תשלומי השכירות לבעלי דירות בפרויקט התחדשות פטורים ממס – גם אם הדירה להשקעה

רשות המסים פרסמה היום (ד') נייר עמדה בנושא "פטור ממס על דמי שכירות המתקבלים במסגרת עסקאות התחדשות עירונית ", ובו היא מבהירה סוגיה שעד כה לא הייתה ברורה דיה, והיא – האם יש למסות תשלומי השכירות שהיזם משלם לבעלי דירות במיזמי התחדשות, כאשר אותם בעלי דירות הם משקיעים, ושילמו מס על הכנסתם מדמי שכירות, לפני יציאת הפרויקט לפועל.

בנייר העמדה מבהירה הרשות כי תשלומי דמי השכירות שמקבל בעל דירה מהיזם בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38/2 , כנגד פינוי דירתו המקורית ולמשך התקופה המוגדרת בחוק, אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור, וזאת ללא תלות אם הדירה שימשה למגורים של המוכר או שהיא הושכרה לצד ג'.

לנייר העמדה שפרסמה רשות המסים 

בעסקאות התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש מקובל שהיזם ישלם לדיירים תשלומים המשקפים דמי שכירות חודשיים כחלק מהתמורה בגין מכירת זכויותיהם בדירה. דמי השכירות משולמים בגין התקופה שבה מפנים הדיירים את דירותיהם לטובת הקמת הפרויקט, והם נקבעים על פי רוב לפי שווי דמי שכירות מייצגים של הדירה המקורית או של דירה חלופית דומה באזור מגוריהם.

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת מלוא הזכויות בדירת המגורים ליזם. הפטור חל על שווי הדירה עד לתקרה הקבועה בחוק ובנוסף, על דמי השכירות ששילם היזם למוכרים עבור התקופה המתחילה במועד הריסת הדירה ומסתיימת במועד קבלת החזקה בדירה החלופית.

קיימים מקרים שבהם הדירה של המוכר הייתה מושכרת לצד ג' ערב פינויה ודמי השכירות שהתקבלו מהשכרתה דווחו על ידי המוכר לרשויות מס הכנסה (למשל, כהכנסה שחורגת מתקרת הפטור לדמי שכירות הקבועה בדין או כהכנסה חייבת במסלול שכירות) או שנוכה מהם מס במקור כדין (למשל, כשהנכס מושכר על ידי תושב חוץ). עמדת רשות המסים, כאמור, היא כי הפטור אינו תלוי בשימוש שעשה בעל הדירה בנכס עד לפינוי, וחל גם במקרים אלה.

"סוגיה שמנעה לעתים מבעלי דירות לחתום על הסכמים"

עו"ד ורו"ח דן טולדנו, מנהל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי, התייחס לנייר העמדה שפורסם ואמר כי "רשות המיסים מחדדת ופותרת סוגיה שרבים וטובים התלבטו לגביה ולעיתים אף מנעה מבעלי דירות לחתום על הסכמי התחדשות עירונית וזוהי השאלה האם חל מס בגין דמי השכירות המתקבלים בפרויקט התחדשות עירונית או לא.

"בהתאם לאותו נייר עמדה, נקבע חד משמעית כי יש פטור ממס על דמי שכירות המתקבלים במסגרת עסקאות התחדשות עירונית , ולפיכך הם אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור, וזאת ללא תלות אם הדירה שימשה למגורים של המוכר או שהיא הושכרה לצד ג'.

"זהו עוד חידוד נוסף וחשוב שרשות המיסים מבצעת לצורך קידום הפרויקטים לאחר שהבהירה בחודש האחרון כי דירות בבניינים שהוכרזו כאינם ראויים למגורים לאור המלחמה עם איראן, יוכרו כ"דירות מגורים" לצורכי פטור ממסי מקרקעין בפרוייקטי התחדשות עירונית וכך יהיו זכאיות להטבות המס. אזכיר, שאותה עמדה חלה גם במקרה של פגיעה במבנה מסחרי (למשל, חנות או מחסן)".