דירות בפחות מ-800 אלש"ח: אפשרויות יש בשפע – אך זה עדיין לא הופך את העסקה למוצלחת

שוק הנדל"ן בישראל חווה עליות מחירים משמעותיות בעשור האחרון, מה שמקשה על מציאת דירות במחירים נמוכים. למרות זאת, עדיין מתקיימות עסקאות רבות של דירות זולות בערי הפריפריה. עד לפני מספר שנים, בערים כמו חיפה, באר שבע, עכו, עפולה, דימונה, קריית אתא ונוף הגליל, עוד ניתן היה למצוא עסקאות בפחות מחצי מיליון ש"ח. מאז המשיכו המחירים לעלות, ותג מחיר של חצי מיליון הפך נדיר. אולם רמת מחיר של 800 אלף ש"ח עדיין קיימת, בעיקר בערי הפריפריה בצפון ובדרום.

על פי נתוני רשות המיסים, במהלך השנים 24'-25' בערים כמו דימונה, ירוחם, אופקים, נתיבות ושדרות, ניתן למצוא דירות יד שנייה במחירים הנעים סביב 700,000–800,000 ש"ח. דירות אלו הן לרוב בנות 3–4 חדרים, בבניינים ישנים, ולעיתים קרובות ללא מעלית. עבור משקיעים, מדובר בנכסים אופטימליים לצורך השקעה, בשל התשואות הגבוהות יחסית שהם מניבים משכר דירה, אשר יכול להגיע ל-4%–5% בשנה.

כך למשל בירוחם נמכרה בינואר השנה דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר בקומה שלישית ללא מעלית וללא חניה ברחוב הפלמ"ח תמורת 390 אלף שקל. דירה גדולה יותר בת 4 חדרים נמכרה בינואר תמורת 325,000 שקל בלבד. בנתיבות בוצעו יותר מ-150 עסקאות עד 800 אלף שקל בשלשות החודשים האחרונים, וכך גם באופקים ובשדרות

חיפה: השכונות "החלשות" מספקות הזדמנויות

חיפה נחשבת לאחת הערים שמשלבת מצד אחד הרבה מאד פוטנציאל – מדובר בעיר מטרופולין שכוללת מוסדות אקדמיים מהשורה הראשונה לצד נמל ותעשיית הייטק מתפתחת – ומצד שני גם כוללת הרבה "מציאות", בעיקר בשכונות החלשות באזור הדר והעיר התחתית. גם אזור הקריות, ובפרט קריית אתא וקריית ים, סיפקו עשרות עסקאות בשנה האחרונה בטווח מחירים זה.

המחיר הנמוך משקף גם סיכוי נמוך לרווח הון מהתחדשות. חיפה (שאטרסטוק)

נכון ל-2025, דירות 2–3 חדרים ישנות בערכי שוק של 600–800 אלף ש"ח עדיין קיימות בחיפה, בעיקר בבניינים ישנים ללא מעלית. משקיעים מגלים עניין בנכסים הללו הודות לתשואות הגבוהות שהללו מספקים, שעשויות להגיע אף ל-4% ול-5% בשנה.

הבעיה היא שהמחיר הנמוך משקף גם סיכוי נמוך לרווח הון מהתחדשות. אותם בניינים ישנים נמצאים באזורים שפחות מבוקשים למגורים, והסיכוי שלהם לפרויקט התחדשות עירונית נמוך. עם זאת, בהיותה מטרופולין אזורי עם מוסדות חינוך ותעסוקה, חיפה נהנית מביקוש בסיסי שמסייע למצוא שוכרים לנכסים הללו, מה שמקנה ביטחון יחסי בהשקעה.

