הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בשוק הדיור: יש לאסור על המממן להתערב בקביעת המחירים

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בראשותו של יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' אבי שמחון שגם עמד בראשות הצוות, הגיש בימים האחרונים את הדוח המסכם של עבודתו, תוך שהוא ממליץ על צעד אחד מרכזי – למנוע מהבנק המלווה פרויקט נדל"ן למגורים להתערב בקביעת מחירי הפרויקט לאחר החתימה על הסכם המימון.

לקריאת הדוח המלא לחצו כאן.

"המלצת הצוות היא לקבוע כי לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון. במסגרת זו יקבע כי יש להימנע מלכלול בהסכם מימון לליווי המיזם התניה חוזית המתייחסת לשינויים במחירי הדירות במיזם", נכתב בדוח. עוד צוין, כי לדעת חברי הצוות הדרך העדיפה ליישום מסקנה זו היא באמצעות הוראה של המפקח על הבנקים בבנק ישראל, או בדרך אפקטיבית אחרת באמצעות המפקח, אולם במידה שהדבר לא יתאפשר, מומלץ ליישמה באמצעות חקיקה.

המלצה נוספת של הצוות נוגעת לצורך לפעול להפחתת הריכוזיות בענף מימון מיזמי הבנייה למגורים, אשר נשלט כיום לחלוטין על ידי חמש קבוצות בנקאיות המחזיקות יחד בנתח שוק של 91%, כאשר השתיים הגדולות שבהן (לאומי ופועלים) מחזיקות יחד ב-57% מהשוק. "הצוות ממליץ, על מנת להגיע לשוק תחרותי בטווח הבינוני -ארוך, לפעול להקטנת הריכוזיות בענף מימון מיזמי דיור, הן בתוך המערכת הבנקאית והן על ידי הגדלת נתח השוק של גופים חוץ בנקאיים", נכתב.

"אין עדויות ישירות למניעת הנחות ע"י הבנקים"

הצוות בראשותו של פרופ' שמחון הוקם מכוח החלטת קבינט דיור מחודש מאי האחרון, שקיבלה תוקף של החלטת ממשה ב-22.5. עוד כלל הצוות את מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, הכלכלן הראשי במשרד האוצר ד"ר שמואל אברמזון, המפקח על הבנקים בבנק ישראל דני חחיאשוילי, הממונה על התחרות עו"ד מיכל כהן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס.

הצוות קיים 4 דיונים בהם הציגו בפניו שורה של רגולטורים בהווה ובעבר, ביניהם שני ממונים על ההגבלים העסקיים לשעבר – פרופ' דיויד גילה ועו"ד דרור שטרום, וכן נציגי איגוד הבנקים והתאחדות הקבלנים.

הדוח עמד על התופעה המאפיינת את מחירי הדירות, לפיה בתקופות של ביקוש נמוך ועודף היצע מראים המחירים קשיחות כלפי מטה וכמעט שאינם יורדים, ואילו בתקופות שבהן המצב הפוך חל זינוק חד במחירים כלפי מטה. הצוות בדק האם יש מנגנון שמונע ממחירי הדיור לרדת.

בבחינה של ענף הבניה למגורים, נמצא כי מדובר בענף מבוזר מאד בן מאות שחקנים, שבו החברה הגדולה ביותר אינה מחזיקה בנתח הגדול יותר מ-2% מכלל השוק. זאת בניגוד לענף המימון למגורים שמאופיין כאמור בריכוזיות גבוהה.

בסיכום הדוח נכתב כי "גם אם אין עדויות ישירות לכך שהבנקים מונעים הנחות במחירי המכירה של דירות, מהניתוח לעיל עולה שאין סיבה נראית לעין לפיה נדרשת התערבות של הבנקים במחירים שבהם יימכרו הדירות לאחר קביעת מחיר דו"ח האפס, בעוד שעולה חשש שפרקטיקה זו עלולה למנוע, בנסיבות מסוימות, ממחירי הדירות לרדת.

"לאור סיכוני האשראי וכושר הספיגה של הבנקים בתחום ולאור רווחיותם, הצוות סבור שלא ייגרם נזק אם תימנע מהבנקים האפשרות להתערב במחירי הדירות לאחר החתימה על הסכמי המימון".