עם יותר מאלף דירות בקרקע משלימה: תוכנית ענק להתחדשות מקודמת בשכונה ד' בבאר שבע

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של מחוז דרום תדון מחר (ב') בהפקדתה של תוכנית ענק לבניית 1,645 יח"ד בבאר שבע, כאשר למעלה מ-1,000 מהדירות ייבנו בקרקע משלימה שתוקצה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). יזמיות התוכנית הן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית באר שבע.

במסגרת תוכנית "מתחם הצדיק מירושלים" המקודמת בשכונה ד' בעיר, יהרסו עשרה מבני מגורים בני 3-4 קומות הכוללים 232 דירות ומספר חנויות, ובמקומן יוקמו 1,645 דירות. זאת כאשר 618 מהן ייבנו במתחמי האיחוד והחלוקה, ו-1,027 יח"ד נוספות ייבנו במגרשי השלמה שיירכשו מרמ"י בתשלום מופחת של 20% מתחת למחיר השוק, לטובת השלמת כדאיות כלכלית לפרויקט. הבינוי המוצע כולל בנייה מרקמית בגובה 7-9 קומות ומגדלים בגובה של עד 28 קומות.

הדמיית התוכנית בב"ש (אלונים גורביץ')

התוכנית אשר משתרעת על שטח של 136 דונם, תחומה בין הרחובות הצדיק מירושלים מצפון, שדרות יצחק רגר ממזרח ורחוב סנהדרין בדרום, בשכונה ד' בבאר שבע. יצויין כי התוכנית מציעה שטחים ציבוריים הכוללים בין היתר בית ספר יסודי של 24 כיתות. כמו כן, התכנית מציעה תוספת זכויות וקביעת הוראות בינוי ל-33 דירות צמודות קרקע קיימות בלב התכנית. בנוסף התוכנית מקצה שטח של כ-4,000 מ"ר לטובת מסחר ושטח של 4,200 מ"ר לטובת תעסוקה. על פי הוראות התוכנית לפחות 20% ממספר יחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של 80 מ"ר לרבות ממ"ד.

על פי דוח שמאי לפי תקן 21.1 שנעשה עבור התוכנית על ידי " פז כלכלה והנדסה", שווי מגרשי ההשלמה שיתווספו לתוכנית עומד על 163.164 מיליון שקל. עוד עולה מתוך הדוח השמאי כי ללא מגרשי ההשלמה, התוכנית תעמוד על ההפסד של 47.16 מיליון שקל. זאת מכיוון שעלויות ההקמה עומדות על 865.14 מיליון שקל כאשר הפדיון הצפוי מכירת הדירות עומד על כ-818 מיליון שקל. התוכנית מחולקת לארבעה מתחמים כאשר אחוז הרווח כולל הקרקע המשלימה נע בין 15%-16%.

216 יח"ד נוספות בפינוי-בינוי באילת

תוכנית נוספת שתעלה לדיון להפקדה הינה תוכנית התחדשות עירונית במתחם "סמטת המערות", בשכונת הדקל באילת אשר מקודמת אף היא על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והרשות המקומית. במסגרת התוכנית יהרסו ארבעה בנייני מגורים המכילים 75 יח"ד ובמקומם יבנו 216 יח"ד חדשות בבניין מרקמי בן 7 קומות ובמגדל בן 25 קומות. כמו כן התוכנית מקצה שטח למסחר של 400 מ"ר.

על פי הוראות התוכנית שטח יחידת הדיור הממוצעת יעמוד על 93.5 מ"ר פלדלת. תמהיל הדירות הוא כזה: 20% מכלל הדירות יהיו דירות קטנות מאוד בשטח של 30-55 מ"ר, 25% מכלל יחידות הדיות יהיו יחידות דיור קטנות בשטח של 56-80 מ"ר, 25% מכלל יחידות הדיור יהיו יחידות דיור בינוניות בשטח של 81-105 מ"ר, 25% מסך יחידות הדיור יהיו יחידות דיור גדולות בשטח של 106-140 מ"ר ו5% מכלל יחידות הדיור יהיו גדולות מאוד בשטח של 141 מ"ר ומעלה. כמו כן, בדירות הגדולות מ-120 מ"ר פלדלת יותר לבנות דיוריות בשטח שבין 25-50 מ"ר. היקף הדיוריות יהיה עד 25% מכלל יחידות הדיור בתוכנית.

דוח שמאי לפי תקן 21.1 שנעשה עבור התוכנית קבע כי שיעור הרווח מעלות עומד על 1%-, כלומר הפרויקט הוא הפסדי. זאת לאחר שהפדיון הצפוי יעמוד על 319.285 מיליון שקל בעוד עלות ההקמה מסתכמת ב323.495 מיליון שקל. השמאי ביצע חישוב לפיו במצב שבו התמורה לדיירים תעמוד על תוספת של 0 מ"ר, מרפסת שמש 12 מ"ר וללא חנייה לדירות הדיירים אזי הסבסוד הנדרש לצורך רווחיות של 16% עומד על 33.599 מיליון שקל, וליחידת דיור אחת – 447.98 אלף שקל. לעומת זאת במידה והתמורה לדיירים תעמוד על 12 מ"ר לגודל הדירה, חניה אחת ומרפסת שמש של 14 מ"ר, הסבסוד הנדרש לרווחיות של 16% יעמוד על 55.969 מיליון שקל, וליחידת דיור אחת  746.21 אלף שקל.