אזור המרכז: לכו לערים המעורבות

באזורי הביקוש במרכז הארץ קשה מאוד כיום לאתר דירה בטווח של עד 800 אלף ש"ח. מחירי הדירות במטרופולין תל אביב והמרכז חצו כבר מזמן רף זה עבור כל סוגי הדירות. אפילו דירות זעירות בשולי גוש דן נסחרות בדרך כלל במיליוני שקלים. בתל אביב עצמה, עוד בשנת 2016 דירת 2 חדרים קטנה (כ-45 מ"ר) בשכונת התקווה בדרום העיר הוצעה למכירה בכ-850 אלף ש"ח – מחיר שנחשב כבר אז למציאה, ואשר כיום בלתי אפשרי למצוא.

ואולם במרחק של כ-20 דקות נסיעה (בלי פקקים) ממרכז גוש דן המחירים כבר נמוכים משמעותית. מי שירצה למצוא דירות בפחות מ-800 אלף ש"ח, עשוי למצוא אותן בלוד. בעיר זו, השוכנת כ-15 דקות נסיעה מתל אביב ובה שתי תחנות רכבת, התבצעו בשנים האחרונות עסקאות לרכישת דירות 3 חדרים במרכז העיר, סביב 750–800 אלף שקל.

באזורי הביקוש במרכז הארץ קשה מאוד כיום לאתר דירה בטווח של עד 800 אלף ש"ח. מחירי הדירות במטרופולין תל אביב והמרכז חצו כבר מזמן רף זה עבור כל סוגי הדירות. ואולם במרחק של כ-20 דקות נסיעה (בלי פקקים) ממרכז גוש דן המחירים כבר נמוכים משמעותית. מי שירצה למצוא דירות בפחות מ-800 אלף ש"ח, עשוי למצוא אותן בלוד

עם זאת, גם בלוד וברמלה מחירי הדירות עלו לאחרונה (בפרט בקרבת תחנות הרכבת החדשות), ודירות 3-4 חדרים משופצות שם חצו במקרים רבים את רף ה-900 אלף ש"ח. דירה שכן הצלחנו למצוא במחיר דומה בשנה זו היא דירת 24 מ"ר ברחוב חללי אגוז שנמכרה באפריל השנה ב-780 אלף שקל. חוץ מלוד, כמעט שאין יישובים במרכז שבהם ניתן למצוא דירה מתחת ל-800 אלף ש"ח. אפילו בערי לווין רחוקות יותר כמו נתניה, רחובות או אשדוד רמות המחירים גבוהות משמעותית. לכן, משקיע המבקש לרכוש דירה במחיר זה יידרש כמעט תמיד לצאת מאזור המרכז.

הצפון והדרום: שפע אפשרויות

אזור הדרום הוא מוקד עיקרי לדירות בטווח מחיר זה, במיוחד בבירת הנגב באר שבע ובערי הפיתוח סביב לה. באר שבע נהנית משילוב נדיר של עיר גדולה עם מוסדות תעסוקה וחינוך – אוניברסיטת בן-גוריון, בית החולים סורוקה ופארק ההייטק – לצד שכונות ותיקות עם דיור זול. בחודש יוני בלבד היה אפשר למצוא מעל 20 עסקאות בבאר שבע, בטווח של 600 עד 800 אלף שקל. כך למשל ברחוב התלמוד בעיר, נחתמו בחודשים אפריל ומאי שתי עסקאות בגובה 630 אלף שקל כל אחת, עבור דירות 3 חדרים.

ערים נוספות בנגב מציעות אף הן דירות במחירים נמוכים או סמוכים ל-800 אלף ש"ח. דימונה, למשל, התבלטה בשנים האחרונות בעליות מחירים עקב פרויקטים חדשים ומשיכה של משקיעים. עם זאת, שוק היד השניה שלה מספק עדיין שפע של דירות במחירים נמוכים, כאשר ברבעון השני (אפריל עד יוני) נרשמו בה 52 עסקאות במחירים בטווח שבין חצי מיליון ל-800 אלף שקל.

