כמה כסף היו מוכנים הרוכשים להוסיף עבור ממ"ד מאז פרוץ המלחמה? ניתוח חדש מפתיע

ניתוח חדש של בנק ישראל המתפרסם היום (ד') ואשר בחן את הפרמייה לממ"ד על רקע מלחמת חרבות ברזל - קרי הפער במחיר ובשכר הדירה של דירות דומות הנבדלות זו מזו רק בקיומו של ממ"ד - מספק הפתעת ענק. בעוד שהפרמיה עבור השכרת דירות הכוללות ממ"ד עלתה כצפוי במהלך שנות 15 חדשי המלחמה הראשונים (הבדיקה נעשתה עד סוף 2024), במחירי הדירות לרכישה דווקא חלה ירידה בפרמיה.  

ממצאי הניתוח קובעים כי הפרמיה לממ"ד בשכר הדירה המבוקש גדלה במהלך המלחמה בכ-4 נקודות האחוז לעומת תשעת החודשים הראשונים של שנת 2023. העלייה בפרמיה החלה עם פרוץ המלחמה, והאיצה לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן, החל ממאי 2024. התקופה שנבדקה היא עד סוף שנת 2024.

לקריאת המחקר של בנק ישראל הקלק כאן.

מנגד, במחירי הדירות לרכישה נמצא כי, למעט עלייה זמנית עם פרוץ המלחמה, הפרמיה לממ"ד לא עלתה ואף ירדה. נתוני העסקאות בדירות מצביעים על ירידה של קרוב ל-2 נקודות אחוז בממוצע, בפרמיה לממ"ד במחירי הרכישה בתקופת מלחמת "חרבות ברזל" לעומת רמתה ערב המלחמה מכ-8.1% לכ-6.2%. "ניתן לשער כי על אף שהצורך בממ"ד גדל בזמן מלחמה, השיקולים לרכישת דירה רחבים יותר ומביאים בחשבון גם גורמים בעלי אופי ארוך טווח, ובפרט גם אפשרות לשיפור במצב הביטחוני לאחר המלחמה", נכתב במחקר אשר נכתב  על ידי יוסי יכין ואיה טלמון, "מנגד, שוכרי דירות עשויים להתפשר ביתר קלות על מאפיינים אחרים של הדירה בתקופת מתיחות ביטחונית, ויעדיפו דירות ממוגנות, ובכל מקרה עסקאותיהם הן לטווח זמן מוגבל שלאחריו מחיר השכירות יכול להשתנות. סביר, אם כן, כי הביקוש המוגבר לממ"דים יתבטא ביתר שאת בשוק השכירות, כפי שעולה ממצאי הניתוח".

עוד נכתב כי בדיקה ראשונית להשפעתה של מלחמת "עם כלביא" ביוני 2025 מצביעה על עליה מסוימת בפרמיה לממ"ד הן במחירי הדירות המבוקשים והן בשכר הדירה המבוקש, אולם בשלב זה מובהקותה הסטטיסטית אינה ברורה ונדרש מעקב אחר התפתחותה עם קבלת נתונים נוספים.

הניתוח של מחירי הדירות מתבסס על 99,159 תצפיות של נתוני עסקאות אשר התקבלו מרשות המיסים. המדגם הוגבל לעסקאות בדירות בבנייני דירות (הושמטו בתים פרטיים וקוטג'ים). בנתוני רשות המיסים לא מתואר האם קיים ממ"ד בדירה הנמכרת, עם זאת ניתן לגזור מידע זה מגיל הדירה שכן מאז 1992 חובה לבנות ממ"ד בדירות חדשות, ושנת הבנייה של הידרה מצויין בנתוני רשות המיסים. בחינת הפרמיה לממ"ד בשוק השכירות נעשה באמצעות  בחינה של 177,136 מודעות להשכרת דירות. תקופת המדגם היא ינואר 2023 ועד דצמבר 2024.