"80% מהבניינים פה נבנו לפני 1980 – כמעט כל העיר צריכה להתחדש"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח עומר זיו, ראש המנהלת להתחדשות עירונית בת ים. בריאיון לנמרוד בוסו, עורך  מרכז הנדל"ן , הוא מספר על המפכה שחווה בת ים בשנים האחרונות – עיר חוף ותיקה שהופכת לזירת התחדשות עירונית מהגדולות בארץ, עם עשרות אלפי דירות חדשות בדרך. אבל לצד החזון, יש גם אתגרים לא פשוטים: ניהול עיר שהיא אתר בנייה, שילוב אוכלוסיות ותיקות וחדשות, והתמודדות עם אירועים ביטחוניים חריגים כמו פגיעת הטיל הקטלנית ביוני האחרון. 

לצפייה: 

להאזנה: 

זיו מספר כי לא נולד בתוך עולם הנדל”ן: "גדלתי בגליל המערבי, בהתיישבות העובדת – קיבוצניק שעוסק בהתחדשות עירונית. זה כבר עולם שלא דמיינתי שאכנס אליו". הוא הגיע לתחום לפני כ־13 שנה דרך עסק משפחתי שעסק בקידום פרויקטי תמ"א 38 : "נפתח בפניי עולם מטורף – כמו ילד בחנות ממתקים. עולם של תכנון, אנשים, חוזים, ניתוחי זכויות".

בהמשך עבר לחברת עזרא וביצרון, שם פיתח מודלים לניהול פרויקטי פינוי-בינוי במגזר הציבורי. בשנת 2020, בעיצומה של הקורונה, קיבל את ההצעה לעמוד בראש מנהלת ההתחדשות של בת ים.

בחודשים האחרונים נקשרה בת ים גם לאירוע כואב – פגיעת טיל קטלנית מהמלחמה עם איראן. "בת ים נערכה מצוין לתרחישים כאלו, אבל היקף הפגיעה הפתיע את כולם", אומר זיו. הוא מתאר את הלילה ההוא: "הטיל נפל בשתיים וחצי לפנות בוקר. בארבע כבר הייתי בחמ”ל – כולם בעמדות, מתוקתקים. בשטח ראיתי אנשים בכפכפים, בפיג’מות, עם חיות מחמד בידיים – מבוהלים". למחרת, קיבל משימה לא שגרתית: "היינו צריכים לאפשר למפונים לחזור לכמה דקות ולאסוף ציוד חיוני – תחת אש ואזעקות, עם פיקוד העורף, מס רכוש ושמאים".

"הטיל נפל בשתיים וחצי לפנות בוקר. בארבע כבר הייתי בחמ”ל – כולם בעמדות, מתוקתקים. בשטח ראיתי אנשים בכפכפים, בפיג’מות, עם חיות מחמד בידיים – מבוהלים" 

על רקע ההרס, קידמה הממשלה חוק חירום המאפשר לקדם פרויקטים בהסכמה מופחתת ואף בהפקעה. "כבר התחלנו לבדוק עם בעלי מבנים שנפגעו קשה – האחוזים שהביעו נכונות היו גבוהים", אומר זיו. לדבריו, החוק מתאים למצב: "זה חוק נכון לשעת חירום – צריך להיזהר שלא ינוצל לרעה בעתיד". בבת ים, הוא מדגיש, גם מבנים שנפגעו קל מעוניינים להתחדש: "אלו מבנים ישנים שכבר היו בתהליכי התחדשות – אני לא רואה בעיה עם ההסכמות כאן".

בת ים מדורגת שלישית בארץ בהיקף היתרי ההתחדשות העירונית. "80% מהבניינים בעיר נבנו לפני 1980 – כמעט כל העיר צריכה להתחדש", הוא אומר. כבר היום מאושרות 30 אלף יחידות דיור נוספות לשנים הקרובות. אבל החזון מלווה בקשיים: "צריך לנהל עיר שהיא בעצם אתר בנייה – רעש, פועלים, חסימות כבישים – ולספק שירותים לתושבים". האתגר הבא, לדבריו, הוא המפגש בין הוותיקים לחדשים: "אנחנו מנסים להבין איך עושים אינטגרציה שלא תדחק את האוכלוסייה הוותיקה".

העירייה בחרה שלא להאריך את תמ"א 38 , בין השאר בגלל כישלון פרויקטים לחיזוק מבנים: "נתקלנו בהמון מקרים שנתקעו – יזמים נעלמו, מתקני חניה שלא הותקנו. היום יש 12 פרויקטים ‘תקועים’ שאנחנו מנסים לחלץ". הסיבה, לדבריו, נעוצה גם במאפייני האוכלוסייה: "עיר מבוגרת, הרבה מבנים מסוכנים, ואנשים שמיהרו לחתום בלי לבדוק את היזם".

בינתיים, בבת ים מקדמים פרויקטים לפי חלופת שקד: "ראינו בה אלטרנטיבה טובה להתחדשות הבניינים – מאפשרת לוועדה המקומית לקדם, לגבות השבחה ולקחת שטחי ציבור". העירייה נערכה ליישום המודל, אף שבתחילה אפילו במינהל התכנון לא היו בטוחים בפרטים: "היום אנחנו כבר מקדמים תוכניות לפי החלופה".

העירייה בחרה שלא להאריך את תמ"א 38 , בין השאר בגלל כישלון פרויקטים לחיזוק מבנים: "נתקלנו בהמון מקרים שנתקעו – יזמים נעלמו, מתקני חניה שלא הותקנו. היום יש 12 פרויקטים ‘תקועים’ שאנחנו מנסים לחלץ"

זיו רואה במנהלת גורם מקשר בין התושבים, היזמים והרשות: "התפקיד שלנו לזהות חסמים ולהיכנס כשיש ואקום – לקדם, להניע, לתווך מידע בין כל הצדדים". הוא מתגאה בשירותיות: "אני קשוב לכולם – גם אם חוזר אליך בלילה או בשישי – המטרה לתת מענה אמיתי". על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שבראשה אין כיום מנהל קבוע: "ביומיום אנחנו מתקתקים, אבל מדאיג שאין מי שיילחם על התקציבים. לא קיבלנו את מענקי 2024, וב־2025 אין תקצוב למטרה הזו".

למרות הקשיים, זיו מסיים בנימה אופטימית: "אני נוסע כל יום שעה וחצי לכל כיוון – לא כי אני סובל, אלא כי אני מרותק מהתפקיד. זה מרגש לראות תהליכים מתקדמים כפי שתכננו, או כשתושבים מבינים את הסיפור המלא של בת ים". הוא מספר על רגע שריגש אותו במיוחד: "סיימנו קורס מבוא להתחדשות עירונית לתושבים – הם באו בסוף עם עיניים פעורות ואמרו ‘איזה כיף שיש גורם שנותן לנו מידע שלא ידענו’".