אזור הדרום הוא מוקד עיקרי לדירות בטווח מחיר זה, במיוחד בבירת הנגב באר שבע ובערי הפיתוח סביב לה. ערים נוספות בנגב מציעות אף הן דירות במחירים נמוכים או סמוכים ל-800 אלף ש"ח. שוק היד השניה בדימונה למשל, מספק עדיין שפע של דירות במחירים נמוכים

בצפון הארץ, בצפת היה אפשר למצוא בעבר דירות רבות עבור עד 800 אלף שקל, אך ב-12 החודשים האחרונים לא ניתן כמעט למצוא דירה בפחות מ-900 אלף שקל. לעומת זאת, ברחוב גולן בנוף הגליל נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 50 מ"ר ב-450 אלף שקל.

בעפולה בוצעו יותר מ-150 עסקאות עד 800 אלף שקל ברבעון השני של השנה (אפריל עד יוני). לאחר חיבור העיר לרכבת העמק אמנם גבר הביקוש, אך עדיין ניתן למצוא דירות ישנות בשכונות ותיקות בטווח מחירים זה. גם בעכו דווח על עשרות עסקאות מתחת ל-800 אלף ש"ח בשנה האחרונה. יש לציין כי בערים אלו רוב מוחלט של הדירות הן דירות יד שנייה בבניינים ישנים, לעיתים ללא מעלית וללא צפי להתחדשות עירונית בקרוב, דבר שמביא מצד אחד למחיר נמוך, אך גם מגביל את פוטנציאל ההשבחה העתידי.

תשתיות, השכלה ותעסוקה כמנבאי מחיר

המיקום הגיאוגרפי ומידת הפיתוח של התשתיות באזור הם גורמים מכריעים המשפיעים על כדאיות ההשקעה בנדל"ן זול. במקרים רבים, המחיר הנמוך של דירות בפריפריה משקף בדיוק את היעדר אותם רכיבי תשתית חשובים – תחבורה ציבורית יעילה, מוסדות חינוך איכותיים בקרבת מקום ומוקדי תעסוקה גדולים. כך במרכז רכיב המחיר כולל את פוטנציאל ההשבחה, בעוד בפריפריה זה רכיב פחת משמעותי, ומיקום ללא תשתיות יכול גם להוריד בערך המחיר.

חיבור עיר לרשת תחבורה יעילה (בעיקר רכבת וכבישים מהירים) לרוב מעלה את ערך הנדל"ן המקומי. לדוגמה, בערי הדרום אופקים, נתיבות ושדרות נרשמה עליית מחירים משמעותית לאחר פתיחת קו הרכבת לבאר שבע ותל אביב באמצע העשור הקודם. כך, דירות שהיו בעבר נמכרות סביב 400–500 אלף ש"ח התקרבו לרמות של 700–800 אלף ש"ח בעקבות שיפור הנגישות. דוגמה נוספת היא עפולה ונצרת עילית (נוף הגליל) שהושפעו לחיוב מקו רכבת העמק לחיפה.

המיקום הגיאוגרפי ומידת הפיתוח של התשתיות באזור הם גורמים מכריעים המשפיעים על כדאיות ההשקעה בנדל"ן זול. במקרים רבים, המחיר הנמוך של דירות בפריפריה משקף בדיוק את היעדר אותם רכיבי תשתית חשובים – תחבורה ציבורית יעילה, מוסדות חינוך איכותיים בקרבת מקום ומוקדי תעסוקה גדולים

מנגד, בערים מבודדות ללא תחבורה מהירה – למשל קריית שמונה בצפון הרחוק (שנכון ל-2025 טרם מחוברת לרכבת) – המחירים נותרו נמוכים יחסית למרות ביקוש מקומי קשיח, משום שהמרחק מזירות התעסוקה המרכזיות גדול. עבור המשקיע, משמעות הדבר היא שבחירת עיר שבה מתוכנן שדרוג תחבורתי עשויה להביא להשבחת ערך הנכס בטווח הבינוני-ארוך. אם אזור ההשקעה כבר נהנה מנגישות תחבורתית (רכבת/כביש מהיר), סביר שגם הביקוש לשכירות יהיה גבוה יותר. לדוגמה, דירה זולה בקריית גת (המחוברת ברכבת למרכז) או בלוד תהיה קלה יותר להשכרה לעובדים היומיים במטרופולין, לעומת דירה במחיר דומה בעיר מרוחקת ללא רכבת.

