נדל"ן, מניות או ביטקוין? זה אפיק ההשקעה שניצח בנוק-אאוט בשנתיים האחרונות

במהלך השנים האחרונות התלבטו משקיעים רבים בין נדל"ן, מניות וביטקוין — ונדמה שהשאלה מי יניב את התשואה המיטבית ממשיכה להעסיק אותם. בהיעדר יכולת לנבא את העתיד, החלטנו לבחון מה קרה בפועל בכל אחד מהסקטורים בשנתיים האחרונות.

במסגרת הבדיקה בחנו את תשואות ההשקעה בשנתיים האחרונות בארבע קטגוריות מרכזיות. הבדיקה נעשתה לפי ערכים שקליים, תוך התחשבות בשינויי שער הדולר בתקופה. בכל קטגוריה מוצגים שיעורי התשואה בין סוף אוגוסט 2023 לסוף אוגוסט 2025, כולל נתונים כמותיים. נסייג כי אין עדיין נתונים סופיים לגבי מחירי דירות באוגוסט 2025, ולכן בקטגוריה זו התבססנו על הערכת הקצב השנתי.

נדל"ן למגורים בישראל – מחירי דירות ותשואה ממוצעת

לאורך שני העשורים האחרונים עלו מחירי הדירות בישראל בחדות. ואולם בשנתיים האחרונות, בעיקר בשל ריבית בסיס גבוהה של בנק ישראל, העלייה הייתה מתונה משמעותית לעומת שנים עברו. על פי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חלה בשנתיים שבין יוני 2023 ליוני 2025 עלייה של כ־7.3% במחירי הדירות, כאשר בחודשים האחרונים נרשמה ירידה קלה.

בדיקת המחירים הממוצעים לפי ערים מציגה תמונה מפוזרת יותר: בחלק מהערים עליות חדות, ובאחרות עצירה ואף ירידה. לדוגמה, בשנה שהסתיימה ברבעון 1/2024 נרשמו עליות דו־ספרתיות באשקלון (+29%) בבני ברק (+19%) ובראשון לציון (+17%), בעוד שבתל אביב וברמת גן נרשמו ירידות קלות.

בחישוב גס, העלייה הממוצעת בערי המרכז הגדולות בתקופה אוג' 2023–אוג' 2025 מוערכת בכ-8% במונחי שקל (כ-4% לשנה). יש להביא בחשבון גם את תשואת השכירות: שיעור התשואה הגולמית בישראל נמוך יחסית. לפי Global Property Guide, התשואה הגולמית השנתית הממוצעת ברבעון 2/2024 עמדה על כ־2.5% (לעומת כ־2.9% ברבעון 3/2023). בתל אביב, למשל, סביב 2.4% ובירושלים כ־2.5%. משמע, בעל נכס קיבל בתקופה זו כ־5% מצטבר משכירות בשנתיים, בנוסף לכ־8% עליית ערך — סך הכל כ־13% בשנתיים. לכן, קטגוריית הנדל"ן למגורים סיפקה תשואה נמוכה יחסית בפרק הזמן הנבחן.

שוק המניות הישראלי: צמיחה למרות המלחמה

שוק המניות בתל אביב היה בין הבולטים בעולם בתקופה זו, עם זינוק מרשים במיוחד ב־2024 ובראשית 2025. לאחר ירידה חדה באוקטובר 2023 עם פרוץ "חרבות ברזל", המדדים התאוששו במהירות: מדד ת"א־125 זינק בכ־28% בשנת 2024 והוסיף כ־34.6% נוספים במחצית הראשונה של 2025; גם ת"א־35 רשם עליות ניכרות (כ־33% בתקופה דומה).

התשואה המצטברת של ת"א־35 ות"א־125 בין אוגוסט 2023 לאוגוסט 2025 מוערכת בכ־60% במונחי שקל. למעשה, בתקופה זו שוק המניות הישראלי הקדים את מדדי וול סטריט במונחי שקל; ב־2024, תשואות ת"א־35 ות"א־125 (בשקלים) עלו על אלו של S&P 500.

ענפית, הטכנולוגיה והתעשייה הביטחונית הובילו. מניות נהנו מרוח גבית של גל ה־AI ומהגידול בהוצאות הביטחון. גם סקטור הנפט־גז הציג ביצועים חזקים ב־2023 (מדד ת"א נפט וגז +38%).

שוקי המניות בעולם: תשואות יפות — אבל התחזקות השקל קיזזה

שוקי המניות הגלובליים הניבו תשואות נאות, אך בתרגום לשקלים התמונה מתונה יותר בשל התחזקות השקל. מדד S&P 500 עלה בכ־24% ב־2023 ובעוד כ־23% ב־2024 — כ־50% בדולר מצטבר; למשקיע הישראלי זה תורגם לכ־30% בשקלים בשנתיים, נמוך מתל אביב אך עדיין נאה. מדד נאסד"ק 100 זינק בדולר אף יותר (מוערך 68% בדולר בשנים 2023–2024), וכ־50%–55% בשקלים בשנתיים — חרף פיחות של כ־10% בדולר מול השקל. תאגידי הטכנולוגיה הגדולים — אפל, מיקרוסופט, גוגל, אמזון, מטא, טסלה ואנבידיה — בלטו במיוחד.

בשווקים אחרים, אירופה (Euro Stoxx 50) עלתה באופן מתון יותר (20% בדולר ב־2023–2024), ובאסיה התמונה הייתה מעורבת. בסיכום, מניות גלובליות הניבו למשקיע הישראלי כ־30% בשקלים בממוצע — אך נותרו מאחור לעומת הבורסה בת״א.

ביטקוין: המנצח הגדול בשנתיים — בתשואה שקלית

ב־31 באוגוסט 2023 עמד מחיר הביטקוין על 25,931.47 דולר, ושער הדולר עמד על 3.80 שקל, כך ששווי הביטקוין בשקלים עמד על כ־ 98,540 שקל. ב־21 באוגוסט 2025 נסגר ביטקוין על 112,414 דולר ושער הדולר על 3.41 שקל, כך ששווי הביטקוין עמד על כ־383,333 שקלים.

התשואה בשקלים: למעלה מ־289% (פי 3.9). לפיכך, ביטקוין הוא בעל התשואה הגבוהה ביותר בשנתיים האחרונות (אוג' 2023–אוג' 2025) במונחי שקל — מעל מדדי ת"א, המדדים בארה"ב ונדל"ן. בין הסיבות: כניסת מוסדיים, צמצום היצע (2024), ביקוש מתמשך, הקלות/ציפיות לרגולציה, ורכישות משמעותיות של חברות גדולות.

ומה הלאה?

אז מהן ההזדמנויות כעת?

• שוק ההון הישראלי: לאחר עליות חדות — הסיכון גדל. הזדמנויות במניות ערך, בחברות קטנות, ובתחומי ביטחון ופינטק.

• טכנולוגיה גלובלית: מניות AI נהנות מביקוש אך יקרות; רצוי פיזור לתחומים משלימים (שבבים, סייבר, ענן).

• נדל"ן למגורים: האטה בקצב העליות; ייתכן אפסייד אם הריבית תרד.

• ביטקוין: לאחר זינוק עצום, התנודתיות גבוהה. למשקיעים שמוכנים לסיכון — הזדמנות נוספת, אך עם סיכון חריג.