעיה זו מתחדדת לאור העובדה שבפרויקטים של התחדשות עירונית, הדיירים הקיימים עוברים לגור בשכירות. תיקון מבנה שעבר התחדשות עירונית לוקח זמן והשאלה היא מה יעלה בגורלם של הדיירים ששוכרים דירות, שכן החוזה שלהם מול היזם לגבי אורך השכירות עתיד היה להסתיים עם קבלת המפתח.

בדיקה ראשונית שערכנו מול קרן הפיצויים של מס רכוש – הגוף האמון על פיצוי האזרחים בגין נזקי המלחמה – מעלה כי הקבלן יהיה זה שיפוצה עבור הנזק שנגרם לפרויקט, ואילו את הפיצוי בגין הארכת תשלומי שכר הדירה של הדיירים המפונים, יקבלו בעלי הדירות בעצמם.

" הקבלן יכול לקבל את הפיצוי עבור הנזקים שקרו לבניין שאותו הוא בונה במקרה של פגיעה, אבל יש עוד השלכות", מסביר טל אלדרוטי, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי וכיום ראש מסלול שמאות מקרקעין ונדל"ן בביה"ס לכלכלה במכללה למינהל. "למשל - דיירים שעדיין לא יכולים להיכנס לדירה משלמים בינתיים דמי שכירות. יש להם הסכם, הם שכרו דירה. מי נושא בדמי השכירות לדיירים עכשיו? הרי נגיד שנגמר להם הסכם השכירות בעוד חודשיים, הם רוצים להיכנס לדירה החדשה אבל אין דירה. עכשיו הם צריכים להאריך את השכירות בדירה הקיימת. מי יישא בדמי השכירות האלה?".

אזור פגיעת טיל במתחם השוק ברחובות (עיריית רחובות)

לדבר אלדרוטי, מדובר בבעיה קשה במיוחד עבור השכבות היותר חלשות מקרב המפונים – "מעוטי היכולת, אלה שעברו לדירות חלופיות שכורות ויש להם הסכם שכירות שנגמר נגיד בעוד חודשיים כי הבטיחו להם לחזור לדירה חדשה שהיא מוכנה, עכשיו היא לא תהיה מוכנה. מי יישא בנטל של התשלום הזה? ומי ידאג שלא זורקים אותם עכשיו בין היזם לבין מס רכוש?".

לדיירים או ליזם: למי הולך הכסף? 

פרופ' יפעת הולצמן-גזית מהפקולטה למשפטים במכללה למינהל מצביעה על בעייתיות נוספת: "אם אני מתייחסת לנזק למבנה, להבנתי מס רכוש מחויב לשקם את המבנה בסטנדרט הקיים. זאת אומרת, אם היינו מדברים על בניין ישן והם היו הולכים למס רכוש שמחויב לתת את הכסף כדי לבנות את המבנה, לא כמבנה ישן אלא בסטנדרט המקובל היום, עם ממ"ד. וכאן השאלה היא למי הכסף הולך, האם הוא ילך לדיירים או ליזם. לא ברור איך מס רכוש מתייחס לזה, כי למעשה הרי חלק מהדירות הן של היזם. חלק מהדירות הן בעצם של הבעלים ורשומה הערת אזהרה לטובת היזם".

בכל הנוגע לסוגיית תשלום דמי השכירות, טוענת הולצמן-גזית, ש"קודם כל צריך לבדוק האם ליזם היה ביטוח? ואם הביטוח כיסה את נושא דמי השכירות או לא. דבר שני הייתי בודקת מה כתוב בחוזה.  אם החוזה כלל הגבלה מפורשת על מספר החודשים של שכירות שהיזם מחוייב לשלם,  לא עד מסירת הדירה, אלא היזם מראש קבע את גבולות החבות והסיכון שלו,  אני חושבת שהפרשנות תהיה לצערי לרעת הדיירים. אם בחוזה לא כתוב מספר חודשים, אלא היזם התחייב לשלם שכירות עד מסירת חזקה בדירה החדשה, כאן עולה שאלה אם היזם צריך לספוג את העלויות כתוצאה מהנזק שגרם לאיחור לא צפוי במסירת הדירה".

עו"ד יאן פלדמן ממחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות' מציין כי "בתקנות מס רכוש הקיימות נקבע ש'ניזוק' הוא הבעלים ביום הנזק, או מי שנושא בהוצאות השיקום (או שניהם), וה'נזק' - הוא גם נזק מלחמה וגם נזק עקיף. בפרקטיקה, רוב הסכמי ההתחדשות העירונית שנחתמו לפני אוקטובר 23', לא צפו בפירוט סיטואציות של הרס מלחמתי היקפי כפי שאנו עדים להן בימים האחרונים. לכן, במקרים בהם הנושא לא סוכם מראש, לטעמנו הכי נכון הוא שהיזם יהיה האמון על שיקום הבניין (כמי שמנהל את הבניה בפועל), ולכן יהיה הזכאי לפיצוי מהמדינה עבור הוצאות השיקום והוצאות נלוות, ולעומת זאת, פיצוי עבור דמי השכירות לתקופת השיקום בלבד ישולם מהמדינה לבעלים - בדומה לתשלום בגין דירת מגורים קיימת שניזוקה ושלא ניתן היה להמשיך להתגורר בה".

רשות המסים: " הקבלן יקבל החזר"

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הפנו אותנו לרשות המיסים שמצידה מסרה בתגובה כי: " הקבלן המבצע נושא בעלויות השיקום והוועד מסמיך אותו לקבל את הפיצוי. על הקבלן להציג לרשות המסים חשבוניות לפי הביצוע בפועל, ועל כך יקבל החזר מרשות המסים.

"לגבי שכר דירה לדיירים, במידה והשיקום יסתיים במסגרת התקופה שבה הקבלן התחייב לבנות אז לא ישולם לדיירים שכר דירה, אך אם שיקום הבניין יחרוג ממסגרת התקופה שאליה הקבלן התחייב, רשות המסים תשלם שכר דירה למפונים".