נוכחות מוסדות אקדמיים משמעותיים יכולה לשנות את פוטנציאל ההשקעה גם היא. בערים עם אוניברסיטאות או מכללות גדולות (באר שבע, חיפה, אריאל או אפילו צפת עם פקולטה מתפתחת לרפואה) קיים בסיס של שוכרים סטודנטים ואנשי סגל. משקיע שרוכש דירת 2–3 חדרים זולה בסמוך לקמפוס נהנה מביקוש יציב לשכירות, גם אם העיר עצמה פריפריאלית. הדבר מסביר, למשל, למה בבאר שבע התשואה על דירות זולות היא אטרקטיבית והכנסות השכירות יציבות – הודות לאוניברסיטת בן-גוריון המונה עשרות אלפי סטודנטים.

 מנגד, בעיר ללא מוסדות השכלה גבוהה, דירה זולה עשויה להתקשות במציאת שוכרים איכותיים, או שהשוכר יהיה מאוכלוסייה חלשה יותר כלכלית – מה שיכול להתבטא בסיכון מוגבר לאי-תשלום או בלאי גבוה לנכס. כלל אצבע ידוע בתחום הוא שככל שמחיר הדירה נמוך יותר – לעיתים קרובות גם איכות השוכרים נמוכה יותר.

גם שוק עבודה אזורי חזק יכול להפוך עיר פריפריאלית להזדמנות השקעה טובה, ואילו מחסור בתעסוקה מקומית עלול להכביד על כדאיות ההשקעה. בקריית גת, למשל, פועל מפעל גדול של אינטל ועוד אזורי תעשייה – דבר שתרם לכך שמחיר הדירה הממוצעת בעיר עלה ל-1.66 מיליון ש"ח, מחיר גבוה בהרבה לעומת ערי פריפריה אחרות.

לעומת זאת, בערים כמו בית שאן או ירוחם, בהן התעסוקה מוגבלת לענפים מסורתיים או למספר מצומצם של מעסיקים, הביקוש לדירות נמוך יותר בעיקר למגורים. אוכלוסייה צעירה נוטה להגר משם לאזורי תעסוקה תוססים יותר, וכך הדירות נשארות במחירים נמוכים לאורך זמן. עבור המשקיע, מצב כזה אומר שהרווח העיקרי יגיע מהשכרה (תזרים חודשי) ולא מעליית ערך הנכס, לפחות כל עוד לא יתרחש שינוי מהותי בכלכלה המקומית.

ההחלטה הנדרשת: תשואה או עליית שווי?

לסיכום, דירות במחיר של עד 800 אלף ש"ח הפכו למצרך לא שכיח באזורי הביקוש, אך עדיין נפוצות בערי הפריפריה בצפון ובדרום. ההשקעה בנכסים אלו יכולה להיות כדאית, במיוחד מבחינת תשואה שוטפת משכר דירה, אך היא דורשת בחינה מעמיקה של מאפייני הסביבה: זמינות תחבורה, קירבה למוקדי תעסוקה, איכות השירותים המקומיים ואופי האוכלוסייה.

נתוני העסקאות מעידים שבאזורים נטולי תשתיות וביקוש, הדירות נותרות זולות לאורך זמן. היתרון הוא מחיר כניסה נמוך ותשואה גבוהה, החיסרון הוא סיכון לקיפאון בערך הנכס. לעומת זאת, במקומות שבהם יש שיפור או קיים בסיס תשתיתי (כגון רכבת חדשה, פתיחת מוסד אקדמי או הקמת מפעל גדול), נכסים זולים עשויים ליהנות מעליית ערך בטווח הארוך, נוסף על התשואה השוטפת.

בשורה התחתונה, משקיע המחפש דירה במחיר של עד 800,000 ש"ח צריך למקד את החיפוש בפריפריה, ולהיות מודע לפשרות הנדרשות: נכס יד שנייה ישן במקום מרוחק, אך עם פוטנציאל תשואה נאה.